Tribunal Judiciaire de Versailles, Tpx poi jcp fond, 4 septembre 2025, n° 25/00408

TJ Versailles 4 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que le bailleur social a respecté les formalités nécessaires et que le non-paiement des loyers a conduit à la résiliation automatique du bail.
Accepté
Non-respect des obligations locatives
La cour a jugé que le non-paiement des loyers justifie l'expulsion du locataire, conformément à la clause résolutoire.
Accepté
Existence de dettes locatives
La cour a constaté que le locataire devait des arriérés de loyers, justifiant ainsi la condamnation au paiement.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que le locataire, partie succombante, doit supporter les frais de l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, tpx poi jcp fond, 4 sept. 2025, n° 25/00408
Numéro(s) :	25/00408
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	François-Luc SIMON
Parties :	Association COALLIA

Texte intégral

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 04 Septembre 2025

N° RG 25/00408 – N° Portalis DB22-W-B7J-TBFM

DEMANDEUR :

Association COALLIA

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e ADDIDA, substituant M^e François-Luc SIMON, Avocat au barreau de Paris

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [Y] [J]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie FABRIS

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025 par Emilie FABRIS, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e SIMON

Copie certifiée conforme à l’original à : M. [Y] [J]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant convention d’occupation à vocation sociale signée le 5 décembre 2022l, l’association COALLIA a donné en location à monsieur [G] [Y] [J] un logement à usage d’habitation, outre les équipements et mobilier y étant attachés, situé [Adresse 2], avec prise d’effet le même jour. Un contrat d’accompagnement social a été conclu le même jour.

Une mise en demeure a été envoyée et réceptionnée le 21 mai 2024 sommant le locataire de verser la somme principale de 1879,18€ au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours, et ce en vain.

Un commandement de payer établi conformément aux prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié le 11 octobre 2024, sommant le locataire de verser la somme principale de 1975,43€ au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.

Par acte du 22 avril 2025, l’association COALLIA a fait assigner monsieur [G] [Y] [J] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de POISSY, demandant à celui-ci, avec le bénéfice de l’exécution provisoire:

— de constater la résiliation du bail en cause par effet de la clause résolutoire, et prononcer la résiliation judiciaire de la location;

— d’autoriser à faire procéder à l’expulsion de monsieur [G] [Y] [J] et autres occupants de son chef le cas échéant, par toutes voies de droit, et avec l’assistance de la force publique si besoin est dans les deux mois du commandement d’avoir à quitter les lieux ; et ce sous astreinte de 30€ par jour ;

— de condamner l’association COALLIA au paiement :

* de la somme de 2054,07€ au titre des arriérés de loyers, arrêtée au 31 mars 2025;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges dus depuis la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif ;

* de la somme de 300€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

* des dépens en ce compris le coût des actes depuis le commandement de payer.

A l’audience du 17 juin 2025, l’association COALLIA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que le montant des loyers et charges impayés s’élève à la somme de 2083,29€, arrêtée au mois de mai 2025 inclus, et de ce fait n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [G] [Y] [J], est présent. Il sollicite le renvoi au motif qu’il est actuellement en formation sécurité et va signer un “CDI la semaine prochaine”.

Le demandeur s’y oppose indiquant ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

L’affaire a été retenue.

Monsieur [G] [Y] [J] indique avoir rencontré des difficultés financières, et sollicite des délais de paiement, proposant de verser la somme de 250€ par mois, en sus du loyer courant, ce à quoi ne s’oppose pas le bailleur compte tenu de la diminution du montant de la dette.

La décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Il convient au préalable de constater que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et notamment les formalités prescrites à peine de nullité par l’article 24 alinéa 2 de ladite loi concernant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat du département des Yvelines, comme la saisine de la CCAPEX ou à la caisse des allocations familiales, ne sont pas applicables par dérogation “aux logements foyers, à l’exception du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-de cette loi”, ce qui est le cas pour l’association COALLIA.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En l’espèce, le bailleur s’avère être un bailleur social, à savoir un foyer d’accueil spécialisé, et non un bailleur ordinaire, auquel ne s’appliquent pas les dispositions généralistes de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation. Le code de la construction et de l’habitation prévoit une réglementation spécifique aux résidences sociales .

Il résulte des articles L 633-2 et R 633-3 du code de la construction et de l’habitation que le non respect de l’obligation de paiement des redevances entraine la résiliation de plein droit du contrat dans le délai d’un mois à compter de l’envoi du courrier de résiliation.

Selon l’article R. 633-3, III « la résiliation du contrat (de résidence) est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception » à la personne logée en logement-foyer, étant précisé que la formalité de la notification de la lettre recommandée de résiliation du contrat de résidence est remplie et la mise en demeure produit son effet, même si cette lettre, retournée à l’expéditeur, mentionne « non réclamée », sauf à ce que le destinataire démontre, qu’en dehors de toute faute ou négligence de sa part, il n’a pas été à même de retirer la lettre de mise en demeure présentée à son domicile.

Il ressort du contrat de résidence produit aux débats et signé entre les parties que celui-ci contient un article spécifique prévoyant une clause résolutoire, lequel indique expressément que le bailleur peut résilier de plein droit le contrat notamment en cas de manquement du résidant à l’une de ses obligations et au premier chef celle de régler les loyers. Il est écrit que la résiliation prend effet un mois après la mise en demeure.

Par exploit délivré par commissaire de justice en date du 11 octobre 2024, le commandement de payer délivré à monsieur [G] [Y] [J] visait expressément la clause résolutoire insérée dans le bail à défaut de paiement des sommes dues dans le délai de deux mois et reproduisait les dispositions impératives de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la mention de la faculté pour le locataire de saisir le fonds départemental de solidarité pour le logement.

Or, il convient de rappeler qu’en cas de défaut de paiement de la totalité de la somme visée au commandement de payer dans un délai de 6 semaines, le mécanisme de la clause résolutoire joue de manière automatique, sans que le juge ne dispose d’aucune marge d’appréciation sur ce point.

L’association COALLIA apporte la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail signé le 5 décembre 2022, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 11 octobre 2024, et la preuve de ce que la dette locative visée au commandement de payer n’a pas été intégralement soldée dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.

Par conséquent, l’acquisition de la clause résolutoire a été acquise et le bail consenti s’est trouvé automatiquement résilié à compter du 22 novembre 2024.

L’association COALLIA justifie de sa demande en produisant un décompte des loyers et charges faisant apparaître un solde de 2083,29€, arrêtée au mois de mai 2025 inclus.

Monsieur [G] [Y] [J], présent ne conteste pas au demeurant l’existence de cette dette locative.

Par conséquent, le preneur, tenu selon la convention au paiement des loyers et charges, sera condamné à payer à l’association COALLIA la somme de 2083,29€, arrêtée au mois de mai 2025 inclus, au titre des redevances et charges impayés ou indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1975,43€ à compter du 21 mai 2024, et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement

Les articles L 633-2 et R 633-3 du code de la construction et de l’habitation, qui régissent les logements-foyers, ne prévoient pas la possibilité de suspendre judiciairement la clause résolutoire insérée dans le contrat de résidence sociale.

En outre, il résulte de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative, et que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Mais l’article 2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 précise que les dispositions de ladite loi ne s’appliquent pas aux logements foyers, à l’exception des deux premiers alinéas de l’article 6 et de l’article 20-1.

Les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas applicables en l’espèce, s’agissant d’un logement-foyer, il n’est pas possible de suspendre le mécanisme d’acquisition automatique de la clause résolutoire.

En revanche, le Tribunal peut toujours accorder des délais de paiement sur le fondement des articles 1244-1 et suivants du Code civil, pour une durée ne pouvant excéder 24 mois, accorder des délais de grâce en fonction de la situation du débiteur et suspendre de ce fait les voies d’exécution qui auraient pu être mises en œuvre.

En l’espèce, monsieur [G] [Y] [J] connaît de toute évidence des difficultés financières. Il ressort des éléments du débat que monsieur [G] [Y] [J] est actuellement en formation professionnelle et va débuter un travail. Monsieur [G] [Y] [J] a de plus fait d’importants efforts de règlements, comme en témoigne la diminution de sa dette depuis le début de la procédure démontrant sa bonne foi.

Au vu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement de monsieur [G] [Y] [J] et d’autoriser monsieur [G] [Y] [J] à se libérer de sa dette locative progressivement selon les modalités décrites au dispositif, étant précisé que l’échelonnement n’est permis légalement que dans la limite maximale de 24 mois.

Les délais ainsi accordés dans les modalités précisées au dispositif auront pour effet de suspendre la clause résolutoire, étant entendu que s’ils ne sont pas respectés il y a lieu d’appeler l’attention du locataire sur le fait que:

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le locataire devra quitter les lieux à défaut de quoi il sera procédé à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef, sans nécessité d’une nouvelle décision judiciaire avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— en ce cas, le locataire sera également redevable envers l’association COALLIA, à compter de la déchéance du terme et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur, d’une indemnité d’occupation mensuelle qui peut être justement fixée au montant du loyer indexé convenu entre les parties, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le preneur, partie succombante, supportera les dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation.

L’équité commande de ne pas laisser les frais irrépétibles à la charge du bailleur et de mettre à la charge de monsieur [G] [Y] [J] une somme de 125€ que le preneur sera condamné à payer à l’association COALLIA au titre de la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile formée par ce dernier.

Enfin, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail susvisé conclu entre les parties concernant le logement situé [Adresse 2], à compter du 22 novembre 2024;

CONDAMNE monsieur [G] [Y] [J] à payer à l’association COALLIA la somme de 2083,29€ (deux-mille-quatre-vingt-trois euros et vingt-neuf centimes) arrêtée au mois de mai 2025 inclus, au titre des redevances et charges impayés ou indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1975,43€ à compter du 21 mai 2024, et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil ;

DIT que monsieur [G] [Y] [J] pourra s’acquitter du paiement de cette somme par 8 mensualités d’un montant de 250€, en sus du loyer courant, étant précisé :

* que chaque versement mensuel devra intervenir avant le 10 de chaque mois ;

* que le premier versement devra avoir lieu avant le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

* que le règlement du solde devra avoir lieu lors de la dernière échéance ;

* que la dernière mensualité pourra être d’un montant différent et devra impérativement apurer le solde de la dette ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours du délai, qui sera réputée ne jamais avoir joué si monsieur [G] [Y] [J] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement;

DIT qu’en revanche, A DEFAUT DE PAIEMENT D’UNE SEULE mensualité au terme exact :

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

* la clause résolutoire sera acquise ;

* l’association COALLIA pourra procéder à l’expulsion de monsieur [G] [Y] [J] et à celle de tous occupants du chef de monsieur [G] [Y] [J], selon les voies de droit instituées par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique ;

* le sort des meubles sera réglé conformément aux articles R 433-5 et R 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

* monsieur [G] [Y] [J] sera condamné à payer à l’association COALLIA, à compter de la déchéance du terme et jusqu’au départ définitif des lieux caractérisé par la remise des clefs au bailleur, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé convenu entre les parties outre toutes taxes et charges locatives réglementairement exigibles ;

CONDAMNE monsieur [G] [Y] [J] à payer à l’association COALLIA la somme de 125€ (cent-vingt-cinq euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Ainsi fait, jugé et statué, les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le vice président