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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 3]

[Localité 8]

[Courriel 10]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00266 – N° Portalis DB22-W-B7J-S4YT

JUGEMENT

DU : 19 Septembre 2025

MINUTE : /2025

DEMANDEUR :

[E] [X], [Y] [X]

DEFENDEUR :

[W] [Z]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 19 Septembre 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE DIX NEUF SEPTEMBRE

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 04 Juillet 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Mme [E] [X]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e MICHELE KERCKHOVE, avocat au barreau de VERSAILLES, substitué par Maître THIRION

M. [Y] [X]

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par M^e MICHELE KERCKHOVE, avocat au barreau de VERSAILLES, substitué par Maître THIRION

ET :

DEFENDEUR :

M. [W] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 9]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffière lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffière signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 juin 2011, Madame [G] [V] a pris à bail à un appartement appartenant à Monsieur [W] [Z] situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 790 euros, et 90 euros de provisions sur charges.

Madame [G] [V] est décédée le 11 septembre 2023.

Se prévalant de la non restitution du dépôt de garantie à la suite de l’état des lieux de sortie, Madame [E] [X] et Monsieur [Y] [X], héritiers de Madame [G] [V], ont fait assigner Monsieur [W] [Z], par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2025, devant le juge des contentieux de la protection aux fins de:

condamner Monsieur [W] [Z] à leur verser une somme de 790 euros au titre du montant du dépôt de garantie qui ne leur a pas été restitué,condamner Monsieur [W] [Z] à leur verser une somme arrêtée à 1 264 euros au 27 février 2025, à parfaire, au titre de la majoration des sommes dues au titre du montant du dépôt de garantie non restitué,condamner Monsieur [W] [Z] à leur verser la somme de 223,82 euros au titre de la moitié des frais du commissaire de justice relatifs à l’établissement de l’état des lieux de sortie,condamner Monsieur [W] [Z] à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Monsieur [W] [Z] aux entiers dépens de la présente procédure,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Appelée à l’audience du 11 avril 2025, l’affaire a été renvoyée et retenue à l’audience du 4 juillet 2025.

À l’audience du 4 juillet 2025, Madame [E] [X] et Monsieur [Y] [X], représentés par leur conseil, maintiennent les termes de leur assignation. Ils soutiennent que l’état des lieux de sortie en date du 27 septembre 2023 fait ressortir un bon état de l’appartement. Ils s’opposent aux demandes reconventionnelles, faisant valoir s’agissant de la taxe d’ordure ménagère qu’aucun justificatif n’est produit.

Représenté par son avocat qui a déposé des conclusions, Monsieur [W] [Z], sollicite le débouté de l’intégralité des demandes des requérants. A titre reconventionnel, il demande de les condamner solidairement au paiement du solde locatif d’un montant de 493,87 euros avec intérêts au taux légal depuis le 27 septembre 2023, au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Il soutient que l’état des lieux n’ayant été effectué que fin septembre à la suite du déménagement de la locataire fin août, le loyer sur cette période était dû, en plus de la taxe d’ordure ménagère et le nettoyage réalisé suite à la restitution du logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la restitution du dépôt de garantie

Il résulte de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Ainsi, le propriétaire peut conserver tout ou partie du dépôt de garantie s’il existe des loyers et charges impayés et/ou si des détériorations sont imputables au locataire.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, les parties ont établi un état des lieux de sortie, suivant constat d’huissier du 27 septembre 2023.

Le bailleur fait valoir que lors des opérations de constat, il a systématiquement, dans toutes les pièces, constaté l’existence de poussière et que les locaux étaient restitués sans nettoyage, les trous dans les murs restant apparents, bien que rebouchés.

Pour autant, il ressort du constat d’huissier que la présence de poussière n’est constatée qu’à deux endroits par le bailleur : « à cet instant, le bailleur démonte la bouche de VMC et me fait constater la présence de poussière (…) à cet instant le bailleur dépose le carter de protection de ce radiateur et me fait constater la présence de poussière (…) ».

Or le devis de nettoyage de 506 euros transmis comprend un nettoyage complémentaire après déménagement (entrée, cuisine aménagée et salle de bains), des travaux de nettoyage des grilles VMC et volets roulants, des travaux de nettoyage de la vitrerie, et des travaux de nettoyage des parties communes de l’immeuble. Ces points non relevés dans l’état des lieux de sortie ne sont donc pas opposables à Madame [E] [X] et Monsieur [Y] [X].

Il convient de préciser par ailleurs que Madame [E] [X] et Monsieur [Y] [X] ont tenté de procéder par voie de conciliation, mais qu’en l’absence de réponse de la part du bailleur un constat de carence a été dressé le 20 août 2024 par le conciliateur de justice.

Ainsi, dès lors qu’aucune détérioration n’est imputable aux requérants, venant aux droits de feu la locataire, il convient de déduire du décompte établi par Monsieur [W] [Z] la somme de 506 euros.

Monsieur [W] [Z] fait valoir que les loyers sont dus au prorata de l’occupation du 1er septembre 2023 au 25 septembre 2023, ce que contestent les requérants, ces derniers soutenant que les clés n’ont pu être remises au bailleur, ce dernier étant indisponible.

Il ressort des messages échangés entre les parties que chacune d’entres elles avait des impératifs sur le mois de septembre 2023 et que Monsieur [W] [Z] a proposé une restitution des clés dès le 14 septembre 2023.

Les clés n’ayant été restituées que le 27 septembre 2023, Madame [E] [X] et Monsieur [Y] [X] sont redevables de l’occupation du logement du 1er septembre 2023 jusqu’à cette date, soit la somme de 763,12 euros.

Monsieur [W] [Z] justifie par ailleurs de la taxe d’ordure ménagère 2023 dont il sollicite la régularisation. Dès lors, Madame [E] [X] et Monsieur [Y] [X] sont redevables de la somme de 144,75 euros, correspondant au prorata de l’occupation sur l’année 2023.

Il convient de noter par ailleurs que le compte de charges était créditeur de 130 euros au 25 septembre 2023.

Au regard de ces différents éléments, si Monsieur [W] [Z] pouvait conserver pour partie le dépôt de garantie, il devra restituer à Madame [E] [X] et Monsieur [Y] [X] la somme de 12,13 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2023.

Sur la restitution des charges indûment provisionnées

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire a obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de cette même loi dispose que :

“Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification (…)

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.”

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la locataire a bien reçu les relevés de charges chaque année de sorte que la demande de répétition des sommes indument versées à ce titre de mars 2020 à août 2023 sera rejetée.

Sur le partage des frais d’établissement de l’état des lieux de sorite

En vertu de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties (…) ».

En l’espèce, il ressort des échanges de messages versés aux débats que les parties ont finalement convenu d’une date pour l’état des lieux de sortie, avec l’intervention d’un commissaire de justice.

Dès lors, Monsieur [W] [Z] sera condamné à régler à Madame [E] [X] et Monsieur [Y] [X] la moitié des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie établi par le commissaire de justice, soit la somme de 223,82 euros.

Sur les demandes accessoires

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais et honoraires exposés par elle à l’occasion de la présente instance. Monsieur [W] [Z] devra en conséquence payer à la partie demanderesse la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Monsieur [W] [Z], partie succombante, sera débouté de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera tenu aux entiers dépens de l’instance.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] à restituer à Madame [E] [X] et Monsieur [Y] [X] la somme de 12,13 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2023.

REJETTE la demande de restitution des sommes indûment perçues formulée par Madame [E] [X] et Monsieur [Y] [X].

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] à verser à Madame [E] [X] et Monsieur [Y] [X] la somme de 223,82 euros au titre des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie.

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] à verser à Madame [E] [X] et Monsieur [Y] [X] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile formulée par Monsieur [W] [Z].

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] aux dépens de l’instance.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Nadia CHAKIRI Marie WILLIG