Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

31 MARS 2025

N° RG 24/02395 – N° Portalis DB22-W-B7H-RXU6

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 311 915 342 dont le siège social se situe [Adresse 5] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Bruno ALLALI de l’AARPI ALTA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Sophie ROJAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [G] [B]

demeurant [Adresse 3],

[Localité 4],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Madame [K] [T] épouse [B]

demeurant [Adresse 3],

[Localité 4],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 29 Février 2024 reçu au greffe le 12 Avril 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 12 Décembre 2024, M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 13 Février 2025 prorogé au 31 Mars 2025 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [B] et Mme [K] [T] épouse [B] sont copropriétaires des lots n°531 et 560 au sein de la Résidence des [9] sise [Adresse 1] à [Localité 6].

Par un jugement en date du 23 juin 2016, le tribunal de grande instance de Versailles a condamné M. et Mme [B] au paiement des sommes

suivantes :

—  15.944,47 euros au titre des charges de copropriété arrêtées à la date du

19 mai 2015 avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2014 sur la somme de 14.266 euros et de l’assignation pour le surplus,

—  439,55 euros au titre des frais de recouvrement,

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux entiers dépens.

Les causes de ce jugement ont été apurées.

Par un jugement en date du 23 mars 2017, le tribunal d’instance de Saint-Germain-en-Laye a condamné M. et Mme [B] au paiement des sommes suivantes :

—  5.302,63 euros au titre des charges pour la période du 20 mai 2015 au

1er janvier 2017 avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2016 sur la somme de 3.777,91 euros et de l’assignation pour le surplus,

—  30 euros au titre des frais de recouvrement,

—  500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux entiers dépens.

Les causes de ce jugement ont été apurées.

Par un jugement en date du 12 décembre 2019, le tribunal d’instance de Saint-Germain-en-Laye a condamné M. et Mme [B] au paiement des sommes suivantes :

—  7.160,18 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 22 octobre 2019 et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2019,

—  300 euros à titre de dommages et intérêts,

—  400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux entiers dépens.

Par ce jugement, le tribunal d’instance de Saint-Germain-en-Laye a

également :

— sursis à l’exécution des poursuites et autoriser les débiteurs à se libérer de la dette par 18 mensualités de 400 euros et une 19ème mensualité du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

— dit que les mensualités seront exigibles le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision sous réserve de l’exigibilité immédiate de la dette en cas de défaut de paiement d’une seule échéance à son terme exact.

Des délais de paiement ont été accordés à M. et Mme [B].

Les causes de ce jugement ont également été apurées.

Faisant grief à M. et Mme [B] de ne pas régler leurs charges de copropriété postérieures au 10 octobre 2019, le conseil du [Adresse 8] leur a adressé une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 22 février 2023 d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence des Trois Forêts, pris en la personne de son syndic, la société GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE a par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, fait assigner M. et Mme [B] devant le tribunal de céans aux fins de les voir condamnés solidairement et in solidum au paiement des arriérés de charges de copropriété, à des frais de recouvrement et à des dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique le 23 septembre 2024 et signifiées le 20 septembre 2024 en l’étude du commissaire de justice à M et Mme [B], le [Adresse 8] (ci-après le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic, la société GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE demande au tribunal de condamner solidairement et in solidum les défendeurs au paiement des sommes suivantes :

—  13.566,23 euros au titre des charges et travaux arrêtés pour la période allant du 10 octobre 2019 au 5 septembre 2024,

—  318 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés pour la période allant du 10 octobre 2019 au 5 septembre 2024,

avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 février 2023,

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux entiers dépens.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du demandeur, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

M. et Mme [B], régulièrement assignés par acte remis à l’étude de commissaire de justice le 20 septembre 2024, n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 24 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 décembre 2024 et a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété et la fiche d’immeuble attestant de la qualité de copropriétaires de M. et Mme [B] pour les lots n°531 et 560,

— le jugement en date du 23 juin 2016 du tribunal de grande instance de Versailles,

— le jugement en date du 23 mars 2017 du tribunal d’instance de Saint-Germain-en-Laye,

— le jugement en date du 12 décembre 2019 du tribunal d’instance de Saint-Germain-en-Laye,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires aux défendeurs en date du 9 octobre 2019 pour un montant de 9.093,01 euros,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires aux défendeurs en date du 22 février 2023 pour un montant de 7.832,48 euros,

— des extraits de compte sur la période courant du 1er octobre 2019 au

18 octobre 2023 pour un solde débiteur de 11.143,99 euros,

— des extraits de compte sur la période courant du 1er octobre 2019 au

5 septembre 2024 pour un solde débiteur de 14.297,85 euros,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er octobre 2018 au

31 décembre 2023,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2022 au

30 septembre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des

28 mars 2017, 7 mars 2018, 20 février 2019, 21 décembre 2020,

8 décembre 2021, 8 décembre 2022 et 7 décembre 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025 et voté la réalisation de divers travaux,

— les attestations de non recours à l’encontre de ces assemblées,

— le contrat de syndic prenant effet le 21 novembre 2019 et prenant fin le

31 mars 2021,

— le contrat de syndic prenant effet le 9 décembre 2021 et prenant fin le

31 mars 2023,

— le contrat de syndic prenant effet le 9 décembre 2022 et prenant fin le

31 mars 2024,

— le contrat de syndic prenant effet le 8 décembre 2023 et prenant fin le

31 mars 2025,

— des factures et justificatifs de frais.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 13.566,23 euros au titre des charges de copropriété impayées depuis le 10 octobre 2019, appel de fonds du 1er trimestre 2019/2020, inclus, arrêtées au 5 septembre 2024, appel de fonds du 1er trimestre 2024 inclus, soit postérieurement à la période concernée par le jugement du tribunal d’instance de Saint-Germain-en-Laye en date du

12 décembre 2019 à savoir les charges de copropriété impayées arrêtées

au 22 octobre 2019, appel de fonds du 4ème trimestre 2018/2019 inclus.

Le syndicat des copropriétaires est donc recevable en son action et bien fondé à solliciter le paiement de la somme de 13.566,23 euros. M. et Mme [B] seront donc condamnés à lui verser cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 318 euros correspondant aux mises en demeure des 31 août 2021, 22 février 2023 et 6 juin 2024.

Au vu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des documents produits

par le syndicat des copropriétaires, notamment de la mise en demeure du

22 février 2023 et du contrat de syndic conclu le 7 décembre 2023 qui prévoit des frais de 30 euros TTC par lettre recommandée avec accusé de réception, les frais de la mise en demeure du 22 février 2023, pour un montant de

144 euros, sont des frais nécessaires.

En revanche, le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats les mises en demeure des 31 août 2021 et 6 juin 2024 qui ne pourront donc pas faire l’objet d’un recouvrement.

M. et Mme [B] seront donc condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 144 euros.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 22 février 2023.

Compte tenu des conclusions d’actualisation, les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 22 février 2023, date de la mise en demeure, pour la somme alors exigible de 7.832,48 euros, et à compter du 20 septembre 2024, date de signification des dernières conclusions d’actualisation, pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M.et Mme [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. et Mme [B] seront condamnés à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [B], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence des [9] sise [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne solidairement M. [G] [B] et Mme [K] [T] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence des [9] sise [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, les sommes suivantes :

—  13.566,23 euros au titre des charges de copropriété impayées à compter du 10 octobre 2019 échues au 5 septembre 2024, appel de fonds du 1er trimestre 2024 inclus,

—  144 euros au titre des frais de recouvrement,

avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2023, date de la mise en demeure, pour la somme alors exigible de 7.832,48 euros, et à compter du

20 septembre 2024, date de signification des dernières conclusions d’actualisation, pour le surplus,

Condamne in solidum M. [G] [B] et Mme [K] [T] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence des [9] sise [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.400 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne in solidum M. [G] [B] et Mme [K] [T] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence des [9] sise [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [G] [B] et Mme [K] [T] épouse [B] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence des [9] sise [Adresse 1] à [Localité 6] du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 MARS 2025 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY