MINUTE N°

N° RG 25/00195 – N° Portalis DB22-W-B7J-SZJK

S.D.C. DE LA RÉSIDENCE [8] sise [Adresse 5]

C/

S.C.I. SCI SSB

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 31 Décembre 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [8] sise [Adresse 5], représenté par son syndic la société par actions simplifiée IFF GESTION, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 10] sous le numéro 414 592 246 – dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Laurence D’ORSO, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Sami NAOUI, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Société civile immobilière SCI SSB, représentée par Monsieur [H] [I], né le 27 août 1978 à Jaffna (Sri Lanka), son gérant, immatriculée au R.C.S. de Pontoise sous le numéro 828 757 443 – dont le siège social est sis [Adresse 1]

Comparante en la personne de Monsieur [H], son gérant, assisté de par Maître Astou DIAGNE, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Genusha WARAHENA, avocat au barreau de VERSAILLES

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Sophie VERNERET-LAMOUR, juge

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Laurence D’ORSO

1 copie certifiée conforme à : Maître Astou DIAGNE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sise [Adresse 4], représenté par son syndic, la société IFF GESTION, a assigné la SCI SSB, prise en la personne de son gérant, Monsieur [Y] [I] (ci-après la SCI SSB) devant le tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE afin d’obtenir sa condamnation à lui payer, le paiement de charges de copropriété impayées outre des frais de recouvrement et des dommages-intérêts.

L’affaire a été fixée à l’audience du 4 novembre 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a comparu, représenté par son conseil

Le syndicat des copropriétaires a maintenu les demandes formulées dans son assignation sauf à préciser que le montant de la dette de charges a diminué.

Ainsi, il sollicite la condamnation de la SCI SSB à lui payer les sommes suivantes :

3000 euros, sur l’arriéré de charges arrêté au 1er janvier 2025 (appel du 1er octobre 2025) inclus outre les intérêts de retard au taux légal,Ordonner la capitalisation des intérêts,1000 euros au titre des dommages-intérêts,2304 euros au titre des frais irrépétibles et des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;Les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer de 125,22 euros ;Condamner la SCI SSB aux entiers dépens y inclus la prestation de recouvrement ou d’encaissement en application de l’article A444-32 du code de commerce ; Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires indique ne pas être opposé à la proposition faite par la SCI SSB de régler sa dette en trois fois. Il souhaite néanmoins que soit prévue au jugement une clause de déchéance du terme.

La SCI SSB, régulièrement représentée par son gérant, Monsieur [Y] [I] est assisté de son Conseil. Elle ne conteste pas le montant de la dette et propose de l’apurer en effectuant 3 versements de 1000 euros le 15 novembre 2025, le 15 décembre 2025 et le 15 janvier 2026.

Elle s’oppose à la demande de dommages-intérêts et à la demande relative aux frais irrépétibles. Monsieur [Y] [I] indique que le local est donné à bail. Il indique disposer d’un revenu mensuel d’environ 3000 euros.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 31 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1° Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale, dont il résulte que la SCI SSB est propriétaire des lots n°3 et 402 au sein de la [Adresse 9], correspondant à deux locaux commerciaux,

— l’extrait du règlement de copropriété de l’état descriptif de division concernant les lots 3 et 402,

— la mise en demeure du 8 septembre 2021 plus l’accusé de réception,

— mise en demeure du 23 septembre 2021 plus accusé de réception signée du 27 septembre 2021,

— le commandement de payer du 14 décembre 2022 plus facture ;

— mise en demeure du conseil syndical des copropriétaires du 20 février 2024 plus accusé de réception signée du 21 février 2024,

— lettre du conseil du syndicat des copropriétaires du 19 novembre 2024 ;

— le relevé de compte actualisé jusqu’au premier trimestre 2025 inclus ;

— les appels de provision sur charges et travaux impayés ;

— la reddition de compte des charges 2021 ;

— la reddition de comptes des charges 2023 ;

— le contrat de syndic 2022 2023 ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale suivants :

— le procès-verbal du 4 mai 2022 plus notification ayant notamment voté la régularisation d’un protocole transactionnel avec Monsieur [G] visant au paiement d’une indemnité de conciliation en 7ème résolution,

— le procès-verbal du 29 juin 2022 plus notification ayant notamment approuvé les comptes de l’exercice 2021, ajuster le budget prévisionnel de l’exercice 2022, voter le budget prévisionnel de l’exercice 2023

— le procès-verbal du 14 décembre 2022 plus notification ayant notamment ajusté le budget prévisionnel de l’exercice 2023,

— le procès-verbal du 7 juin 2023 plus notification ayant notamment régulièrement approuvé les comptes de l’exercice 2022, ajusté le budget prévisionnel de l’exercice 2023, voté le budget prévisionnel de l’exercice 2024, voté la réalisation d’un diagnostic technique global.

— le procès-verbal du 11 juin 2024 plus notification ayant notamment régulièrement désigné le cabinet IFF GESTION en qualité de syndic, approuvé les comptes de l’exercice 2023, ajusté le budget prévisionnel de l’exercice 2024, approuvé le budget prévisionnel 2025.

— le procès-verbal du 12 juin 2025 ayant notamment régulièrement approuvé les comptes de l’exercice 2024, voté en faveur du renouvellement du syndic sortant et ajusté le budget de l’exercice 2025 et approuvé le budget prévisionnel de l’exercice 2026 ;

— Les attestation de non-recours des procès-verbaux précités,

— un extrait KBis de la SCI

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir mis en demeure la SCI SSB de payer la somme de 2046,57 € euros par lettre recommandée avec accusé-réception en date du 8 septembre 2021, puis par une nouvelle lettre recommandée avec accusé de réception du 23 septembre 2021 pour un arriéré de 2121,57 euros.

Un commandement de payer a été signifié à la SCI SSB le 14 décembre 2022 d’avoir à régler la somme en principal de 4663,49 €.

Le conseil du syndicat des copropriétaires a de nouveau mis en demeure la SCI SSB le 20 février 2024 d’avoir à régler la somme de 5650,24 €.

La SCI SSB a procédé à des règlements qui sont venus s’imputer sur le montant de la dette.

Le décompte arrêté au 16 octobre 2025, produit à l’audience, laisse apparaître que le solde débiteur s’élève désormais à la somme de 3000 euros correspondant aux charges impayées arrêtées au 1er octobre 2025 (appel du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025 inclus).

A l’audience, la SCI SSB reconnaît devoir au syndicat des copropriétaires le montant de 3000 euros réclamé au titre des charges impayées.

En l’absence de contestation et de recours formé à l’encontre des décisions d’assemblées générales, le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de la SCI SSB pour la somme de 3000 euros correspondant aux charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2025 (appel du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025 inclus).

La SCI SSB, prise en la personne de son gérant, Monsieur [Y] [I] sera par conséquent condamnée à payer cette somme de 3000 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

S’agissant des frais réclamés, le juge peut les réduire ou supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Ainsi, si les frais de relance, mise en demeure, sommation sont nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et comme tels, dus en principe par le copropriétaire débiteur, le juge a le pouvoir de supprimer ceux qu’il considère abusifs, comme augmentant artificiellement la dette.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme globale de 2304 € incluant dans une même demande les frais irrépétibles et les frais de l’article 10 – 1 de la loi du 1965.

Force est de constater que dans son assignation à laquelle le conseil du syndicat des copropriétaires se réfère, les coûts des différents actes n’ont pas été répertoriés, seule apparaissant le coût du commandement de payer pour un montant de 156,33 € et des frais de transmission des dossiers à l’avocat pour un montant ramené à 240 €, cette somme ne correspondant pas à des frais de mise en demeure ou de relance que le syndicat des copropriétaires aurait pu demander au titre des frais nécessaires au recouvrement.

La somme de 240 € relative aux frais de transmission des dossiers à l’avocat ne s’analyse pas en frais nécessaires au recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en change pas la nature.

Ces frais seront ainsi rejetés.

En revanche, seront retenus les frais de 156,33 € euros au titre du commandement de payer 19 décembre 2023.

En conséquence, la SCI SSB, prise en la personne de son gérant, Monsieur [Y] [I] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 156,33 euros au titre des frais de recouvrement.

2° Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge”.

En l’espèce, il convient de relever que les parties sont d’accord pour que la SCI SSB apure sa dette en trois versements de 1000 €.

Compte tenu de ces éléments, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif ci-après.

3° Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard indemnisé par l’octroi des intérêts au taux légal. En effet, la seule privation légitime de rentrées de fonds pendant plusieurs mois subie par le syndicat ne suffit pas à justifier une condamnation à des dommages et intérêts.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

4° Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière

5° Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,la SCI SSB, prise en la personne de son gérant, Monsieur [Y] [I] sera condamnée aux dépens.

Des délais de paiement ayant été accordés à la défenderesse, il est équitable de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, en sa chambre de proximité détachée de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI SSB, prise en la personne de son gérant, Monsieur [Y] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sise [Adresse 4] représenté par son syndic, la société IFF GESTION , les sommes suivantes :

—  3000 euros correspondant aux charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2025 (appel du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

—  156,33 euros au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

AUTORISE la SCI SSB, prise en la personne de son gérant, Monsieur [Y] [I] à s’acquitter du paiement de la somme de 3156,33 euros en 3 versements de 1000 euros outre un 4ème versement devant apurer la dette en principal et intérêts ;

DIT que la SCI SSB, prise en la personne de son gérant, Monsieur [Y] [I] devra effectuer les versements comme suit :

1000 euros, le 15 novembre 20251000 euros, le 15 décembre 2025 1000 euros le 15 janvier 2026 – le solde restant le 15 février 2026.

DIT que les paiements s’imputeront prioritairement sur le capital ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le solde deviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sise [Adresse 4] représenté par son syndic la société IFF GESTION, de sa demande de dommages-intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sise [Adresse 4] représenté par son syndic, la société IFF GESTION, de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SCI SSB, prise en la personne de son gérant, Monsieur [Y] [I] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 31 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier La juge