Tribunal Judiciaire de Versailles, Tpx ver cg fond, 27 mai 2025, n° 25/00277

TJ Versailles 27 mai 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que les copropriétaires, n'ayant pas contesté les comptes approuvés, sont tenus de payer les charges réclamées.
Accepté
Frais de recouvrement imputables au copropriétaire
La cour a estimé que les frais de recouvrement étaient justifiés et imputables aux défendeurs.
Accepté
Préjudice causé par le retard de paiement
La cour a reconnu que le retard de paiement a causé un préjudice direct au syndicat, justifiant l'allocation de dommages-intérêts.
Accepté
Frais d'avocat liés à la procédure
La cour a jugé que le syndicat avait droit à une indemnité pour couvrir ses frais d'avocat dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, tpx ver cg fond, 27 mai 2025, n° 25/00277
Numéro(s) :	25/00277
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Manuel RAISON
Parties :	représenté par son syndic en exercice la société CITYA EUROPE IMMO CONSEILS ( CITYA EIC ), S.D.C. DE LA RESIDENCE [ Adresse 4 ] REPRENTE PAR SON SYNDIC EN EXERCICE LA STE

Texte intégral

TRIBUNAL

de [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 7]

N° RG 25/00277 – N° Portalis DB22-W-B7J-S4DN

JUGEMENT

Du : 27 Mai 2025

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 4] REPRENTE PAR SON SYNDIC EN EXERCICE LA STE

[Y] [Z], [F] [Z]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e RAISON

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [Z]

Mme [Z]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 27 Mai 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur François REMIGY, Magistrat à titre temporaire chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assisté de M^me VASSEUR Charline, Greffier,

Après débats à l’audience du 24 Mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 4]

représenté par son syndic en exercice la société CITYA EUROPE IMMO CONSEILS (CITYA EIC)

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Manuel RAISON, substitué par M^e Me Julie VOYER, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEURS :

Madame [Y] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 9]

non comparante

Monsieur [F] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 9]

non comparant

A l’audience du 24 Mars 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur [F] [Z] et Madame [Y] [Z] sont propriétaires des lots n°386 et 402 (appartement et cave) au sein de l’immeuble situé [Adresse 2].

Monsieur et Madame [Z] ne s’acquittent pas des charges de copropriétés.

Par assignation en date du 27 février 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic la société Citya Europe Immo Conseil, a saisi le Juge du contentieux de la protection de [Localité 11] aux fins de condamner solidairement Monsieur et Madame [Z] à lui payer les sommes suivantes :

—  5082,88 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés à la date du 13 février 2025 avec intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure et ce avec anatocisme,

—  1514,40 euros au titre des frais de recouvrement

—  2000 euros, à titre de dommage et intérêts,

—  2172 euros au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens.

A l’audience du 24 mars 2025 le Syndicat des copropriétaires représenté par son conseil, maintient ses demandes et précise qu’aucun paiement n’a été effectué depuis l’année 2022 et ramène pour information l’impayé à la somme de 6597,28 euros au 13 février 2025.

Bien que régulièrement cités à personne et à domicile, Monsieur et Madame [Z], n’étaient ni présents, ni représentés.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 mai 2025.

MOTIFS

1- Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présents à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives privatives comprises dans leur lot.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le Syndicat des Copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes:

L’acte de vente,Le relevé de compte arrêté au 13 février 2025,Les appels de fonds et travauxLes procès-verbaux des assemblées générales du 16/06/ 2021, 4/04/2023 et 26/03/2024,Une attestation de non recours des Assemblées générales, Les contrats de syndic du 10/11/2021 et 09/10/2023,Les factures des frais de recouvrement, Un procès-verbal de signification du jugement, La mise en demeure du 22 janvier 2024.

Il ressort de l’ensemble des pièces produites que l’ensemble de la créance est justifié ; il convient donc de condamner solidairement Monsieur et Madame [Z] au paiement de la somme 5082,88 euros avec intérêt légal à compter du 14 juin 2024 date de la mise en demeure, la demande actualisée ne pouvant être accueillie en l’absence des défendeurs.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 mars 2024.

En l’absence de toute disposition contractuelle il ne sera pas fait droit à la demande d’anatocisme.

2 – Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, il est réclamé la condamnation des défendeurs au titre des frais de recouvrement au paiement de la somme totale de 1514,40 euros entre frais de mises en demeure et frais de transmission à l’avocat.

S’agissant des frais de mises en demeure ceux-ci sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006.

S’agissant des frais de suivi dossier d’avocat ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété et non des prestations particulières nécessitant des diligences exceptionnelles.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur et Madame [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 158,40 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3- Sur la demande en dommages et intérêts

L’irrégularité de paiement des charges par Monsieur et Madame [Z] a entraîné un préjudice certain pour le syndicat de copropriétaires, dont les dépenses liées à l’entretien des parties communes et au bon fonctionnement des équipements commun ont dû être assumées par les autres copropriétaires.

En se refusant de façon répétée à s’acquitter régulièrement de ses charges de copropriété sans raison valable, Monsieur et Madame [Z] ont commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

Ce préjudice sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts au paiement de laquelle elle sera condamnée.

4- Sur les autres demandes

Monsieur et Madame [Z], qui succombent, supporteront les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 2172 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les décisions de première instance sont de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 3] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic la société Citya Europe Immo Conseil :

— La somme de 5082,88 euros au titre des charges de copropriété et travaux au 13 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 juin 2024,

— La somme de 158,40 au titre des frais de recouvrement,

— La somme de la somme de 1000 euros au titre des dommages et intérêts pour retard de paiement,

— La somme de 2172 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à anatocisme.

Les CONDAMNE aux entiers dépens y compris le coût de l’assignation,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date indiquée en tête du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT