TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

08 JUILLET 2025

N° RG 25/00057 – N° Portalis DB22-W-B7J-SVVJ

Code NAC : 54G

AFFAIRE : S.A.S. SEBACH FRANCE C/ S.A.S. BRAXTON LOGISTICS 3

DEMANDERESSE

S.A.S. SEBACH FRANCE, société immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 400 063 814, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Pierre-Yves ROSSIGNOL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 14, M^e Michèle DE KERCKHOVE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 26

DEFENDERESSE

S.A.S. BRAXTON LOGISTICS 3, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 898 082 706, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Karema OUGHCHA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C149, M^e Alexandre RIOU, avocat au barreau de NANTES, vestiaire : 219

Débats tenus à l’audience du : 27 Mai 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie BRUN, Greffière,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 27 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Juillet 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 22 mars 2024, la SAS BRAXTON LOGISTICS 3, en sa qualité de bailleur, a donné à bail commercial à la SAS SEBACH FRANCE, en sa qualité de preneur, les lots A6 à A11 du Bâtiment A, ainsi que 14 places de stationnement, sis [Adresse 3]. Le bail a été consenti pour une durée de douze ans dont quatre fermes, l’entrée en jouissance ayant été fixée conventionnellement au 25 avril 2024.

La SAS SEBACH FRANCE aurait rencontré divers désordres affectant la jouissance des locaux loués. Ces désordres, notifiés à la SAS BRAXTON LOGISTICS 3, portent notamment sur le raccordement internet, un dégât des eaux (19 juillet 2024), des problèmes d’installation électrique (selon rapport APAVE) et des désordres de toiture. Le preneur estime que le bailleur n’a pas rempli ses obligations.

C’est dans ces conditions que la SAS SEBACH FRANCE, par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, a assigné en référé la SAS BRAXTON LOGISTICS 3 devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SAS SEBACH FRANCE demande au tribunal, en visant les articles 834, 835 alinéas 1 et 2 et 145 du code de procédure civile, de :

Condamner la SAS BRAXTON LOGISTICS 3 à faire réaliser les travaux de nature à éliminer les désordres affectant les locaux donnés à bail commercial, et notamment :- les travaux de remise aux normes et destinés à remédier à la vétusté des installations électriques ;

— les travaux de remise en l’état de la toiture, en ce qu’elle constitue un élément relevant du clos et du couvert, relevant des grosses réparations de l’article 606 du Code civil ;

— les travaux de réfection de la plomberie destinés à remédier au défaut de pente du réseau d’évacuation des eaux ;

Assortir cette condamnation d’une astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,Rejeter l’ensemble des demandes de la SAS BRAXTON LOGISTICS 3,Condamner la défenderesse à lui verser, à titre provisionnel, des dommages et intérêts à hauteur de 54 831,60 euros, sauf à parfaire, au motif que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme ne serait ni contesté, ni sérieusement contestable,Ordonner le séquestre des loyers dus à compter de l’ordonnance à intervenir entre les mains de Monsieur le Bâtonnier de l’Ordre des avocats du Barreau de Versailles, en qualité de séquestre, le temps de la réalisation des travaux qui pourraient être ordonnés, lesquels devront être constatés par commissaire de justice,À titre subsidiaire, désigner un expert en vue d’une expertise judiciaire avec la mission détaillée dans ses conclusions,En tant que de besoin, condamner la SAS BRAXTON LOGISTICS 3 à lui communiquer, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, la justification des éléments suivants :- des travaux effectués pour remédier aux désordres affectant l’installation électrique et, le cas échéant, la preuve de la levée des non-conformités par l’APAVE ;

— la réalité des démarches entreprises ainsi que des travaux de raccordement effectués pour permettre le raccordement du local au réseau internet.

En tout état de cause, condamner la SAS BRAXTON LOGISTICS 3 à la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS SEBACH FRANCE invoque le manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme, prévue à l’article 1719 du Code civil. Elle fait valoir que les désordres constatés, rendent les locaux impropres à leur destination et constituent ainsi un trouble manifestement illicite, justifiant des mesures de remise en état. Elle soutient en outre que l’obligation de payer une provision au titre des dommages est non sérieusement contestable. Enfin, elle allègue l’existence d’un motif légitime pour l’organisation d’une expertise et la communication de pièces.

À l’audience du 27 mai 2025, la SAS SEBACH FRANCE a précisé renoncer à ses demandes de travaux concernant le raccordement au réseau internet et ajoute qu’il est évident qu’il existe un dommage qui concerne l’ensemble des locaux et pas uniquement la partie bureau.

Aux termes de ses conclusions, la SAS BRAXTON LOGISTICS 3 sollicite du tribunal de :

— Débouter la SAS SEBACH FRANCE de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner la SAS SEBACH FRANCE à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La SAS BRAXTON LOGISTICS 3 conteste l’ensemble des allégations de la demanderesse. Elle soutient que le dégât des eaux résulterait d’une utilisation non-conforme des sanitaires par le preneur. Concernant l’installation électrique, elle affirme que toutes les réserves de l’APAVE, à l’exception de trois, auraient été levées, rendant les demandes de travaux de remise aux normes sans objet. Pour la toiture, elle fait valoir l’absence de justification des allégations de la demanderesse.

Elle conclut à l’existence d’une contestation sérieuse se heurtant aux demandes de provision et de séquestre des loyers, à l’absence de motif légitime pour la mesure d’expertise sollicitée faute de désordres actuels démontrés, et à l’absence de caractérisation d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent.

La décision a été mise en délibéré au 8 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de travaux

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient à la partie qui s’en prévaut d’en faire la démonstration avec l’évidence requise devant le juge des référés. La notion de trouble manifestement illicite requiert que l’illicéité supposée des troubles dénoncés soit caractérisée avec l’évidence requise devant le juge des référés.

Les mesures qui peuvent être prises doivent être conservatoires ou de remise en état, le juge des référés étant tenu de prendre la mesure nécessaire et adéquate, sans possibilité de trancher le fond.

Si la condition de l’absence de contestation sérieuse du droit invoqué n’est pas requise par l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, pour autant, une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

Le dommage imminent est le dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du Juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Il est constant qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond.

La SAS SEBACH FRANCE sollicite la condamnation du bailleur à réaliser des travaux de remise en état, à savoir des installations électriques, de la toiture et de la plomberie, en se fondant d’une part, sur l’obligation de délivrance du bailleur prévue à l’article 1719 du Code civil, alléguant l’absence de contestation sérieuse au visa des articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, et d’autre part, sur l’article 835 alinéa 1 du même code.

Toutefois, elle ne rapporte ni la preuve de l’urgence, ni l’existence de troubles manifestement illicites ou de dommage imminent, ni d’une obligation contractuelle non sérieusement contestable.

S’agissant du réseau d’assainissement, il est constant qu’aucun désordre ne s’est reproduit depuis le nettoyage des canalisations, soit depuis près d’un an.

S’agissant de l’installation électrique, la défenderesse justifie avoir fait lever la quasi-totalité des non-conformités relevées par l’APAVE.

S’agissant de la toiture, la demande n’est étayée par aucune pièce.

En l’absence de preuve d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent, et en présence de contestations sérieuses sur l’origine et l’actualité des désordres, les demandes de travaux ne peuvent prospérer.

En conséquence, l’ensemble des demandes de travaux sollicitées par la SAS SEBACH FRANCE sera rejeté.

Sur les demandes de provision et de séquestre des loyers

Au regard du rejet des demandes précédemment statué, ces demandes seront rejetées.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, une mesure d’instruction peut être ordonnée s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Si la preuve des désordres n’est pas rapportée avec l’évidence requise en référé, la SAS SEBACH FRANCE justifie néanmoins d’un motif légitime. L’existence d’un rapport de l’APAVE listant des non-conformités électriques, la survenance d’un dégât des eaux dont l’origine reste débattue, et le différend sur l’état de la toiture constituent autant de faits techniques complexes dont la preuve doit être établie par un technicien en vue d’un éventuel procès au fond.

Il y a donc lieu d’ordonner une expertise dont la mission sera précisée au dispositif.

Sur la demande de communication de pièces

En l’espèce, la demande de communication des justificatifs des « travaux effectués pour remédier aux désordres affectant l’installation électrique et, le cas échéant, la preuve de la levée des non-conformités par l’APAVE » et de « la réalité des démarches entreprises ainsi que des travaux de raccordement effectués pour permettre le raccordement du local au réseau internet » est sans objet au regard du rejet de la demande de travaux et du renoncement de la demanderesse à sa demande relative au raccordement internet.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

En l’espèce, la demanderesse, principalement succombante, sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles, et condamnée à verser à la défenderesse la somme de 2500 euros à ce titre.

Les dépens seront à la charge de la demanderesse.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Rejetons la demande de la SAS SEBACH FRANCE tendant à la condamnation sous astreinte de la SAS BRAXTON LOGISTICS 3 à réaliser des travaux de remise en état,

Rejetons les demandes de provision et de séquestre des loyers,

Disons sans objet la demande de communication de pièces,

Ordonnons une expertise,

Commettons pour y procéder M. [N] [I], expert, inscrit sur la liste de la Cour d’appel de Versailles, avec mission de :

* convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

* se faire remettre toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

* se rendre sur les lieux et en faire la description,

* relever et décrire les désordres affectant l’immeuble litigieux, allégués dans l’assignation et résultant des pièces produites,

* en détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants ces désordres sont imputables, dans quelle proportion,

* indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

* évaluer, notamment au vu de devis communiqués par les parties, les solutions et travaux nécessaires pour remédier tant aux désordres qu’aux dommages conséquents et en chiffrer le coût,

* préciser et évaluer les préjudices et coûts induits par ces désordres et par les solutions possibles pour y remédier,

* rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

* mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, par le dépôt d’un pré-rapport, les parties en mesure de faire valoir, dans le délai qu’il leur fixera, leurs observations qui seront annexées au rapport,

Disons que l’expert pourra, si besoin est, se faire assister de tout sapiteur de son choix,

Fixons à 4000 euros TTC le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui sera versé par la demanderesse, au plus tard le 10 octobre 2025, entre les mains du régisseur d’avance de recettes de cette juridiction, sous peine de caducité,

Rappelons que le règlement peut être effectué par virement bancaire (en demandant le RIB à l’adresse mail : [Courriel 6] ) ou soit par chèque à l’ordre de la Régie d’avances et recettes du Tribunal Judiciaire Versailles, accompagné de la copie exécutoire de la décision,

Impartissons à l’expert, pour le dépôt du rapport d’expertise, un délai de 8 mois à compter de l’avertissement qui lui sera donné par le greffe du versement de la provision,

Disons qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises qui est par ailleurs chargé de la surveillance des opérations d’expertise,

Condamnons la SAS SEBACH FRANCE à payer à la SAS BRAXTON LOGISTICS 3 la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamnons la SAS SEBACH FRANCE aux dépens de l’instance.

Prononcé par mise à disposition au greffe le HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie BRUN, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Première Vice-Présidente

Virginie BRUN Gaële FRANÇOIS-HARY