MINUTE N°

N° RG 24/00372 – N° Portalis DB22-W-B7I-SILJ

Société d'[Adresse 7]

C/

Monsieur [U] [V]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 Avril 2025

DEMANDEUR :

Société d’HLM SEQENS, société anonyme immatriculée au R.C.S. de NANTERRE sous le numéro B 582 142 816, dont le siège social est [Adresse 9], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Sophie COMMERÇON, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Essadia PEPIN D’ALBIERES, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [V], demeurant [Adresse 2], non-comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier : Thomas BOUMIER

en présence de [T] [C], greffière stagiaire en pré-affectation sur poste

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Sophie COMMERÇON

1 copie certifiée conforme à Monsieur [U] [V]

RAPPEL DES FAITS

La société d'[Adresse 7] a donné à bail à Monsieur [U] [L] un appartement à usage d’habitation et une place de stationnement situés au [Adresse 4]) par contrat du 2 mars 2022, pour un loyer mensuel de 434,59 euros outre 89,20 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société d’HLM SEQENS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [U] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 4 mars 2025, la société d'[Adresse 7] – représentée par son conseil – demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [L] ; et de condamner ce dernier au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 21.497,45 euros avec les intérêts au taux légal, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 650 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié le 17 juillet 2024 à l’étude, Monsieur [U] [L] n’est ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Il sera par ailleurs observé que les termes dans lesquels se trouve rédigée l’assignation, le fait notamment qu’elle contienne une demande d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux et que le loyer soit une créance périodique dont le montant et la périodicité sont déterminés et connus à l’avance par les parties, permettent l’actualisation de sa créance par la demanderesse à l’audience, malgré la non-comparution du défendeur.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 19 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société d’HLM SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée avec demande d’avis de réception reçue le 14 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 2 mars 2022 contient une clause résolutoire (article 19) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 mai 2024, pour la somme en principal de 6.108,51 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 11 juillet 2024.

L’expulsion de Monsieur [U] [L] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L’article L. 441-9 du même code ajoute que "L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article".

La société d'[Adresse 7] produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [L] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 21.497,45 euros à la date du 25 février 2025. Selon ce décompte, les sommes dues correspondent notamment au montant du supplément de loyer de solidarité appliqué dès le mois de février 2024.

La société d’HLM SEQENS verse aux débats les diverses mises en demeure de Monsieur [U] [L] d’avoir à transmettre son avis d’imposition et le formulaire de l’enquête, et ce dès le mois d’octobre 2023. La société d'[Adresse 7] a notamment adressé des courriers à Monsieur [U] [L] les 5 décembre 2023 et 13 novembre 2024, dont l’envoi a été authentifié par procès-verbal de commissaire de justice. En outre, la société d’HLM SEQENS justifie avoir adressé un courrier à Monsieur [U] [L] le 24 janvier 2024 pour l’informer que le montant du supplément de loyer de solidarité appliqué s’élèverait à la somme de 1.479,45 euros, ainsi qu’un courrier le 24 janvier 2025 prévoyant un supplément de loyer de solidarité de 1.516,28 euros outre 25 euros de frais.

Monsieur [U] [L], non-comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Monsieur [U] [L] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 21.497,45 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 26 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [U] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société d'[Adresse 7], Monsieur [U] [L] sera condamné à lui verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 2 mars 2022 entre la société d’HLM SEQENS et Monsieur [U] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation et la place de stationnement situés au [Adresse 3] à [Localité 8] sont réunies à la date du 11 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société d'[Adresse 7] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] à verser à la société d’HLM SEQENS la somme de 21.497,45 euros (décompte arrêté au 25 février 2025, incluant l’échéance du mois de février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] à verser à la société d'[Adresse 7] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 26 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] à verser à la société d’HLM SEQENS une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 24 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, La juge,