TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N° 25/243

N° RG 24/01709 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KYU5

S.A. PROMOLOGIS . RCS N° 690 802 053.

C/

[W] [Z] [C]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 10 MARS 2025

DEMANDERESSE:

S.A. PROMOLOGIS . RCS N° 690 802 053.

2 rue du Docteur Louis Sanières

Immeuble Les Ponts Jumeaux

31000 TOULOUSE

représentée par M^e Mireille BRUN, avocat au barreau de NIMES substituant Maître GARDIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

M. [W] [Z] [C]

né le 06 Décembre 1969 à BENI CHIKER (MAROC)

219 Avenue De La Condamine

Bât C Logt C02- Résidence Les Tarrasses D’Anglas – RDC

30600 VAUVERT

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, juge des contentieux de la protection ou magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 20 Janvier 2025

Date des Débats : 20 janvier 2025

Date du Délibéré : 10 mars 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 10 Mars 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Par acte sous seing privé en date du 18 septembre 2019, LA SA PROMOLOGIS a donné en location à usage unique d’habitation à Monsieur [W] [Z] [C] un logement situé Logement C02 résidence Les Terrasses d’Anglas 219 avenue de la Condamine 30600 Vauvert moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 368,90 euros.

Des loyers demeuraient impayés et le 31 juillet 2024, LA SA PROMOLOGIS faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à son locataire, pour un montant en principal de 1 472, 94 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, LA SA PROMOLOGIS a assigné Monsieur [W] [Z] [C] par devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 20 janvier 2025 afin de voir :

CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire à compter de la décision à intervenir,En conséquence :

ORDONNER son expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique,CONDAMNER Monsieur [W] [Z] [C] au paiement à titre provisionnel :De la somme principale de 3 538,33 euros au titre des arriérés de loyers et charges, D’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer augmenté des charges et en subissant les augmentations légales, de la date de l’assignation au départ effectif des lieux, D’une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêt sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,De la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 20 janvier 2025 la SA PROMOLOGIS, comparante par ministère d’avocat, a maintenu ses demandes et actualisé le montant de la dette locative arrêtée au 07 janvier 2025 à la somme de 2 541,58 euros, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

Monsieur [Z] [C], comparant en personne, a reconnu la dette locative dont il est redevable, et a sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a indiqué être en mesure de régler une somme comprise entre 300 et 400 euros par mois en sus du loyer courant et percevoir une rémunération de 1 200 euros par mois, soulignant avoir repris le paiement des loyers au titre des mois d’octobre, novembre et décembre 2024.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, LA SA PROMOLOGIS justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CCAPEX par courriel du 1er août 2024.

En outre, et dans le respect des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie de l’assignation a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 21 novembre 2024 pour l’audience du 20 janvier 2025 soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Monsieur [W] [Z] [C] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [W] [Z] [C] le 31 juillet 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 11 septembre 2024 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [W] [Z] [C] est devenu occupant sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

LA SA PROMOLOGIS produit un décompte arrêté au 07 janvier 2025 faisant mention d’une dette locative restant due d’un montant de 2 541,58 euros, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

Le défendeur ne conteste pas être redevable de ce montant au titre des arriérés locatifs et en sera donc condamné au paiement avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :

« VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il résulte du décompte versé aux débats que Monsieur [Z] [C] a repris le règlement du loyer courant et sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il résulte des termes du diagnostic social et financier versé aux débats que le locataire a rencontré des difficultés financière provisoires consécutives à une situation professionnelle instable mais qu’un retour à un emploi stable se profile de manière sérieuse, étant précisé que Monsieur [Z] [C] a démontré des efforts très significatifs aux fins de s’acquitter du solde locatif restant du.

Par conséquent, il convient d’octroyer à Monsieur [Z] [C] des délais de paiement tels que précisés au présent dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire afin de favoriser son maintien dans les lieux.

Afin de préserver les intérêts du bailleur, ces délais seront toutefois assortis d’une clause de déchéance en cas de défaut de paiement par le locataire d’une seule échéance.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales, soit la somme mensuelle de 320 euros.

En conséquence, Monsieur [W] [Z] [C] sera condamné à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur la demande en dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application de l’article 700 du Code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [W] [Z] [C] sera condamné à payer la somme de 800 euros à LA SA PROMOLOGIS au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [W] [Z] [C] qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par LA SA PROMOLOGIS recevable et bien fondée ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 septembre 2019 entre LA SA PROMOLOGIS et Monsieur [W] [Z] [C] concernant le logement situé Logement C02 résidence Les Terrasses d’Anglas 219 avenue de la Condamine 30600 Vauvert étaient réunies à la date du 11 septembre 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 11 septembre 2024,

CONSTATONS que Monsieur [W] [Z] [C] est déchu de son titre d’occupation et se maintient indûment dans le logement initialement loué susvisé,

En conséquence :

ORDONNONS, l’expulsion domiciliaire de Monsieur [W] [Z] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux situés Logement C02 résidence Les Terrasses d’Anglas 219 avenue de la Condamine 30600 Vauvert avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [W] [Z] [C] à payer par provision à LA SA PROMOLOGIS à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales,

CONDAMNONS Monsieur [W] [Z] [C] à payer par provision à la SA PROMOLOGIS la somme de 2 541,58 euros, échéance du mois de décembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

Autorisons Monsieur [W] [Z] [C] à se libérer de ladite somme en 12 mensualités en sus du loyer courant, payables le 05 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente ordonnance, par 12 mensualités de 212,00 euros, la 12ème et dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais,

Disons que si Monsieur [W] [Z] [C] s’exécute dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail, dont les effets sont suspendus, sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement de toute mensualité pendant le délai accordé, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité et la clause résolutoire produira son plein effet,

REJETONS la demande en paiement de dommages et intérêts,

CONDAMNONS Monsieur [W] [Z] [C] à payer à LA SA PROMOLOGIS la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [W] [Z] [C] aux entiers dépens.

La Greffière, La Juge,