MINUTE N°

N° RG 24/00595 – N° Portalis DB22-W-B7I-SNNQ

Société HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH

C/

Monsieur [M] [O]

Madame [G], [Y] [K]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 Mars 2025

DEMANDEUR :

Société HAUTS DE SEINE HABITAT – OPH, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de NANTERRE sous le numéro B 279 200 224 – dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par la SCP MENARD WEILLER, avocat au barreau de PARIS, prise en la personne de Maître Ornella RASSON, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [O], né le 07 avril 1971 à [Localité 6] (Haïti) – demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

Madame [G], [Y] [K] née le 05 Octobre 1968 à [Localité 4] (Guyane – 973) -demeurant [Adresse 2]

Comparante en personne, assistée de Madame [W], [I] [K], née le 30 mars 1972 à [Localité 4] (Guyane – 973), sa soeur et de Monsieur [R], [U] [K], né le 14 avril 1964 à [Localité 4] (Guyane – 973), son frère

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBES, Vice-Présidente

Greffier présent lors des débats : Thomas BOUMIER

Greffier présent lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : La SCP MENARD WEILLER

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [M] [O]

[G], [Y] [K]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 11 mai 2021, la société HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH a donné à bail à monsieur [M] [O] et madame [G] [O] née [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 748,11 € et des provisions sur charges.

Par avenant conclu à cette même date, les parties ont convenus de la location d’un emplacement de stationnement pour un loyer de 66,58 €.

Le mariage des locataires a été dissous le 29 mars 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, la société HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH a fait signifier à monsieur [M] [O] et madame [G] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 septembre 2022.

Elle a ensuite fait assigner monsieur [A] [O] et madame [G] [K] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Germain-en-Laye par un acte de commissaire de justice du 1er août 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 14 janvier 2025, la société HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH – représentée par son conseil – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation voire, subsidiairement, de prononcer la résiliation du bail ; d’ordonner l’expulsion de madame [G] [K] ; d’autoriser la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de condamner madame [G] [K] au paiement de la somme actualisée de 24.019,63 € dont 8.056,48 € solidairement avec monsieur [M] [O], d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 350 € avec monsieur [M] [O] en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La société HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH explique que le jugement de divorce ayant été retranscrit le 6 mars 2023, monsieur [M] [O] demeure tenu à l’arriéré locatif jusqu’à cette date. Il s’oppose aux délais compte tenu du non-paiement par madame [G] [K] de son loyer courant.

Monsieur [M] [O] comparaît en personne et explique être divorcé de madame [G] [K] depuis le 29 mars 2022 et en avoir informé son bailleur par un courrier expédié en recommandé avec accusé de réception. Il remettait au magistrat copie de ce courrier mais pas de l’accusé de réception, il lui était demandé de communiquer cet élément avant le 31 janvier 2025. Il exposait travailler en qualité d’intérimaire, percevant entre 1.400 € et 1.800 € de salaire. Il demandait à pouvoir s’acquitter progressivement de l’arriéré auquel il pourrait être tenu, à hauteur de 100 € par mois.

Il était demandé au défendeur de communiquer les accusés de réception des courriers qu’il avait adressé au bailleur ainsi que le jugement de divorce. Il faisait parvenir les pièces dans les délais et les formes prescrites.

Madame [G] [K] comparaît en personne, assistée de sa soeur et de son frère qui exposaient que leur soeur avait une santé mentale très fragile, qu’elle était sans aucune ressource, la MDPH lui ayant octroyé un statut de personne handicapée mais la CAF n’ayant effectué aucun paiement. Ilss estimaient les sommes dues par la CAF à hauteur de 23.000 € – 24.000 €. Elles étaient en train de monter le dossier pour saisir le juge des tutelles. L’intéressée confirmait être sortie d’hospitalisation récemment, être sans emploi et sans aucune ressource. Elle aimerait changer de logement mais, en attendant, elle demandait à pouvoir se maintenir dans les lieux.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 5 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 28 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire. Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 11 mai 2021 contient une clause résolutoire (article 5 page 4/10) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 septembre 2022, pour la somme en principal de 3380,31 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 27 novembre 2022.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH produit un décompte démontrant qu’elle est créancière d’un arriéré locatif de 24.019,63 € à la date du 14 janvier 2025.

En application des dispositions de l’article 262 du code civil, la convention ou le jugement de divorce est opposable aux tiers, en ce qui concerne les biens des époux, à partir du jour où les formalités de mention en marge prescrites par les règles de l’état civil ont été accomplies. Monsieur [M] [O] et madame [G] [K] ont divorcé selon une convention de divorce par consentement mutuel en date du 21 mars 2022, la dissolution du mariage étant retranscrit le 6 mars 2023 selon l’acte d’état civil produit par la société HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH. Monsieur [M] [O] en a informé ce dernier par un courrier en date du 2 mai 2022 mais dont le bailleur a accusé réception le 12 mai 2023. Cette date est corroborée par celle apposée sur l’accusé de réception qu’il produit. Il apparaît donc que monsieur [M] [O] est tenu solidairement de l’arriéré locatif jusqu’au 6 mars 2023, soit de la somme de 8.056,48 €.

Madame [G] [K], redevable seule de 15.963,15 €, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Monsieur [M] [O] et madame [G] [K] seront donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 8.056,48 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [G] [K] sera également condamnée au paiement de la somme de 15.963,15 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

1- concernant madame [G] [K]

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dispose que:

— "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années”

— “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés”.

— “Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

À l’audience, le bailleur s’est déclaré défavorable à l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

Madame [G] [K] a exposé qu’elle était reconnue comme étant handicapée par la MDPH mais que la CAF ne lui versait pas son allocation, qu’elle était en attente de régularisation depuis plus d’un an et que la dette locative avait été contractée du fait de la carence de la CAF qui était injoignable.

Toutefois, elle n’apportait aucun justificatif sur sa situation. Si la situation de blocage de certains dossiers était connue de ce tribunal, elle ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle avance. Ses frère et soeur confirment ses dires, ce qui est un élément à prendre en compte et il est particulièrement regrettable qu’un bailleur social ne se montre pas compréhensif sur cette situation critique. Il apparaît que la carence de la CAF mette madame, déjà fragile et vulnérable du fait de sa pathologie psychiatrique, dans une situation des plus précaires et que cet organisme puisse voire sa responsabilité engagée du fait de sa carence à traiter le dossier de madame [G] [K].

En l’état du droit, nous ne pouvons que constater que cette dernière n’est pas en état de régler son loyer courant ou encore l’arriéré locatif. Ainsi donc, sa demande d’octroi de délai de paiement sera rejetée.

Ainsi donc, l’expulsion de madame [G] [K] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant jusqu’ à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

2- CONCERNANT monsieur [M] [O]

Monsieur [M] [O] demande à pouvoir bénéficier des plus larges délais de paiement pour s’acquitter de leur dette.

L’article 1343-5du code civil permet effectivement d’accorder au débiteur impécunieux des délais de paiement, compte tenu de sa situation et en considération des besoins du créancier, sans pouvoir excéder deux ans.

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience, monsieur [M] [O] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [M] [O] et madame [G] [K], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, du signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH, monsieur [M] [O] et madame [G] [K] seront condamnés à lui verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mai 2021 entre la société HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH et monsieur [M] [O] et madame [G] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 27 novembre 2022 ;

CONSTATE que le bail est désormais au seul nom de madame [G] [K] ;

ORDONNE en conséquence à madame [G] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour madame [G] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE solidairement monsieur [M] [O] et madame [G] [K] à verser à la société HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH la somme de 8.056,48 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement ;

AUTORISE monsieur [M] [O] à s’acquitter de cette somme, en 23 mensualités de 100 euros chacune, payables et portables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, et une 24ème mensualité qui soldera la dette, sauf meilleur accord des parties ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en oeuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

CONDAMNE madame [G] [K] à verser à la société HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH la somme de 15.963,15 € (décompte arrêté au 14 janvier 2025, incluant quittancement du mois décembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement ;

CONDAMNE madame [G] [K] à verser à la société HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE monsieur [M] [O] et madame [G] [K] à verser à la société HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [M] [O] et madame [G] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 6 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine Esparbès, vice-président, et par monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, Le vice-président,