TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 25/00429

N° Portalis DB2G-W-B7J-JMAC

KG/BD

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

28 avril 2026

Dans la procédure introduite par :

Monsieur [Y] [I]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Véronique SCHOTT de la SELAS LEXARES AVOCATS, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 84

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Feu Monsieur [P] [Y] [G] [C], ayant eu pour curateur […] prise en son établissement sis [Adresse 3]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Claire HEAULME, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 25

— partie défenderesse -

Madame [E] [B] [C]

demeurant [Adresse 4]

Monsieur [W] [C]

demeurant [Adresse 5]

représentés par Maître Claire HEAULME, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 25

— partie intervenante -

CONCERNE : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Le Tribunal composé de Blandine DITSCH, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 17 mars 2026, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte reçu en la forme authentique le 29 décembre 2022 en l’étude de Me [K] [V], notaire à [Localité 1], M. [Y] [I] a acquis auprès de M. [P] [C], assisté de son curateur, […], une maison d’habitation à [Localité 2].

Déplorant le non fonctionnement du système de chauffage et la dangerosité de l’installation électrique, M. [I] a, par exploit de commissaire de justice en date du 20 février 2023, attrait M. [C] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de reprise des désordres (RG n° 23/00094).

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 août 2023, M. [I] a assigné […] en intervention forcée à l’instance dans la cause, en sa qualité de curateur de M. [C] (RG n° 23/00466).

Les procédures ont été jointes par mention au dossier par le juge de la mise en état le 6 octobre 2023.

Par décision du 25 janvier 2024, le juge de la mise en état a ordonné une expertise confiée à M. [J] [S].

Suivant décision du 18 avril 2024, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et la radiation de l’affaire du rang des affaires en cours.

Le 7 octobre 2024, l’expert a déposé son rapport en date du 2 octobre 2024.

Par conclusions déposées au greffe le 26 mai 2025, M. [I] a sollicité la reprise de l’instance, laquelle a été autorisée le 27 mai 2025 et a été enregistrée sous le présent n° de RG.

M. [C] étant décédé le 14 novembre 2024, M. [I] a, par exploit de commissaire de justice en date du 11 juin 2025, fait assigner Mme [E] [C] et M.[W] [C] (ci-après dénommés les consorts [C]), en leur qualité d’héritiers de [P] [C], aux fins d’indemnisation de ses préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés et, subsidiairement, du manquement à l’obligation de délivrance conforme (RG 25/00477).

Les instances ont été jointes par mention au dossier par le juge de la mise en état le 18 septembre 2025.

Aux termes de l’assignation signifiée le 11 juin 2025, M. [I] demande au tribunal de :

— condamner solidairement les consorts [C], es-qualités d’heritiers de feu [P] [C], à lui payer la somme de 40 682.80 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signature de l’acte notarié, soit le 29 décembre 2022, subsidiairement à compter du jugement à intervenir ;

— condamner solidairement les consorts [C], es-qualités d’heritiers de feu [P] [C], à lui payer la somme de 30 666.00 euros augmentée des intérêts légaux à compter du jugement à intervenir au titre du trouble de jouissance subi ;

— condamner solidairement les consorts [C], es-qualités d’heritiers de feu [P] [C], à lui payer la somme de 5 000.00 euros augmentée des intérêts légaux à compter du jugement à intervenir au titre du préjudice moral subi ;

— condamner solidairement les consorts [C], es-qualités d’heritiers de feu [P] [C], à lui payer la somme de 5 000.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner solidairement les consorts [C], es-qualités d’heritiers de feu [P] [C], au paiement des entiers frais et dépens ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure de référé, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

— rappeler le caractère provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de ses demandes, M. [I] soutient, au visa des articles 1641 et suivants de l’article 1615 du code civil, pour l’essentiel :

— que le vendeur, chauffagiste professionnel, a installé les appareils de chauffage et le coffret électrique, de sorte qu’il ne pouvait pas ignorer les vices affectant ces installations, constatés par l’expert judiciaire qui a considéré qu’ils étaient antérieurs à la vente,

— qu’en sa qualité de profane, et rassuré par les diagnostics techniques, il ne pouvait avoir connaissance de ces vices,

— que la clause de non-garantie des vices cachés ne saurait recevoir application, ces vices étant nécessairement connus du vendeur professionnel,

— que le vendeur n’a pas procédé aux entretiens annuels des systèmes de chauffages obligatoires,

— que, subsidiairement, il est fondé à agir sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme du vendeur puisqu’une maison d’habitation doit nécessairement être pourvue d’un système de chauffage, lequel constitue un accessoire indispensable sans lequel elle ne peut être vendue,

— qu’il convient de lui verser le coût de la reprise du système de chauffage, sans qu’il y ait lieu à imputer la moindre obsolescence, ainsi que des dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi depuis l’acquisition du bien et du préjudice moral résultant du stress et de l’angoisse du fait du comportement du vendeur.

Par conclusions signifiées par Rpva le 24 septembre 2025, les consorts [C] sollicitent du tribunal de :

— débouter M. [I] de ses demandes,

Subsidiairement,

— réduire sensiblement le montant des travaux de reprise mis à leur charge,

En tout état de cause,

— condamner M. [I] à leur verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [I] aux entiers frais et dépens, y compris ceux relatifs à la procédure de référé et aux frais d’expertise judiciaire,

— écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [C] font valoir, au visa de l’article 1642 du code civil, en substance :

— que M. [I], qui a effectué plusieurs visites du bien et a disposé des diagnostics techniques dont ceux relatifs à l’installation d’électricité et l’installation intérieure de gaz faisant état d’anomalies devant être corrigées, ne peut pas soutenir que les vices allégués étaient cachés, alors qu’il a, en outre, déclaré accepter faire son affaire personnelle du défaut de réalisation des travaux de mise en conformité de l’installation et déclaré prendre le bien dans son état actuel sans recours contre le vendeur,

— qu’il appartenait en outre à l’acquéreur de procéder aux vérifications élémentaires,

— que le prix de vente tenait compte de l’état de vêtusté du bien, s’agissant d’une maison ancienne et au regard des conclusions du diagnostic technique,

— que le compromis et l’acte de vente comportent une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés,

— que M. [P] [C] ne saurait être qualifié de vendeur professionnel puisqu’il avait cessé son activité de chauffagiste depuis plus de huit ans à la date de la vente et qu’il était accompagné au quotidien par un curateur,

— que, subsidiairement, aucun manquement à l’obligation de délivrance conforme aux stipulations contractuelles ne peut être caractérisé puisque l’acte de vente stipule clairement que des travaux de mise en conformité doivent être effectués,

— que, très subsidiairement, il convient de réduire le quantum des demandes, les montants mis en compte étant sans commune mesure par rapport aux reprises sollicitées,

— que la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance doit être rejetée, M. [I] ayant acquis le bien en toute connaissance de cause, étant relevé qu’il n’a pas mis en oeuvre les travaux de mise en conformité visés aux diagnostics,

— qu’il n’est pas démontré que le comportement de M. [P] [C], placé sous curatelle au moment de la vente et dans un état de fragilité caractérisé, ait engendré un stress et une angoisse particulière.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2026.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées.

MOTIFS

I – Sur l’action estimatoire fondée sur la garantie des vices cachés exercée par M. [I]

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il est constant que, pour être couvert par la garantie, le vice doit exister lors de la vente, ou plus précisément lors du transfert de propriété (V. Cass. com., 18 janv. 1984, n° 82-14.977), être caché c’est-à-dire être dû à un défaut non apparent ou invisible lors de l’achat, et empêcher le véhicule de fonctionner normalement.

L’article 1643 du même code précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

1. Sur l’existence d’un vice caché

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention de sorte que la charge de la preuve de l’existence du vice prévu à l’article 1641 du code civil susvisé repose sur l’acheteur, laquelle peut être rapportée par tous moyens.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise établi le 2 octobre 2024 par M. [S] que :

— s’agissant de l’installation électrique : le disjoncteur principal n’est plus conforme à la réglementation actuelle, l’installation est dépourvue de protection différentielle et présente un risque d’accident par électrisation, voire électrocution, pour les usagers,

— s’agissant de l’installation de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, les générateurs sont obsolètes, l’installation présente une altération générale par corrosion, foyers non décendrés, empoussièrement général important, coffrets électriques et connections en majorité non protégés,la qualité d’eau primaire n’est pas contrôlée, pas plus que la salubrité de la production d’eau chaude sanitaire,

— le kachelhofen est hors service.

L’expert a ajouté que l’entretien périodique adapté de l’installation de chauffage central et de production d’eau chaude sanitaire n’a pas été réalisé.

Il a estimé que la spécification des installations thermiques du site ne permet pas à un non sachant d’en apprécier toute la portée, le vendeur étant un homme de l’art pour ces corps d’état et donc parfaitement informé de l’état et de la fonctionnalité des équipements dont l’obligation d’entretien périodique non effectuée.

M. [I] apporte ainsi la preuve de vices affectant l’installation électrique et l’installation de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, présents avant la vente et rendant le bien acquis impropre à sa destination puisqu’il ne remplit plus sa fonction d’habitation.

Il est constant que les diagnostics techniques ont été remis à M. [I] avant la vente lors de la signature du compromis de vente.

S’agissant du diagnostic de l’installation d’électricité, celui-ci mentionne que l’installation intérieure comporte des anomalies et qu’il est recommandé de les supprimer en consultant dans les meilleurs délais un électricien qualité afin d’éliminer les dangers qu’elle représente et, notamment, l’absence de conducteur de terre, des socles de prise de courant dépourvus de broche de terre reliée à la terre, des circuits non reliés à la terre, l’absence d’interrupteurs différentiels, l’insuffisance de la continuité électrique de la liaison équipotentielle supplémentaire reliant les éléments conducteurs et les masses des matériels électriques, l’accessibilité d’une installation électrique comportant au moins un dispositif de protection avec une partie active nue sous tension.

M. [I] ne saurait donc affirmer qu’il ignorait la non-conformité de l’installation d’électricité avant la vente, étant observé qu’aux termes de l’acte de vente du 29 décembre 2022, il “a déclaré faire son affaire personnelle des non-conformités mentionnées au diagnostic avant vente” (page 16 de l’acte de vente), de sorte qu’il n’est pas fondé à agir en garantie des vices cachés à l’encontre du vendeur.

M. [I] ne forme, au demeurant, aucune demande indemnitaire en lien avec les désordres affectant l’installation électrique.

S’agissant du diagnostic de l’installation intérieure de gaz, celui-ci a mentionné quatre anomalies portant sur la plaque de cuisson encastrée 4 feux empêchant de rétablir l’alimentation en gaz de l’installation, de la partie d’installation ou de l’appareil signalé.

Aux termes de l’acte de vente du 29 décembre 2022, M. [I] a pris acte des anomalies relevées au diagnostic, de l’absence de réalisation des travaux de mise en conformité par M. [C] et a déclaré “en faire son affaire personnelle et renoncer à exercer de ce chef quelque recours que ce soit à l’encontre du vendeur” (page 17 de l’acte de vente).

Toutefois, force est de constater que ce diagnostic ne vise pas les anomalies affectant la chaudière à fioul et son brûleur, la chaudière à bûche, le conduit de fumée, la pompe à chaleur et le panneau solaire dont l’expert a constaté la vêtusté et le non fonctionnement, ces installations étant distinctes de la plaque de cuisson visée au diagnostic.

Les défendeurs ne produisent aucun document permettant de constater que M. [I] a été avisé de ces défauts, de sorte qu’il n’est pas établi qu’ils étaient connus de l’acquéreur avant la vente.

L’expert ayant expressément exclu la possibilité pour un non sachant, qualité qui n’est pas déniée à M. [I], de s’apercevoir de ces défauts, compte tenu de la “spécification des installations thermiques du site”, les défendeurs soutiennent à tort que M. [I] aurait pu constater les vices lors des visites du bien.

S’il s’agit d’un immeuble ancien, dont le prix de vente a été fixé en considération des conclusions des diagnostics techniques, ainsi que cela résulte des stipulations de l’acte de vente, force est de constater que ces diagnostics techniques ne mentionnent pas les vices affectant l’installation de chauffage, laquelle est distincte de l’installation de gaz et de l’installation électrique.

Enfin, les défendeurs ne sauraient se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente, l’expert ayant relevé que M. [P] [C], “homme de l’art pour ces corps d’état, et de fait parfaitement informé de l’état et de la fonctionnalité de ces équipements, dont l’obligation d’entretien périodique, d’évidence non effectuée”.

Dès lors, M. [I] apporte la preuve d’un vice affectant l’installation de chauffage, rendant le bien impropre à son usage, caché lors de la vente et connu du vendeur, relevant de la garantie due par ce dernier.

2. Sur la restitution d’une partie du prix de vente

En vertu de l’article 1644 du code civil, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire restituer une partie du prix.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que le coût du remplacement à neuf de l’installation de chauffage a été évalué à la somme de 29 600 euros toutes taxes comprises, précisant que la valeur déductible s’établit à la somme de 4 760 euros s’il devait être tenu compte de l’obsolescence sur les matériels.

Etant rappelé que l’action estimatoire permet à l’acquéreur de se faire restituer une partie du prix de vente, lequel n’est pas un préjudice indemnisable et ne se confond pas avec l’action indemnitaire, il y a lieu d’ordonner la restitution par les consorts [C] de la somme de 24 840 euros, correspondant au coût de la remise en état de l’installation de chauffage, obsolescence déduite.

L’expert judiciaire a, en outre, évalué le coût du remplacement du collecteur du kachelhofen à la somme de 150 euros Ttc, le cout du remplacement du collecteur de la chaufferie fioul et bûches et du tubage fioul à la somme de 950 euros Ttc, ainsi que lecoût du remplacement du conduit de cheminée spécifique pour une chaudière à combustible à la somme de 9 982,80 euros Ttc.

Les consorts [C] contestent l’évaluation effectuée par l’expert, sans produire aucun autre devis de sorte qu’il en sera tenu compte pour évaluer le quantum du prix de vente à restituer à l’acquéreur.

Dès lors, les consorts [C] seront solidairement condamnés à verser à M. [I] la somme de 35 922,80 euros (24 840 euros + 150 euros + 950 euros + 9 982,80 euros) au titre de la restitution d’une partie du prix de vente, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 février 2023, et non de la vente, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

3. Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il sera tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, le vendeur professionnel étant présumé connaître les vices de la chose.

Il est rappelé que l’expert a relevé que le vendeur, homme de l’art, était informé de l’état et de la fonctionnalité des équipements de sorte que la preuve de la connaissance des vices par le vendeur, dont il n’est pas contesté qu’il était chauffagiste de profession, est établie.

S’il est établi que M. [P] [C] était, à la date de la vente, assisté d’un curateur, ces circonstances sont sans incidence sur la caractérisation de la connaissance des vices par le vendeur dans la mesure où il n’est pas établi et pas même allégué par les défendeurs que ce dernier était dans l’incapacité de procéder aux démarches nécessaires à la vente à la date de l’acte.

Il est également sans emport que le défunt ait cessé son activité de chauffagiste plusieurs années avant la vente, l’expérience acquise lui ayant permis d’avoir connaissance des défauts affectant le bien, s’agissant au surplus d’installations qu’il a lui-même mises en oeuvre.

S’agissant, en premier lieu, du préjudice de jouissance, il résulte du rapport d’expertise que l’installation de chauffage est non fonctionnelle et que l’usage de l’installation de production d’eau chaude sanitaire est proscrite, en présence d’un risque sanitaire.

En outre, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que la durée des travaux de reprise est estimée à 20 jours ouvrés.

Ces éléments caractérisent un trouble dans la jouissance du bien.

Toutefois, M. [I] sollicite l’indemnisation du trouble de jouissance pour une durée de 30 mois et 20 jours sur la base du prix de location d’un bien équivalent, sans en justifier, de sorte que le préjudice sera évalué à la somme de 150 euros par mois, soit un montant total de 4 600 euros.

S’agissant, en second lieu, du préjudice moral, M. [I] n’apporte aucun élément au soutien du stress et de l’angoisse qu’il allègue de sorte que sa demande sera rejetée.

Par conséquent, les consorts [C] seront solidairement condamnés à verser à M. [I] la somme de 4 600 euros au titre du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément à l’article 1231-7 du code civil.

La demande indemnitaire formée par M. [I] sera rejetée pour le surplus.

II – Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les consorts [C], partie perdante au procès, seront solidairement condamnés aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé-expertise RG n° 23/0094 et les frais d’expertise judiciaire.

Les consorts [C] seront également condamnés solidairement à payer à M. [I], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 1.500 euros.

La demande des consorts [C], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera rejetée.

Les intérêts produits par les sommes mises à la charge des consorts [C] au profit de M. [I], produiront eux-mêmes des intérêts, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Compte tenu de la gravité des désordres affectant le bien acquis par M. [I], il n’y a pas lieu de faire droit à la demande aux fins d’écarter l’exécution provisoire formée par les consorts [C], laquelle apparaît compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [W] [C] et Mme [E] [C], en leur qualité d’héritiers de [P] [C], à verser à M. [Y] [I] la somme de 35.922,80 €(TRENTE CINQ MILLE NEUF CENT VINGT-DEUX EUROS ET QUATRE-VINGT-CENTIMES) au titre de la restitution d’une partie du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 février 2023 ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [C] et Mme [E] [C], en leur qualité d’héritiers de [P] [C], à verser à M. [Y] [I] la somme de 4.600,00 € (QUATRE MILLE SIX CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE, pour le surplus, les demande de dommages et intérêts formées par M. [Y] [I] ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [C] et Mme [E] [C], en leur qualité d’héritiers de [P] [C], à verser à M. [Y] [I] la somme de 1500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de M. [W] [C] et Mme [E] [C], formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les intérêts produits par les sommes mises à la charge de M. [W] [C] et Mme [E] [C], en leur qualité d’héritiers de [P] [C], au profit de M. [Y] [I], produiront eux-mêmes des intérêts, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [C] et Mme [E] [C], en leur qualité d’héritiers de [P] [C], aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé-expertise RG n° 23/0094 et les frais d’expertise judiciaire ;

REJETTE la demande tendant à écarter l’exécution provisoire formée par M. [W] [C] et Mme [E] [C] ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président