PREMIERE CHAMBRE

28 Août 2025

N° RG 24/06537 – N° Portalis DB3U-W-B7I-ODTK

72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[K] [C]

[Y] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 28 août 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par Maître [W] [H] administrateur provisoire demeurant [Adresse 4], nommé par ordonnance de la Présidente du TGI de [Localité 7] en date du 25 août 2015, renouvelées depuis.

représenté par M^e Julien SEMERIA, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [C], demeurant [Adresse 5], défaillant

Madame [Y] [C], demeurant [Adresse 5], défaillante

— -==o0§0o==--

M. [K] [C] et Mme [Y] [C] sont propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 3].

Le 25 août 2015, le président du tribunal judiciaire de Pontoise a désigné un administrateur provisoire pour prendre les mesures nécessaires au rétablissement financier de la copropriété. Cette désignation a été renouvelée jusqu’à l’ordonnance du 25 février 2025 qui a prolongé la mission de l’administrateur jusqu’au 25 février 2027.

Par acte en date du 26 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] (SDC Jean [Adresse 6] Fontaine), représenté par son administrateur provisoire, Me [H], a fait assigner devant ce tribunal M. et Mme [C] afin d’obtenir le recouvrement des charges de copropriété.

La clôture de la mise en état a été ordonnée le 27 mars 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 22 mai et mise en délibéré au 20 août 2025.

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. et Mme [C] à payer les sommes de :

—  8 011,60 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024 sur la somme de 4 964,69 euros et de l’assignation pour le surplus, au titre des charges de copropriété et frais,

— la capitalisation des intérêts,

—  2 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Il demande également que M. et Mme [C] soit condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement, les frais d’inscription d’hypothèque légale et les frais d’exécution forcée de la décision à intervenir.

Mme [C] a été assignée à personne, et M. [C] a été assignée à domicile, l’acte ayant été remis à son épouse. Ils n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. et Mme [C] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 328 et 917,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— le procès-verbal des décisions de l’administrateur provisoire en date du 13 février 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes pour l’année 2022 et voté les budgets prévisionnels pour l’année 2024,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— une mise en demeure en date du 29 mai 2024, remise à M. et Mme [C] le 1er juin 2024 pour le paiement de la somme de 4 964,69 euros.

Il est de jurisprudence constante que l’article 42 de la même loi n’est pas applicable aux décisions de l’administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1. Ces décisions approuvant les comptes et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice suivant ne peuvent faire l’objet d’une contestation par les copropriétaires, sans préjudice de leur possibilité d’en référer au président du tribunal judiciaire afin de modifier ou terminer la mission de l’administrateur provisoire (Civ. 3e, 13 avr. 2022, n° 21-15.923).

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 7 951,60 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il sera fait droit aux frais de mise en demeure (60 euros), justifiés par la facture et la production de l’accusé réception.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, la lettre de mise en demeure a été signée le 1er juin, date à laquelle les intérêt commenceront à courir.

Il convient en conséquence de condamner M. et Mme [C] à verser au syndicat des copropriétaires situé [Adresse 1] la somme de 8 011,60 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2024 au 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2024 sur la somme de 4 964,69 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du Code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, ni le règlement de copropriété ni l’acte de vente ne permettent de déterminer que les défendeurs devront être tenus solidairement au paiement de la dette. Il convient donc de les condamner au paiement de leur dette à hauteur de leur quote-part dans l’indivision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés des défendeurs à leur obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble. La désignation d’un administrateur provisoire démontre la grave situation financière dans laquelle se trouve le syndicat des copropriétaires.

Il convient en conséquence de condamner M. et Mme [C] à verser la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. et Mme [C], parties perdantes, supporteront les dépens de la présente instance.

Il n’y a pas lieu de préciser les frais qui sont inclus dans les dépens, ces derniers étant limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile, et la demande portant en outre sur des frais hypothétiques.

PAR CES MOTIFS

Condamne M. et Mme [C] à payer au syndicat des copropriétaires situé [Adresse 1] les sommes de :

-8 011,60 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2024 au 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2024 sur la somme de 4 964,69 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

—  500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. et Mme [C] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 7], le 28 août 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS