MINUTE N°

N° RG 25/00226 – N° Portalis DB22-W-B7J-SZYJ

Syndicat des copropriétaire [Localité 6] MALMAISON, sis [Adresse 3] (France), représenté par son syndic en exercice, la SASU SOGESYM

C/

Monsieur [W] [H]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaire [Localité 6] MALMAISON, sis [Adresse 3] (France), représenté par son syndic en exercice, la SASU SOGESYM, société par actions simplifiée unipersonnelle, inscrite au R.C.S. de VERSAILLES sous le numéro 518 824 685, dont le siège social est sis [Adresse 4] (France), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER, avocat au barreau de l’ESSONNE, substitué par Maître Amélie GLORIAN, avocat

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [H], demeurant [Adresse 1],

non-comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Martine SULTAN, magistrate à titre temporaire

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Jean Sébastien TESLER

1 copie certifiée conforme à Monsieur [W] [H]

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [W] [H] est copropriétaire des lots numérotés 610, 1023 et 1702 du règlement de copropriété d’un immeuble sis à [Adresse 7], au sein de la résidence [Localité 6] MALMAISON.

Ayant cessé de régler le montant des charges de copropriété y afférentes, le Syndicat des Copropriétaires [Localité 6] MALMAISON lui a notifié une sommation de payer par exploit de la SAS ID FACTO, commissaires de justice, en date du 4 décembre 2023 portant sur la somme principale de 1.291,31 euros.

Puis, le Syndicat des Copropriétaires [Localité 6] MALMAISON, représenté par son syndic en exercice, la SASU SOGESYM a notifié à Monsieur [W] [H], par exploit introductif d’instance en date du 5 février 2025 une assignation à comparaître devant le Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, sollicitant notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire sa condamnation à lui verser les sommes de :

« -2.650,42 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2024 appel du 01/10/2024 au 31/12/2024, travaux de mise en conformité des réseaux d’assainissement et fonds de travaux loi Alur inclus et, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

-1.600 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,

-780,73 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

-1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire que ces sommes porteront intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter du 1er juillet 2024, date de la sommation de payer, date de la sommation de payer,

— Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible,

— Condamner le défendeur en tous les dépens ».

A l’audience du 22 mai 2025, le Syndicat des Copropriétaires [Localité 6] MALMAISON, représenté par son avocat, a soutenu oralement les demandes formulées dans son assignation.

Monsieur [W] [H], bien que régulièrement assignée par acte remis à l’étude, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

L’affaire, appelée à l’audience du 22 mai 2025, a été mise en délibéré au 23 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

— d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur le paiement des charges générales de copropriété, des travaux et du fonds de travaux Loi ALUR :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de I’ utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à 1'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14 1 ou du I de 1'article 14 2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En application de l’article 1353 alinéa 1° du code civil, il incombe au syndicat des copropriétaires qui sollicite le paiement d’un arriéré de charges de copropriété, de rapporter la preuve que le copropriétaire qu’il assigne est effectivement débiteur des sommes qui lui sont réclamées.

A cet égard, il convient de préciser que ni la loi du 10 juillet 1965, ni le décret du 17 mars 1967 ne définissent les pièces que le syndicat des copropriétaires doit fournir lorsqu’il recouvre en justice les charges de copropriété impayées.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

A ce titre, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de la somme de 2.650,42 euros correspondant aux charges de copropriété qu’il estime dues par Monsieur [W] [H] à la date du 17 octobre 2024, sur la base d’un décompte actualisé qu’il verse aux débats.

Au cas particulier, il est constant que ce dernier est propriétaire des lots numérotés 610, 1023 et 1702 du règlement de copropriété d’un immeuble sis à [Adresse 7], au sein de la résidence [Localité 6] MALMAISON comme cela résulte de relevé de propriété

A la lecture des procès-verbaux d’assemblées générales et de l’extrait des comptes de Monsieur [W] [H], il est précisé, s’agissant des parties communes que :

— le lot n°610 composé d’un appartement représente 180/ 8523 tantièmes des parties communes,

— le lot n°1023 composé d’une cave représente 2/ 8523 tantièmes des parties communes,

— le lot n°1702 composé d’un parking représente 5/ 8523 tantièmes des parties communes,

soit au total 187/ 8523 tantièmes des parties communes.

Monsieur [W] [H], non comparant ne donne, par hypothèse, au Tribunal, aucun élément d’information qui permettrait de contester le nombre de tantièmes qu’il détient au sein de la copropriété Bougival MALMAISON, pas plus qu’il n’est en mesure de donner au Tribunal la preuve de règlements qu’il aurait pu effectuer depuis l’assignation qui lui a été délivrée le 5 février 2025.

Au soutien de sa demande, le Syndicat des Copropriétaires [Localité 6] MALMAISON produit :

— Le procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 23 juin 2023, approuvant notamment les comptes sur l’année 2022, l’ajustement du budget sur l’année 2023 ainsi que le budget prévisionnel pour l’année 2024.

— Le procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 18 mars 2024 approuvant notamment les travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture et de remise en état des cheminées du bâtiment [Z],

— Le procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 25 juin 2024 approuvant notamment les comptes de l’exercice 2023 et l’ajustement du budget prévisionnel 2024 ainsi que le budget de l’exercice 2025 et approuvant les travaux de mise en conformité des réseaux d’assainissement,

— La facture EDELEN du 27 mai 2024 relative à la remise en état des batteries BAL et des travaux sur serrures sur les bâtiments SYSLEY, MANET, RENOIR, pour un montant de total de 275 euros TTC,

— La facture SPS SIGNALETIQUE (PAUVERT SERVICE) relative à des étiquettes gravées de boîte aux lettres en date du 9 septembre 2024, pour un montant total de 45,10 euros TTC,

— La facture d’un émetteur à Monsieur [W] [H] pour un montant de 54,84 euros TTC en date du 17 septembre 2024.

Le Syndicat des Copropriétaires [Localité 6] MALMAISON produit également les appels de fonds des quatre trimestres de l’année 2023, des quatre trimestres de l’année 2024 et un historique du compte de Monsieur [W] [H].

Les charges appelées au titre des travaux de réfection de la toiture sur le bâtiment Degas ainsi que ceux relatifs à la mise en conformité des réseaux d’assainissement des réseaux ont, par ailleurs été régulièrement votées aux termes des assemblées générales susvisées et appelées, de même que les fonds de travaux appelés au titre de la Loi ALUR. Les charges appelées au titre de l’entretien courant des parties communes de l’immeuble que le syndic peut engager seul sont également justifiées par la production des factures correspondantes.

Le Syndicat des Copropriétaires justifie ainsi de sa créance à l’encontre de Monsieur [W] [H] d’un montant de 2.650,42 euros, arrêtée au 1er octobre 2024, au titre de l’arriéré des charges de copropriété, de l’appel de fonds au regard des travaux de mise en conformité des réseaux d’assainissement de l’immeuble et du fonds de travaux Loi Alur.

Il s’ensuit que Monsieur [W] [H] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.650,42 euros au titre des charges de copropriété, travaux et fonds de travaux Loi ALUR inclus, dus selon décompte arrêté au 17 octobre 2024, charges du 4ème trimestre 2024 incluses, avec intérêt au taux légal sur la somme de 1.291,31 euros à compter du 4 décembre 2023, date de la sommation de payer, et à compter de la date de l’assignation pour le surplus.

II – Sur la demande indemnitaire

L’article 1236-1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Monsieur [W] [H] de ses obligations à concurrence de la somme de 1.600 euros.

Toutefois, le Syndicat des Copropriétaires ne justifie pas d’une autre condamnation de Monsieur [W] [H] à payer des arriérés de charges antérieurement.

En conséquence, la demande indemnitaire du Syndicat des Copropriétaires [Localité 6] MALMAISON sera rejetée.

III – Sur les frais de recouvrement:

Selon les dispositions de l’article de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant que comme dit précédemment, il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 780,73 euros au titre des qui correspond à des frais de :

Mise en demeure et relance de mise en demeure : 32,00 euros (50€ + 30€)Transmission du dossier à l’huissier : 300 €Frais d’huissier : 85,27 €Transmission du dossier à avocat : 300 €

Ces prestations de base du syndic pour laquelle le tarif énoncé au contrat de syndic n’est pas opposable aux copropriétaires, les factures y afférentes n’étant pas assortie de la preuve d’envoi en recommandé ; il en est de même pour les frais d’envoi du dossier à l’huissier et à l’avocat.

Quant aux frais exposés pour la délivrance de la sommation d’un montant de 85,27 euros, ils font partie des dépens.

La demande du Syndicat des Copropriétaires [Localité 6] MALMAISON au titre des frais de recouvrement sera donc rejetée.

IV – Sur la demande de capitalisation des intérêts :

En application de l’article1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu’elle est régulièrement demandée.

En conséquence, il sera fait droit à la demande du Syndicat des Copropriétaires [Localité 6] MALMAISON.

V- sur les demandes accessoires :

Monsieur [W] [H], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que le Syndicat des Copropriétaires [Localité 6] MALMAISON a dû accomplir, Monsieur [W] [H] sera condamné à lui verser la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE le Syndicat des Copropriétaires [Localité 6] MALMAISON, représenté par son syndic en exercice, la SASU SOGESYM, prise en la personne de son représentant légal, recevable en son action ;

CONDAMNE Monsieur [W] [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires [Localité 6] MALMAISON, représenté par son syndic en exercice, la SASU SOGESYM, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2.650,42 euros au titre des charges de copropriété, travaux et fonds de travaux Loi ALUR inclus, dus selon décompte arrêté au 17r octobre 2024, charges du 4ème trimestre 2024 incluses, avec intérêt au taux légal sur la somme de 1.291,31 euros à compter du 4 décembre 2023, date de la sommation de payer, et à compter de la date de l’assignation pour le surplus jusqu’au complet règlement ;

DIT que ces sommes porteront intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil sur la somme de 1.291,31 euros à compter du 4 décembre 2023, date de la sommation de payer, et à compter de la date de l’assignation pour le surplus jusqu’au complet règlement ;

DÉBOUTE le Syndicat des Copropriétaires [Localité 6] MALMAISON, représenté par son syndic en exercice, la SASU SOGESYM, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le Syndicat des Copropriétaires [Localité 6] MALMAISON, représenté par son syndic en exercice, la SASU SOGESYM, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

REJETTE toute autre demande plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [W] [H] aux entiers dépens, comprenant le coût de la sommation de payer en date du 4 décembre 2023 et ceux de l’assignation en date du 5 février 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires [Localité 6] MALMAISON, représenté par son syndic en exercice, la SASU SOGESYM, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité le 23 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Martine SULTAN, magistrate à titre temporaire, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, La magistrate à titre temporaire,