TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [N] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Michel-Alexandre SIBON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03288 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7P5N

N° MINUTE :

5/2025

JUGEMENT

rendu le 03 octobre 2025

DEMANDERESSE

SOCIETE CIVILE IMMOBILIEREDU [Adresse 2]

dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par l’AARPI “FLS ASSOCIES” en la personne de Maître Michel-Alexandre SIBON, avocat associé au barreau de PARIS, vestiaire, P0204

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [U]

demeurant Sis [Adresse 1]

[Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 octobre 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 03 octobre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03288 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7P5N

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 mai 2016, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 2] a consenti un bail d’habitation à M. [N] [U] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2600 euros et d’une provision pour charges de 135 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 15875,10 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [U] le 5 décembre 2024.

Par assignation du 28 février 2025, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 2] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [N] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,17092,81 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,La capitalisation des intérêts,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 4 juillet 2025, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 2] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 2] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [N] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 2] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 2] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [N] [U].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 2] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 3 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 15875,10 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 février 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 2] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 2] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er mars 2025, M. [N] [U] lui devait la somme de 17313,33 euros incluant les frais de quatre commandements de payer signifiés les 31 octobre 2022, 20 octobre 2023, 10 juin 2024 et 3 décembre 2024.

M. [N] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse déduction faite des frais des commandements de payer (les trois premiers n’étant pas nécessaires à la présente procédure et le coût du quatrième étant inclus dans la condamnation au titre des dépens) soit la somme de 16 267,85 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 3072,57 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 2] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile en ce inclus les frais de commandement de payer du 3 décembre 2024 et de l’assignation.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1200 euros à la demande de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 2] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 mai 2026 entre la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 2] d’une part, et M. [N] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 4 février 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [N] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [N] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [N] [U] au paiement à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 2] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 3072,57 euros (trois mille soixante-douze euros et cinquante-sept centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 2 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [N] [U] à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 2] la somme de 16267,85 euros (seize mille deux cent soixante sept euros et quatre-vingt cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

PRONONCE la capitalisation des intérêts,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [N] [U] à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 2] la somme de 1200 euros (mille deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 décembre 2024 et celui de l’assignation du 28 février 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge