TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGE DE L’EXECUTION CHARGE DU SERVICE

DES SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

STATUANT SUR DES CONTESTATIONS

ET AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

DU 12 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00039 – N° Portalis DB22-W-B7J-S5HB

Code NAC : 78A

ENTRE

FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA, ayant pour société de gestion la société IQ EQ MANAGEMENT (anciennement dénommée EQUITIS GESTION), société par actions simplifiée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro B 431 252 121, dont le siège social est situé [Adresse 6] à PARIS (75017), représentée par son recouvreur, la société MCS ET ASSOCIES, société par actions simplifiée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro B 334 537 206, ayant son siège social situé [Adresse 1] ([Adresse 5]), agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Venant aux droits de la SOCIETE GENERALE, société anonyme, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 552 120 222, ayant son siège social situé [Adresse 2] à PARIS (75009), en vertu d’un bordereau de cession de créances en date du 03 août 2020 soumis aux dispositions du Code monétaire et financier.

CRÉANCIER POURSUIVANT

Représenté par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98.

ET

S.C.I. PRINCESS POUKA, société civile immobilière, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 792 548 422, dont le siège social se situe [Adresse 4] à CONFLANS-SAINTE-HONORINE (78700), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

PARTIE SAISIE

Représentée par Maître Pierre MASQUART, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Cindy FOUTEL, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 754.

TRESOR PUBLIC représenté par Madame le Trésorier Principal de [Localité 7] dont les bureaux sont situés [Adresse 3] à [Localité 8].

CRÉANCIER INSCRIT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Elodie LANOË, Vice-Présidente

Greffier : Carla LOPES DOS SANTOS pour les débats et Aude JOUX pour la mise à disposition

DÉBATS

À l’audience du 25 juin 2025, tenue en audience publique.

***

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière réalisé par la société FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA (FCT) délivré le 5 février 2025 à la SCI PRINCESS POUKA en recouvrement de la somme de 234.308,42 euros arrêtée au 31 janvier 2025,

Vu la publication du commandement de payer le 27 février 2025 au service de la publicité foncière de [Localité 11] 2 (volume 2025 S numéro 30),

Vu l’assignation délivrée au débiteur saisi le 26 mars 2025 pour l’audience du 7 mai 2025, renvoyée à l’audience 4 juin 2025, puis à l’audience du 25 juin 2025,

Vu l’acte de dépôt du cahier des conditions de vente le 27 mars 2025 au greffe de la juridiction,

Par conclusions notifiées par RPVA le 24 juin 2025, la SCI PRINCESS POUKA sollicite que le FCT CASTANEA soit déclaré dépourvu d’intérêt à agir et de qualité à agir, qu’il soit débouté de l’ensemble de ses demandes et qu’il soit ordonné à ses frais la mainlevée de l’inscription relative à la procédure immobilière. Subsidiairement, elle demande à être autorisée de vendre amiablement le bien saisi au prix plancher de 419.000 euros. Elle sollicite en tout état de cause que le créancier soit condamné à verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 16 juin 2025, le FCT CASTANEA sollicite que sa créance soit fixée à la somme de 234.308,42 euros au 31 janvier 2025, subsidiairement à la somme de 151.663,83 euros au 13 juin 2025, que soit ordonnée la vente du bien saisi et que la SCI PRINCESS POUKA soit condamnée à verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 25 juin 2025 et mise en délibéré au 12 septembre 2025.

Ce jour le présent jugement a été prononcé.

MOTIFS DE LA DECISION

La société FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA sollicite la validation de la procédure de saisie immobilière et la vente des biens et droits immobiliers dans un immeuble situé sur la commune de [Localité 9] dans un ensemble immobilier sis [Adresse 4], conformément à la description plus amplement détaillée contenue dans le cahier des conditions de vente.

Sur l’intérêt et la qualité à agir du FCT CASTANEA

Il ressort de l’article 329 du code de procédure civile que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Il ressort des articles L. 214-169 à L. 214-172 du code monétaire et financier que la seule remise de bordereau rend l’acte de cession effectif entre les parties et opposable aux tiers dans le cadre de la législation sur la titrisation.

La SCI PRINCESS POUKA indique qu’aucune notification ou signification de la cession ne lui a été faite et que de ce fait, le FCT CASTANEA n’a pas d’intérêt ou qualité à agir.

Le FCT CASTANEA indique qu’une cession de créance est intervenue le 3 août 2020 entre la SOCIETE GENERALE et le FCT CASTANEA et qu’il est représenté par la société MCS et ASSOCIES. Il ajoute que lorsque la cession intervient pas voie de titrisation de créances aucune notification n’est nécessaire mais le débiteur doit être informé par tout moyen ce qui a été réalisé par courrier le 2 septembre 2020, par le courrier du 7 octobre 2024, par le commandement de payer et l’assignation.

En l’espèce, il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’une convention de cession de créance a bien été réalisée entre le FCT CASTANEA et la SOCIETE GENERALE le 3 août 2020 et que la SCI PRINCESS POUKA en a été informée par courrier le 2 septembre 2020 et à tout le moins dans le cadre de la présente procédure. La cession de créances réalisée dans le cadre d’une titrisation est régie par les dispositions du code monétaire et financier qui n’impose pas de formalité sur la notification de la cession de créance, le débiteur pouvant en être informé durant la procédure en cours par tout moyen.

Dès lors, le FCT CASTANEA est donc recevable en son action.

Sur la régularité de la déchéance du terme

Aux termes de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Il est de jurisprudence constance qu’une déchéance du terme ne peut être valable qu’après qu’une mise en demeure préalable n’ait été envoyée au débiteur.

La SCI PRINCESS POUKA soutient que le FCT CASTANEA a notifié une lettre de mise en demeure le 11 mai 2017 dont l’avis de réception ne présente aucune date de présentation, de distribution et aucune signature, courrier sommant de régler la somme de 194.591,04 euros dans un délai de huit jours sous peine de déchéance du terme. Elle indique n’avoir jamais reçu ce courrier et que de ce fait, il n’y a pas eu de notification préalable de la déchéance du terme valable ce qui la rend abusive.

Le FCT CASTANEA rétorque que deux années après les premiers impayés, la SOCIETE GENERALE s’est prévalu de l’exigibilité anticipée du prêt par courrier du 11 mai 2017. Il ajoute que la SCI PRINCESS POUKA a reconnu sa dette puisqu’elle a proposé un échelonnement de la créance à plusieurs reprises. Il considère à titre subsidiaire pouvoir à tout le moins solliciter le règlement des échéances impayées.

En l’occurrence, le créancier poursuivant produit la copie exécutoire d’un acte reçu le 29 juin 2013 par Maître [U], Notaire à [Localité 10], contenant un prêt consenti par la SOCIETE GENERALE pour la somme de 188.000 euros remboursable en 252 mensualités et pour un taux fixe de 3,80 % l’an.

Il n’est pas contesté que le 11 mai 2017, la SOCIETE GENERALE s’est prévalue de la clause d’exigibilité anticipée du contrat et a mis en demeure la SCI PRINCESS POUKA de régler la somme de 194.591,04 euros dans un délai de huit jours. Il n’est pas non plus contesté que ce courrier a été envoyé par recommandé avec avis de réception mais que l’avis de réception ne comporte aucune mention si bien qu’il est impossible de savoir si ce courrier a bien été distribué. Par ailleurs, ce courrier ne consiste pas en une mise en demeure préalable à la déchéance du terme mais en un courrier informant du prononcé de la déchéance du terme, si bien que le créancier ne rapporte pas la preuve d’avoir bien réalisé une mise en demeure préalable à la déchéance du terme.

Par conséquent, il apparait que la déchéance du terme prononcée par la SOCIETE GENERALE le 11 mai 2017 est irrégulière. Le créancier ne peut dès lors que solliciter les échéances impayées résultant de son titre exécutoire, qui s’élèvent, selon le décompte effectué par ce dernier, à la somme de 151.663,83 euros arrêtée au 13 juin 2025 auquel il faut retrancher la somme de 383,94 euros qui y figure au titre des dépens dont le recouvrement ne peut être poursuivi que sur le fondement d’un état de frais vérifié.

La créance sera donc fixée à la somme de 151.279,89 euros arrêtée au 13 juin 2025.

Sur l’orientation de la procédure

La débitrice sollicite l’autorisation de vendre amiablement les biens saisis.

Il sera fait droit à cette demande dès lors que la débitrice produit un mandat de vente en date du 22 mai 2025 à hauteur 419.000 euros et que le créancier ne s’y oppose pas.

Compte tenu de la description des biens ainsi que de leur emplacement, le prix ne saurait être inférieur à 390.000 euros, net vendeur, étant rappelé qu’il n’est pas interdit à la partie saisie de trouver un acquéreur disposé à payer un prix supérieur au prix minimum fixé dans la présente décision.

Sur la demande de réévaluation de la mise à prix

Il ressort de l’article L. 322-6 du code des procédures civiles d’exécution que le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. À défaut d’enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d’office à ce montant. Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale.

La SCI PRINCESS POUKA considère que la mise à prix fixée à 150.000 euros est d’une insuffisance manifeste et sollicite qu’elle soit augmentée en tenant compte de la valeur vénale du bien qu’ils estiment à 419.000 euros.

Le créancier poursuivant n’a pas conclu sur cette demande.

En l’espèce, le mandat de vente du bien a été fixé à 419.000 euros. La mise à prix en cas d’enchères doit être nécessairement en dessous du prix du marché afin d’attirer des acheteurs. La mise à prix fixée à environ un tiers du prix du marché apparait donc adaptée.

Dès lors, la demande sera rejetée.

Sur les frais de poursuite

Les frais de poursuite seront taxés à la somme de 3.163,49 euros déduction faite des sommes au titre des émoluments complémentaires, des courriers et des sommes sans justificatifs produits.

Sur les autres demandes et les dépens

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes formées à ce titre seront rejetées.

La SCI PRINCESS POUKA succombant sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement en matière d’exécution immobilière, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu les articles L. 111-2 et suivants, L. 311-1 et suivants, R. 311-1 et suivants et R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution,

DÉCLARE le FCT CASTANEA recevable dans son action ;

VALIDE la procédure de saisie immobilière pour la somme fixée à 151.279,89 euros arrêtée au 13 juin 2025 ;

Vu les articles R. 322-20 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution sur les ventes amiables,

AUTORISE la vente amiable des biens saisis ;

FIXE à la somme de 390.000 euros net vendeur, le prix en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

TAXE les frais de poursuite à la somme 3.163,49 euros ;

DIT que les frais taxés seront payés directement par l’acquéreur en sus du prix ;

DIT que les émoluments de l’article A 444-191 du code de commerce seront compris dans les frais de vente soumis à taxe ;

DIT que l’affaire sera appelée à l’audience du MERCREDI 07 JANVIER 2026 à 10h30 ;

RAPPELLE que dans l’hypothèse où un acte de vente serait passé conformément aux prescriptions de la présente décision, il conviendrait d’apporter la preuve de la consignation du prix de vente à la Caisse des dépôts et consignations par la production à la prochaine audience, du récépissé délivré par cet organisme, ainsi que du justificatif du paiement des frais de poursuite ;

REJETTE la demande de réévaluation de la mise à prix ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI PRINCESS POUKA aux dépens pour ceux excédant les frais taxés ;

DIT que le présent jugement sera annexé au cahier des conditions de la vente ;

ORDONNE la mention du présent jugement en marge de la copie du commandement publié.

Fait et mis à disposition à [Localité 11], le 12 septembre 2025.

Le Greffier Le Président

Aude JOUX Elodie LANOË