TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02852 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2L55

Minute : 25/00238

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA VILLE DE [Localité 6]

Représentant : M^e Sandrine LEPAGE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 221

C/

Monsieur [U] [G] [J]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Mars 2025

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA VILLE DE [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Sandrine LEPAGE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [G] [J]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 21 Février 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 30 août 2017, l’OPH de la ville de [Localité 6] a consenti à M. [U] [G] [J] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 9], à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 306,23 euros, outre les provisions mensuelles sur charges et le versement d’un dépôt de garantie de 306 euros.

Par acte séparé en date du 6 avril 2023, l’OPH de la ville de [Localité 6] a donné à bail à M. [U] [G] [J] un emplacement de stationnement n°5117 situé sur le parking aérien de la Résidence Gagarine à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 10,50 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 10 euros.

Le 14 novembre 2023, l’OPH de la ville de [Localité 6] a fait délivrer à M. [U] [G] [J] un commandement de payer la somme en principal de 2259,16€ arrêtée à la date du 5 octobre 2023, visant la clause résolutoire insérée aux baux.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 13 décembre 2024, l’OPH de la ville de Drancy a fait citer M. [U] [G] [J] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :

o de voir déclarer recevable ses demandes,

o de constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux,

o d’ordonner l’expulsion des lieux du défendeur, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,

o de le condamner au paiement de la somme de 6602,32€ au titre de la dette locative arrêtée à la date du 12 septembre 2024, sous réserves des indemnités d’occupation dues au jour de l’ordonnance de référé, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 novembre 2023 ainsi qu’à compter de la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges courantes jusqu’à complète libération des lieux,

o d’ordonner la capitalisation des intérêts,

o d’ordonner la séquestration de l’ensemble des meubles trouvés dans les lieux lors de l’expulsion dan tel garde meuble ou réserve du choix du demandeur, aux frais et risques du défendeur ;

o de le condamner à lui verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer et de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que le défendeur n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 21 février 2025, l’OPH de la ville de [Localité 6], représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 8971,57€ arrêtée à la date du 18 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience.

M. [U] [G] [J], cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 16 décembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 21 février 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH de la ville de [Localité 6] justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de prévention des expulsions le 18 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 13 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Le bail du 30 août 2017 ainsi que le bail du 6 avril 2023 contiennent une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers (article e et article 4c). Un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 14 novembre 2023, pour la somme en principal de 2259,16 euros arrêtée au 5 octobre 2023, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que la clause résolutoire présente au bail d’habitation stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter et que le commandement de payer laisse le même délai au locataire pour régler les sommes indiquées.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 14 janvier 2024. Le commandement ayant visé la clause résolutoire contenue dans le contrat de location de l’emplacement de stationnement, la résiliation du contrat de location de cet emplacement sera constatée à la même date.

A compter du 15 janvier 2024, le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre des lieux, qu’il lui appartient désormais de quitter.

L’expulsion de M. [U] [G] [J] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu’à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

M. [U] [G] [J] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 15 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges révisables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Le défendeur n’ayant pas comparu à l’audience, l’actualisation de la dette n’est pas contradictoire, et l’objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

L’OPH de la ville de [Localité 6] produit un décompte indiquant que M. [U] [G] [J] reste devoir la somme de 6602,32 € arrêtée à la date du 12 septembre 2024, terme du mois d’août 2024 inclus.

M. [U] [G] [J] sera par conséquent condamné au paiement provisionnel de la somme de 6602,32 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 12 septembre 2024, terme du mois d’août 2024 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1959,16 euros et à compter du 13 décembre 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

M. [U] [G] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH de la ville de [Localité 6], M. [U] [G] [J] sera condamné à lui verser une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 30 août 2017, par l’OPH de la ville de [Localité 6] à M. [U] [G] [J] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 9], à [Localité 6] sont réunies à la date du 14 janvier 2024 ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location de l’emplacement de stationnement situé n°5117 situé sur le parking aérien de la Résidence Gagarine à [Localité 6] sont également réunies à la date du 14 janvier 2024 ;

Ordonnons en conséquence à M. [U] [G] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour M. [U] [G] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH de la ville de [Localité 6] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

Condamnons M. [U] [G] [J] à payer à l’OPH de la ville de [Localité 6] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, à compter du 15 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons M. [U] [G] [J] à verser à l’OPH de la ville de [Localité 6] à titre provisionnel la somme de 6602,32 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 12 septembre 2024, terme du mois d’août 2024 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2023 sur la somme de 1959,16, et à compter du 13 décembre 2024 pour le surplus ;

Condamnons M. [U] [G] [J] à verser à l’OPH de la ville de [Localité 6] une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons M. [U] [G] [J] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 28 mars 2025.

La greffière, Le juge