COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 15 Mai 2025

N° RG 25/00608 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QHNY

Grosse délivrée

à M^e LACOME

D’ESTALENX

Copie délivrée

à M. [Y]

le

DEMANDEURS:

Monsieur [J], [W] [G]

Madame [Z], [O], [A] [U] épouse [G]

Tous deux demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

La société SEYNA dont le siège social est sis [Adresse 2] pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [R] [Y]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 1]

comparant en personne

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame Caroline ATTAL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 13 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [J] [G] et Madame [Z] [U] épouse [G] ont, selon acte sous seing privé du 3 juin 2022 à effet au même jour, donné à bail d’habitation meublé à Monsieur [R] [Y], pour une durée de 12 mois renouvelable par tacite reconduction, un logement sis à [Adresse 7] moyennant un loyer mensuel indexé de 698 euros et une provision mensuelle sur charges de 80 euros, soit un total mensuel de 778 euros, actualisé à 827,67 euros.

Monsieur [R] [Y] a souscrit par l’intermédiaire de la société GARANTME un contrat de cautionnement auprès de la société SEYNA couvrant le risque d’impayé de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation pour un montant d’indemnisation maximum de 90 000 euros directement versé aux bailleurs qui subroge la société SEYNA dans ses droits, actions et sûretés contre le locataire défaillant.

Au titre de ce contrat, la société SEYNA a versé aux époux [G] la somme de 2 687 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 septembre 2024, dénoncé à la CCAPEX le 03 septembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer à Monsieur [R] [Y] un commandement de payer les loyers pour une somme totale de 4 903,38 euros.

Ce commandement étant demeuré sans effet, les époux [G] et la société SEYNA ont, par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025 dénoncé à la préfecture le 22 janvier 2025, fait assigner Monsieur [R] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nice, pôle de la proximité, à l’audience du 13 mars 2025, aux fins notamment de constater la résiliation du contrat de bail susvisé liant les parties et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [Y].

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’audience, les demandeurs ont été représentés par leur conseil.

Monsieur [R] [Y] a comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Se référant à l’audience aux termes de leur assignation excepté pour le montant de la dette locative qu’ils actualisent suivant un décompte du 1er mars 2025, les époux [G] et la société SEYNA, représentés, demandent au tribunal de :

— à titre principal, constater la résiliation du bail consenti à Monsieur [R] [M] à compter du 02 novembre 2024 ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail consenti à Monsieur [R] [M] ;

en tout état de cause :

— ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [R] [M] des lieux loués, ainsi que tous les occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [R] [M] à payer aux bailleurs une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer échu, charges en sus, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la restitution des clefs ;

— condamner Monsieur [R] [M] à payer aux époux [G] la somme de 8 110,46 euros au titre des loyers et charges dus au terme du 1er mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

— condamner Monsieur [R] [M] à payer à la société SEYNA la somme de 2687,01 euros ;

— débouter Monsieur [R] [M] de sa demande de délais de paiement ;

— condamner Monsieur [R] [M] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 02 septembre 2024 ;

— condamner Monsieur [R] [M] à payer à la société SEYNA la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes et sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, les demandeurs font valoir qu’a été délivré au défendeur, par exploit de commissaire de justice en date du 02 septembre 2024, un commandement de payer visant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, resté infructueux au terme du délai légal de deux mois, alors qu’une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit à défaut de paiement aux termes convenus du loyer ou des charges est insérée au contrat d’habitation liant les parties.

Les demandeurs fondent leur demande de paiement à la société SEYNA sur les dispositions de l’article 1346-1 du code civil et le contrat de cautionnement conclu entre la société et le locataire, duquel découlent les quittances subrogatives versées aux débats.

S’agissant de l’opposition aux délais de paiement, les demandeurs soulignent que le locataire n’a jamais justifié d’une quelconque difficulté financière.

A l’audience, Monsieur [R] [M] ne conteste pas l’existence et le montant de la dette et indique qu’il souhaite un accord. Il sollicite l’octroi de délais de paiement, proposant le versement de 300 euros par mois en plus du loyer, et explique qu’il va gagner 3500 euros par mois à compter d’avril grâce à son nouvel emploi sur un bateau.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité

Les demandeurs, qui sollicitent la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifient de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I et III de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Ils produisent en effet, à peine d’irrecevabilité de leur demande, d’une part, la dénonce de l’assignation du 17 janvier 2025 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 22 janvier 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 13 mars 2025, et d’autre part, la notification à la CCAPEX du commandement de payer du 02 septembre 2024, en date du 03 septembre 2024 .

L’article 2309 du code civil prévoit que « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. ».

La société SEYNA qui a réglé des loyers impayés aux lieux et place du locataire a qualité pour engager à l’encontre du locataire pour engager à l’encontre du locataire une action en résolution du bail et de ses conséquences afin de limiter son engagement de caution.

Leur action est donc déclarée recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le bail liant les parties stipule en page 5 une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989 visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, six semaines après un commandement resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 septembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4 719,78 euros au titre des loyers échus, d’une provision sur frais de saisine CCAPEX d’un montant de 24,90 euros et le coût de l’acte pour 158,70 euros. Ce commandement se réfère à la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement ainsi qu’à l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, et a été notifié à la Ccapex le 03 septembre 2024.

Il est constant que le bail en date du 3 juin 2022 à effet au même jour, renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 soit le 29 juillet 2023 sera régit par les nouvelles dispositions de ladite loi notamment par le nouvel article 24 I qui fixe le délai d’effet du commandement à six semaines au lieu de deux mois.

Ce commandement est régulier et ses causes n’ont pas été réglées dans les six semaines de sa signification au vu du décompte versé, ce que Monsieur [R] [Y], présent à l’audience, ne conteste pas.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 octobre 2024.

Sur la demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation

En conséquence de la résiliation du bail, il convient d’ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous les occupants de son chef du logement et de le condamner à payer aux époux [G] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation à compter du 15 octobre 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur le sort des meubles

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion et appartenant au locataire sera régi par les dispositions des articles R 433-1, L 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois pour procéder à l’expulsion

L’article L 412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La demande de Monsieur [J] [G] et Madame [Z] [U] épouse [G] tendant à voir supprimer le délai légal de deux mois pour procéder à l’expulsion du locataire sera écartée dès lors que le bailleur ne justifie pas de l’existence de l’un des motifs visés à l’article L412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, notamment de la mauvaise foi du locataire.

II) Sur les demandes en paiement

Sur la demande en paiement des époux [G]

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

Le demandeur produit au soutien de sa demande en paiement le bail d’habitation, le commandement de payer et divers relevés de compte locatif dont un actualisé duquel il ressort que Monsieur [R] [Y] reste devoir la somme de 8 110,46 euros arrêtée au 1er mars 2025 inclus au titre de l’arriéré locatif.

Le défendeur ne démontre pas avoir soldé sa dette locative au jour où le juge statue et n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette

Monsieur [R] [Y] sera donc condamné à verser aux époux [G] la somme de 8 110,46 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 719,78 euros à compter du commandement de payer du 02 septembre 2024, et sur la somme de 3 390,68 euros pour le surplus à compter de la date de la délivrance de l’assignation.

Sur la demande en paiement de la société SEYNA

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

En l’espèce, la société SEYNA qui justifie de quittances subrogatives conformément aux dispositions des articles 2309 et 1346-1 du code civil, produit un décompte en date du 1er mars 2025 démontrant que Monsieur [L] [Y] reste lui devoir la somme de 2 687,01 euros.

Monsieur [L] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné à verser à la société SEYNA la somme de 2687,01 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de l’assignation.

Sur l’octroi de délais de paiement au locataire

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Le défendeur sollicite des délais de règlement de sa dette locative auxquels le bailleur s’oppose.

Le diagnostic social et financier établit que Monsieur [Y], arrivé en France en février 2022, a travaillé en tant que chauffeur en CDI pour une rémunération nette de 3000 euros par mois à partir d’avril 2022, mais qu’en novembre 2023 son employeur a arrêté de lui verser son salaire et est devenu injoignable. Il se serait engagé à effectuer les démarches pour que Monsieur [Y] devienne chauffeur VTC, sans les réaliser. Monsieur [R] [Y] s’est depuis inscrit à l’examen VTC et a, dans l’attente, trouvé un nouvel emploi à [Localité 8] sur un bateau grâce auquel il percevra 3500 euros selon ses dires. Au jour de l’écriture du DSF, Monsieur [R] [Y] indiquait percevoir comme seule ressource la somme de 500 euros par mois par sa famille à titre d’aide.

Monsieur [R] [Y] n’a toutefois pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, comme l’atteste le décompte arrêté au 1er mars 2025 qu’il ne conteste pas.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande reconventionnelle émise à ce titre.

III) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Monsieur [R] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 02 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [R] [Y], condamné aux dépens, devra payer à la société SEYNA la somme de 650 euros au titre des frais irrépétibles exposés par elle.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de Monsieur [J] [G] et Madame [Z] [U] épouse [G] et de la société SEYNA recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 juin 2022 entre Monsieur [J] [G] et Madame [Z] [U] épouse [G] et Monsieur [R] [Y] portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 14 octobre 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux l’expulsion de Monsieur [R] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion et appartenant au locataire sera régi par les dispositions des articles R 433-1, L 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [R] [Y] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] à verser à Monsieur [J] [G] et Madame [Z] [U] épouse [G] la somme de 8 110,46 euros, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 719,78 euros à compter du commandement de payer du 02 septembre 2024, et sur la somme de 3 390,68 euros pour le surplus à compter de la date de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] à verser à la société SEYNA la somme de 2687,01 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de l’assignation ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [Y] de sa demande en délais de paiements ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 02 septembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] à verser à la société SEYNA une somme de 650 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la chambre de Proximité du Tribunal Judiciaire de Nice

La greffière, La vice-présidente,