TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/00881

N° Portalis DBX4-W-B7J-T46M

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 01 août 2025

[Z] [P], agissant en sa qualité de représentante légale de sa fille mineure [I] [Y] [O] [N], laquelle vient aux doits de son grand-père, Monsieur [E] [N], décédé.

C/

[D] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e RICHARD

Préfecture

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 01 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [Z] [P]

Agissant en sa qualité de représentante légale de sa fille mineure [I] [Y] [O] [N], laquelle vient aux doits de son grand-père Monsieur [E] [N], décédé, Demeurant [Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par Maître Caty RICHARD, avocate au barreau du VAL D’OISE substituée par Maître Lauriane PILTAN, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [R],

demeurant [Adresse 9]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle accordée par décision du Bureau d’Aide Juridictionnelle de [Localité 11] en date du 28 mars 2025

Représenté par Maître Jérôme CHAUBET, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Maître Pauline RICARD, avocate au barreau de TOULOUSE

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Madame [J] [D] épouse [R]

demeurant [Adresse 9]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Maître Jérôme CHAUBET, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Maître Pauline RICARD, avocate au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 29 novembre 2018, prenant effet au 03 décembre 2018, Monsieur [E] [N] a donné à bail à Monsieur [D] [R] un appartement à usage d’habitation n°E2 et un emplacement de stationnement n°6 situés [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 360 euros et une provision sur charges mensuelle de 48 euros.

Madame [I] [N] a hérité du bien loué au décès de Monsieur [E] [N].

Le 29 mai 2024, Madame [Z] [P], agissant en qualité de représentante légale de sa fille mineure Madame [I] [N], a fait signifier à Monsieur [D] [R] un congé pour vente prenant effet au 02 décembre 2024.

Par acte de Commissaire de justice en date du 05 mars 2025, Madame [Z] [P], agissant en qualité de représentante légale de sa fille mineure Madame [I] [N], a ensuite fait assigner Monsieur [D] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11], statuant en référé, pour obtenir :

— son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire,

— la suppression du délai avant expulsion en application de l’article L.412-1 du Code des procédure civile d’exécution,

— la suppression de la trêve hivernale en application de l’article L.412-6 du Code des procédure civile d’exécution,

— la disposition des meubles selon les modalités de l’article L.433-1 et suivant du Code des procédure civile d’exécution,

— sa condamnation au paiement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, en ce compris les frais de Commissaire de justice jusqu’à l’expulsion.

Appelé à l’audience du 12 mai 2025, le dossier a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 23 mai 2025 à la demande des parties.

A l’audience du 23 mai 2025, Madame [Z] [P], agissant en qualité de représentante légale de sa fille mineure Madame [I] [N], représentée par son conseil, se réfère à ses dernières conclusions écrites, par lesquelles elle demande de :

— déclarer le congé en vue de vendre le logement opposable à Madame [J] [D] épouse [R] ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [R] et Madame [J] [D] épouse [R] et de tous occupants de leurs chefs, à défaut de départ volontaire,

— la suppression du délai avant expulsion en application de l’article L.412-1 du Code des procédure civile d’exécution,

— la suppression de la trêve hivernale en application de l’article L.412-6 du Code des procédure civile d’exécution,

— la disposition des meubles selon les modalités de l’article L.433-1 et suivant du Code des procédure civile d’exécution,

— la condamnation des défendeurs au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, en ce compris les frais de Commissaire de justice jusqu’à l’expulsion.

Au soutien de ses demandes, Madame [Z] [P], agissant en qualité de représentante légale de sa fille mineure Madame [I] [N], fait valoir que le congé a pris effet depuis décembre 2024, sans que le locataire ne quitte les lieux. Elle estime que le locataire est de mauvaise foi en n’ayant pas pris contact avec elle et en n’ayant pas justifié de démarches pour se reloger, ce qui justifie la suppression des délais pour quitter les lieux. Elle note que les loyers ne sont pas payés de façon régulière, que l’appartement génère plus de dépenses que de recettes et que sa gestion est source de complexité administrative et l’empêche de faire son deuil.

S’agissant des nullités du congé soulevées dans les conclusions adverses, elle précise qu’elle a obtenu l’autorisation du juge des tutelles de vendre l’immeuble avant de délivrer le congé, qu’elle n’a jamais eu connaissance du mariage de Monsieur [D] [R] de sorte qu’elle n’avait pas à délivrer le congé à son épouse et que le congé délivré comportait la notice d’informations.

Monsieur [D] [R] et Madame [J] [D] épouse [R], représentés par leur avocat, se réfèrent à leurs conclusions, par lesquels ils demandent de :

— débouter Madame [Z] [P], agissant en qualité de représentante légale de sa fille mineure Madame [I] [N], de sa demande de suppression du délai avant expulsion ;

— leur accorder les plus larges délais pour quitter les lieux, soit un an ;

— débouter Madame [Z] [P], agissant en qualité de représentante légale de sa fille mineure Madame [I] [N], de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [Z] [P], agissant en qualité de représentante légale de sa fille mineure Madame [I] [N], à leur payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [D] [R] et Madame [J] [D] épouse [R] indiquent que leurs moyens de nullité ne sont plus opérants, compte-tenu des dernières conclusions et des justificatifs apportés par Madame [Z] [P].

Ils expliquent être de bonne foi, ayant déposé une demande de logement social dès le 21 août 2023 et ayant bénéficié d’une priorisation de leur demande le 18 septembre 2024, compte-tenu du congé délivré. Ils font valoir qu’ils ont réalisés des démarches auprès de la CCAPEX et des bailleurs privés pour se reloger et qu’ils ont déposé une demande au titre du droit au logement opposable, sans succès. Ils estiment qu’ils sont vulnérables, dans la mesure où ils sont réfugiés en France et ne parlent pas bien le français. Ils ajoutent que seul Monsieur [D] [R] travaille, avec des ressources de 1.525 euros par mois en moyenne en 2024 pour le couple, et que Madame [J] [D] épouse [R] est enceinte de jumeaux. Ils indiquent que la demanderesse ne démontre pas que leur occupation l’empêche de vendre le bien ou qu’ils ne respectent pas leurs obligations locatives.

L’affaire a été mise en délibéré au 01 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de prendre acte de l’intervention volontaire de [J] [D] épouse [R] à la procédure, par le biais des conclusions de son avocat.

I. SUR L’EXPULSION

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. […] En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. […] A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués."

Le bail conclu le 29 novembre 2018, prenant effet au 03 décembre 2018 et d’une durée de trois ans, devait être reconduit le 02 décembre 2024.

Néanmoins, un congé a été délivré le 29 mai 2024 à Monsieur [D] [R], par acte d’huissier remis à étude, soit plus de 6 mois avant le terme du bail intervenant le 02 décembre 2024. Ce congé mentionne que le bailleur donne congé pour vente et sa validité ne fait plus l’objet d’une contestation par les défendeurs, compte-tenu des justificatifs remis par Madame [Z] [P], agissant en qualité de représentante légale de sa fille mineure, Madame [I] [N].

Compte-tenu du congé délivré, le bail est parvenu à son terme le 02 décembre 2024 et n’a pas été renouvelé. Monsieur [D] [R] et Madame [J] [D] épouse [R] sont depuis occupants sans droit ni titre.

Il leur sera ordonné de quitter les lieux volontairement. A défaut, l’expulsion de Monsieur [D] [R] et Madame [J] [D] épouse [R] sera ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, sans qu’il n’y ait lieu de statuer sur leur sort à ce stade.

II. SUR LES DELAIS POUR LIBERER VOLONTAIREMENT LES LIEUX

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement […] Le délai […] ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée”.

L’article L412-3 du Code susvisé dispose que “le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités […] dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.”

Aux termes de l’article L412-4 du même code, “la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du Code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés”.

Aux termes de l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, “Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.”

En l’espèce, Monsieur [D] [R] et Madame [J] [D] épouse [R] n’ont pas quitté les lieux à la date de résiliation du bail. Pour autant, Madame [Z] [P], agissant en qualité de représentante légale de sa fille mineure Madame [I] [N], ne rapporte pas la preuve de leur mauvaise foi, et ce alors que les anciens locataires continuent de payer les loyers et justifient de démarches infructueuses pour se reloger entreprises dès réception du congé. Aussi, il convient de leur laisser le bénéfice du délai légal de deux mois pour quitter les lieux volontairement avant expulsion, dont rien ne justifie la suppression.

De la même façon, le bénéfice de la trêve hivernale leur est acquis, dans la mesure où ils ne sont pas rentrés dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, mais grâce à la conclusion d’un bail.

S’agissant de l’extension du délai liée à l’impossibilité de se reloger dans des circonstances normales, Monsieur [D] [R] et Madame [J] [D] épouse [R] justifient qu’ils ont demandé l’attribution d’un logement social dès août 2023 et ont renouvelé leur demande de façon annuelle. Surtout, à réception du congé, ils ont réalisé des démarches pour pourvoir à leur relogement, ayant demandé une priorisation de sa demande de logement social obtenue dès septembre 2024, sollicité l’accompagnement d’une assistance sociale et écrit tant aux bailleurs sociaux qu’à des agences locatives. Il est ainsi établi qu’en dépit d’une attitude proactive et d’une priorisation de leur demande de logement social il y a plus de 9 mois, Monsieur [D] [R] et Madame [J] [D] épouse [R], ayant des revenus limités, ne peuvent se reloger dans des conditions normales.

Aussi, il convient de leur accorder un délai supplémentaire pour quitter les lieux sur le fondement de l’article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution.

Pour fixer la durée de ce délai, il convient de prendre en compte le fait que Monsieur [D] [R] et Madame [J] [D] épouse [R] continuent d’occuper les lieux paisiblement et en payant le loyer de façon mensuelle, se montrant ainsi respectueux des obligations incombant à tout locataire ou occupant des lieux (les impayés concernant en réalité l’arriéré de charges locatives sur quatre ans, régularisé d’une traite). En outre, ils justifient d’une situation familiale, sociale et financière délicate, puisque qu’ils sont réfugiés politiques, que le travail de Monsieur [D] [R] n’a généré que 18.307 euros de salaire net en 2024, soit 1.525 euros nets par mois, et que Madame [J] [D] épouse [R] est actuellement enceinte de jumeaux, avec un terme prévu en juin.

Il convient également de prendre en compte la situation de Madame [I] [N], mineure n’ayant aucune ressource propre. La gestion de l’immeuble est assurée par sa mère, laquelle doit payer les charges de copropriété et les taxes foncières concernant la propriété. La vente de l’immeuble est expliquée par la charge administrative et émotionnelle qu’elle représente pour la famille et a été autorisée par le juge des tutelles, ayant vérifié que cette vente était dans l’intérêt de la mineure.

Compte-tenu de l’ensemble de ces éléments et du délai supplémentaire de huit mois dont les locataires ont déjà bénéficié dans les faits, il convient de leur accorder un délai supplémentaire de quatre mois pour quitter les lieux.

En application de l’article R.412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, la présente ordonnance sera transmise, par les soins du greffe, au préfet du département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [D] [R] et Madame [J] [D] épouse [R], parties partiellement perdantes, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [Z] [P], agissant en qualité de représentante légale de sa fille mineure, Madame [I] [N], Monsieur [D] [R] et Madame [J] [D] épouse [R] seront condamnés à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et seront déboutés de leur demande à ce titre.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS à Monsieur [D] [R] et Madame [J] [D] épouse [R] de libérer l’appartement à usage d’habitation n°E2 et l’emplacement de stationnement n°6 situés [Adresse 3], compte-tenu du congé délivré le 29 mai 2024 ;

DEBOUTONS Madame [Z] [P], agissant en qualité de représentante légale de sa fille mineure Madame [I] [N], de sa demande de suppression du délai légal de l’article 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et de sa demande de suppression du sursis prévu par l’article 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

ACCORDONS à Monsieur [D] [R] et Madame [J] [D] épouse [R] un délai supplémentaire pour quitter les lieux de quatre mois, soit jusqu’au 01 décembre 2025 ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [R] et Madame [J] [D] épouse [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés au 01 décembre 2025, Madame [Z] [P], agissant en qualité de représentante légale de sa fille mineure Madame [I] [N], pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

DISONS que la présente ordonnance sera transmise, par les soins du greffe, au préfet du département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [R] et Madame [J] [D] épouse [R] à verser à Madame [Z] [P], agissant en qualité de représentante légale de sa fille mineure Madame [I] [N], une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [R] et Madame [J] [D] épouse [R] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 01 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,