MINUTE N°

N° RG 24/00275 – N° Portalis DB22-W-B7I-SFT4

S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATION À LOYER MODÉRÉ

C/

Madame [R] [S] [L] [M]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 mars 2025

DEMANDEUR :

Société anonyme d’HLM [Adresse 10], représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 13] sous le numéro 308 435 460 – dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Laurie MARTIN, avocat au barreau de PARIS ( même cabinet)

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [R] [S] [L] [M], née le 07 octobre 1989 à [Localité 7] (Côte d’Ivoire) – demeurant [Adresse 4]

Comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, Juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Frédéric CATTONI

1 copie certifiée conforme à : Madame [R] [S] [L] [M]

RAPPEL DES FAITS

Par contrats des 29 septembre 2021 et 11 octobre 2021, la société LES RESIDENCES ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE a donné à bail à Madame [R] [M] un appartement à usage d’habitation et une place de stationnement situés au [Adresse 2], à [Localité 12], pour un loyer mensuel de 425,57 euros, outre 41,39 euros pour la place de stationnement.

Des loyers étant demeurés impayés, la société [Adresse 9] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 octobre 2023.

Elle a ensuite fait assigner Madame [R] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] par acte d’huissier du 11 juin 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 octobre 2024 et renvoyée au 4 février 2025 à la demande des parties.

A l’audience du 4 février 2025, la société LES RESIDENCES ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE – représentée par son conseil – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de Madame [R] [M] ; d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 10.172,08 euros, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire. La société LES RESIDENCES ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE indique qu’elle souhaite adopter le même plan que celui retenu par la commission de surendettement des particuliers, soit par menusalités de 329,59 euros sur 16 mois.

Madame [R] [M] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 329,59 euros par mois en règlement de l’arriéré conformément au plan de désendettement. S’agissant de sa situation personnelle, elle indique être conseillère clientèle chez GRDF, percevoir 1.700 euros de salaire, vivre avec ses deux enfants et régler 17 euros au titre d’un crédit auprès de la société American express.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 12 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société LES RESIDENCES ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 26 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 29 septembre 2021 contient une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 octobre 2023, pour la somme en principal de 3.906,04 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 19 décembre 2023.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société LES RESIDENCES ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE produit un décompte démontrant que Madame [R] [M] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 10.172,08 euros à la date du 3 février 2025.

Madame [R] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 10.172,08 euros , avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V et VII de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Toutefois, lorsqu’un plan de surendettement, visant la dette d’arriérés de loyers, a été arrêté et non contesté par le débiteur, il s’impose aux parties comme au juge.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers a adopté un plan de surendettement le 9 août 2024 tenant compte d’une dette de la société LES RESIDENCES ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE de 5.273,51 euros à régler sur 16 mois, ce qui représente des échéances mensuelles de 329,59 euros.

Compte tenu de ces éléments, les mesures adoptées par la commission de surendettement ne peuvent qu’être confirmées, de sorte que Madame [R] [M] devra se libérer du montant de sa dette selon les mêmes modalités, lesquelles seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [R] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [R] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société LES RESIDENCES ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE, Madame [R] [M] sera condamnée à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 septembre 2021 et le 11 octobre 2021 entre la société [Adresse 9] et Madame [R] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation et la place de stationnement situé au [Adresse 3] à [Localité 12], sont réunies à la date du 19 décembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [R] [M] à verser à la société LES RESIDENCES ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE la somme de 10.172,08 euros (décompte arrêté au 3 février 2025, incluant l’échéance du mois de janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [R] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 30 mensualités de 329,59 euros chacune et une 31ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [R] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société [Adresse 9] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [R] [M] soit condamnée à verser à la société LES RESIDENCES ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [R] [M] à verser à la société [Adresse 9] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 27 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, Le juge,