REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 16 JANVIER 2025

N° RG 24/00386 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G4SH

N° minute : 25/00017

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

[Localité 9]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [B] [O]

né le 08 Octobre 2001 au MAROC

demeurant Chez M. [G] [X] – [Adresse 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 28 Novembre 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025

copies délivrées le 16 JANVIER 2025 à :

[Localité 9]

Monsieur [B] [O]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 16 JANVIER 2025 à :

[Localité 9]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 29 mars 2022, l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [B] [O] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au 1er étage, [Adresse 1] à [Localité 5] (01), contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 436,75 euros, provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 04 juin 2024, [Localité 9] (nouvelle dénomination de [Localité 6]) a fait commandement à Monsieur [B] [O] d’avoir à payer la somme en principal de 3.225,14 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice du 16 septembre 2024, dénoncé à la Préfecture de l’Ain par voie électronique le même jour, GRAND BOURG HABITAT a fait assigner Monsieur [B] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

— l’expulsion sans délai de Monsieur [B] [O], si besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation du locataire au paiement :

— de la somme de 4.706 euros au titre des loyers échus à fin juillet 2024, outre ceux restant dus jusqu’au jour de l’audience selon décompte actualisé au cours des débats,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— d’une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Le logement a été restitué le 31 octobre 2024.

A l’audience du 28 novembre 2024, [Localité 9], représenté par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant à 6.172,61 euros la demande de condamnation principale, incluant des réparations locatives à hauteur de 481,39 euros.

En défense, Monsieur [B] [O], comparant en personne, a confirmé avoir quitté le logement et a donné sa nouvelle adresse. Il n’a contesté ni le principe, ni le montant de la dette mais a réclamé des délais de paiement et a proposé de régler sa dette en règlements de 200 euros par mois.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 janvier 2025.

A la demande du tribunal, GRAND BOURG HABITAT a transmis en cours de délibéré un décompte actualisé arrêté à la date du 19 décembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause (article 13) prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n’inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l’article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l’article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l’a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l’article 10 de cette loi, « en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».

Par acte délivré par commissaire de justice le 04 juin 2024, [Localité 9] a fait commandement à Monsieur [B] [O] d’avoir à payer la somme en principal de 3.225,14 euros. Ce commandement, délivré en étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour le locataire de régler les sommes dues dans un délai de six semaines, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Cependant, dès lors que le contrat de bail, conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 29 juillet 2023 et en cours au jour de cette entrée en vigueur, comportait une clause résolutoire prévoyant que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour régulariser sa dette locative après délivrance d’un commandement de payer, cette clause doit trouver à s’appliquer, de sorte que Monsieur [B] [O] avait jusqu’au 04 août 2024 pour régler la dette visée au commandement de payer délivré le 04 juin 2024.

À cette date, la situation n’avait pas été régularisée.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 05 août 2024.

Le locataire ayant quitté le logement le 31 octobre 2024 et l’état des lieux de sortie ayant été effectué le 16 octobre 2024, il y a lieu de rejeter la demande en expulsion.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [B] [O] a occupé les lieux sans droit ni titre du 05 août 2024 au 31 octobre 2024, date à laquelle il a restitué le logement. Il convient de réparer ce dommage et de le condamner à payer à [Localité 9] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges, qui aurait été du en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’au 31 octobre 2024, date de la restitution du logement.

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n° 87-112 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1731 du code civil prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il est constant que le bailleur est en droit de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail, que son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution des travaux et qu’il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

L’état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 12 avril 2022 et l’état des lieux de sortie le 16 octobre 2024 en présence du défendeur.

[Localité 9] sollicite la somme de 481,39 euros au titre des réparations engagées suite au départ du locataire, qui se décompose comme suit :

— peinture 214,36 € (32,08 + 34,32 + 42,90 + 16,04 + 16,84 + 48,12 + 24,06)

— serrurerie 75,56 € (30,16 + 30,16 + 15,24)

— nettoyage 111,67 €

— revêtement sol 79,80 € (11,96 + 67,84)

S’agissant des peintures, le bailleur sollicite la somme de 214,36 euros correspondant au remplacement des peintures des murs et plafond de la cuisine, du plafond du séjour, du murs de la chambre 1 avec le rebouchage de trous, et des murs et plafond du dégagement.

L’état des lieux de sortie indique que ces éléments sont en état dégradé en raison notamment de salissures et de trous non rebouchés. Or, ces murs et plafonds des différentes pièces du logement étaient en état neuf lors de l’état des lieux d’entrée.

Ainsi, Monsieur [B] [O], qui n’est resté que deux années dans le logement, doit être tenu responsable des dégradations des peintures et il sera mis à sa charge la somme de 214,36 euros qui ne paraît pas excessive en l’espèce.

— S’agissant de la serrurerie, le bailleur sollicite la somme de 75,56 euros au titre de l’achat de deux cylindres de serrure pour la porte d’entrée et la boîte aux lettres et de l’achat d’une clé magnétique pour le portier. L’état des lieux de sortie indique que seules deux clés de la porte d’entrée ont été restituées alors que trois clés ont été données à l’entrée dans les lieux. Il note aussi que seulement une clé de la boîte aux lettres a été rendue alors que deux clés ont été données à l’entrée dans les lieux. Enfin, deux clés du portier ont été rendues alors que trois clés avaient été données.

Ainsi, Monsieur [B] [O] doit supporter la charge du remplacement de ces éléments de la serrurerie et il sera mis à sa charge la somme de 75,56 euros qui ne paraît pas excessive en l’espèce.

S’agissant du nettoyage du logement, l’état des lieux de sortie indique globalement que les sols sont sales, tout comme l’évier de la cuisine. Or, l’état des lieux d’entrée notait que les pièces du logement étaient propres.

Ainsi, Monsieur [B] [O] doit supporter la charge du nettoyage du logement et il sera mis à sa charge la somme de 111,67 euros qui ne paraît pas excessive en l’espèce.

S’agissant du remplacement du revêtement des sols, le bailleur sollicite la somme de 79,80 euros pour l’arrachage et le remplacement du revêtement du sol plastique du séjour. L’état des lieux de sortie indique que le lino présente un état d’usure normale avec plusieurs traces d’enfoncements. Or, ce sol était neuf lors de l’état des lieux d’entrée.

Ainsi, Monsieur [B] [O] doit supporter la charge du remplacement du revêtement du sol du séjour et il sera mis à sa charge la somme de 79,80 euros qui ne paraît pas excessive en l’espèce.

Ainsi, Monsieur [B] [O] est bien redevable au titre des réparations locatives de la somme de 481,39 euros, qu’il ne contestait d’ailleurs pas.

Sur la demande de condamnation à paiement

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 29 mars 2022 et un dernier décompte faisant état à la date du 19 décembre 2024 d’une dette de 6.254,48 euros, comprenant les dégradations locatives à hauteur de 481,39 euros et dont a bien été déduit le dépôt de garantie d’un montant de 354,23 euros qui avait été versé lors de son entrée dans les lieux.

Ce décompte comprend les loyers et indemnités d’occupation dus jusqu’au 31 octobre 2024, date de la restitution du logement.

Il a été justifié de la régularisation de charges intervenue en faveur du locataire.

En revanche, il y a lieu de déduire les sommes suivantes :

— les “frais de poursuites” imputés en mai 2023, qui ne sont pas justifiés et qui ne font pas partie de la dette locative, soit la somme de 117,77 euros

— les “frais de retard pour l’enquête sociale EOS 2024”, qui ne sont pas justifiés en l’espèce, soit la somme de 15,24 euros.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [B] [O] à payer à [Localité 8] HABITAT la somme de 6.121,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation et dégradations locatives.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 1343-5 du code civil que Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [B] [O] a déclaré être étudiant, être à la recherche d’un apprentissage et avoir effectué une demande de résidence jeunes travailleurs. Il a indiqué percevoir 800 euros au titre du chômage. Enfin, il a proposé d’apurer sa dette locative par règlements de 200 euros par mois.

La proposition de règlement apparaît adaptée à ses capacités contributives.

Eu égard à la situation économique de Monsieur [B] [O] et au montant des sommes dues, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif (fin) de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Monsieur [B] [O] qui succombe à l’instance, devra supporter les dépens, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 04 juin 2024.

Il n’apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de [Localité 7] [Localité 6] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, le locataire devant concentrer ses efforts financiers sur le remboursement de la dette locative. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail signé le 29 mars 2022 entre [Localité 9] d’une part, et Monsieur [B] [O] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 5] (01) sont réunies au 05 août 2024,

Condamne Monsieur [B] [O] à payer à [Localité 9] la somme de 6.121,47 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et réparations locatives,

Autorise Monsieur [B] [O] à se libérer de sa dette par 24 mensualités de 200 euros payables en plus du loyer courant, le solde de la dette étant du lors de la dernière échéance, la première mensualité étant payable le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et chaque mensualité étant payable le 15 de chaque mois,

Dit qu’à défaut de paiement d’une mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse,

Rappelle qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [B] [O] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 04 juin 2024,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER LE JUGE