TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 06 Juin 2025

N° RG 24/09336 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LLET

Jugement du 06 Juin 2025

N° : 25/519

Société AIVS

C/

[D] [V]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Me [Localité 8]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 06 Juin 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 28 Mars 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 06 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société AIVS

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Maëlle GRANDCOIN, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [D] [V]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 novembre 2022, la société A.I.V.S. a consenti un contrat de sous-location à M. [D] [V] portant sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 327,06 euros et d’une provision pour charges de 35 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2023, la société A.I.V.S. a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.906,70 euros à titre principal au titre d’un arriéré de loyers, dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [D] [V] le 11 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2024, la société A.I.V.S. a fait assigner M. [D] [V] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de faire constater la résiliation du contrat, d’ordonner l’expulsion de celui-ci et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mars 2025.

A cette date, la société A.I.V.S. a comparu représentée par son conseil.

Se référant oralement aux termes de son acte introductif d’instance, tenant compte du départ des lieux du défendeur, elle indique se désister de sa demande en expulsion.

Au bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 1103, 1104, 1193, 1194, 1728 et suivants du Code civil, la société A.I.V.S. sollicite :

— de constater, par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat au 11 décembre 2023 ou, à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du contrat ;

— de condamner M. [D] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite de la convention à compter du jour de sa résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— de condamner M. [D] [V] à lui payer la somme de 2.233,01 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 mars 2025 ;

— de condamner M. [D] [V] à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la société A.I.V.S. fait valoir que le sous-locataire méconnaît ses obligations légales et contractuelles en ce que, avant son départ des lieux, il ne réglait pas les loyers et charges conformément aux termes du contrat, et qu’il n’a pas régularisé la situation malgré la signature d’un plan d’apurement et la délivrance d’un commandement de payer.

Bien que régulièrement assigné par dépôt de l’acte en étude, M. [D] [V] n’a pas comparu ni personne pour lui.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, susceptible d’appel, le jugement sera réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur le désistement de la demande d’expulsion

Par application des articles 394 et suivants du Code de procédure civile, en l’absence de défense au fond, le désistement du demandeur de sa demande d’expulsion sera considéré comme parfait.

2/ Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1003 du Code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon les articles 1217, 1224 et 1227 du même Code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, laquelle peut résulter de l’application d’une clause résolutoire et être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1225 du Code civil, « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

Aux termes de l’article 1229 du Code civil « la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice ».

En l’espèce, le contrat de sous-location prévoit en son article X une clause résolutoire mentionnant que l’organisme agréé pourra résilier le contrat de mise à disposition, sous réserve de respecter un délai de préavis d’un mois, en cas de manquement du locataire notamment d’un défaut de paiement du loyer et des charges.

La société A.I.V.S. justifie de la notification d’un commandement de payer les loyers en date du 11 octobre 2023, mentionnant un délai de deux mois pour procéder au paiement de la somme de 1.906,70 euros.

L’étude des décomptes produits permet de constater que cette somme n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Dès lors, la résiliation du bail sera constatée au 12 décembre 2023.

Au vu du préjudice causé au bailleur par le maintien dans les lieux de M. [V] celui-ci sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du contrat, soit la somme de 338,83 euros à ce jour.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 décembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société A.I.V.S. ou à son mandataire.

3/ Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1003 du Code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En application de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, le contrat de sous-location mentionne dans son article V relatif aux conditions financières que le loyer et les provisions pour charges sont payables mensuellement à terme échu.

La société A.I.V.S. verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 mars 2025, M. [D] [V] lui devait la somme de 2.333,01 euros, échéance de janvier 2025 incluse.

Il convient toutefois de relever que ce décompte comporte des frais de procédure dont la condamnation à paiement est demandée par ailleurs, ainsi les sommes de 59,15 euros et de 36,11 euros imputées le 1er décembre 2024. Elles seront par suite déduite de la créance locative. Ainsi, M. [D] [V] reste redevable de 2.237,75 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation.

M. [D] [V] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, étant souligné que le 30 janvier 2024, il avait signé un plan d’apurement pour une dette en principal de 3.585,96 euros.

En conséquence, M. [D] [V] sera condamné à payer la somme de 2.237,75 euros à la société A.I.V.S., au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 mars 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile M. [D] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens.

Toutefois, en application de l’article L. 111-8 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier.

Par suite, le commandement de payer n’étant pas obligatoire, s’agissant d’un contrat non soumis à la loi du 6 juillet 1989 et n’étant pas prévu par la clause résolutoire contractuelle, les frais relatifs à celui-ci resteront à la charge du créancier.

De plus, compte tenu de la situation économique de M. [V], il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE parfait le désistement du demandeur de sa demande d’expulsion,

CONSTATE, que le contrat conclu le 22 novembre 2022 entre la société A.I.V.S., d’une part, et M. [D] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 10] est résilié depuis le 12 décembre 2023,

CONDAMNE M. [D] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 338,83 euros (trois cent trente-huit euros et quatre-vingt-trois centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [D] [V] à payer à la société A.I.V.S. la somme de 2.237,75 euros (deux mille deux cent trente-sept euros et soixante-quinze centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 mars 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE M. [D] [V] aux dépens à l’exception des frais de signification du commandement de payer du 11 octobre 2023,

DÉBOUTE la société A.I.V.S. de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge