REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Baux commerciaux

N° RG 22/00967 – N° Portalis DB3E-W-B7G-LMQE

En date du : 18 décembre 2025

Jugement de la 1ère Chambre en date du dix huit décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 octobre 2025 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.C.I. VAR INNOV, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Dorothée BRUNET, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. ATELIER DE COIFFURE, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Olivier LEROY, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Dorothée BRUNET – 1021

M^e Olivier LEROY – 0160

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 octobre 2014, la SCI VAR INNOV a donné à bail commercial à la SARL ATELIER DE COIFFURE un local situé au rez-de-chaussée d’un immeuble situé à [Adresse 4], et comprenant un bureau d’une superficie de 13,57 m2, et deux bureaux et placard, réserve et WC pour une superficie de 28,34 m2, pour une durée de 9 ans se terminant le 15 octobre 2023, moyennant un loyer mensuel net de 800€.

Par courrier recommandé notifié le 16 juin 2021, la SCI VAR INNOV a mis en demeure la SARL ATELIER DE COIFFURE de régler la somme de 658,99€ correspondant au loyer du mois de juin 2021 resté impayé.

Le 20 juillet 2021, M. [V] [Z], architecte, a remis un rapport d’expertise pour suspicion de péril à la demande de la commune de [Localité 3].

Par courrier en date du 30 août 2021, la SARL ATELIER DE COIFFURE a notifié au bailleur la résiliation immédiate du bail, considérant que « compte tenu du compte rendu de l’expert, le bail se trouve de plein droit résilié au 30/08/2021 ».

Par acte de commissaire de justice du 3 février 2022, la SCI VAR INNOV a fait assigner la SARL ATELIER DE COIFFURE devant le Tribunal judiciaire de Toulon aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 21 111,74€ au titre des loyers échus et à échoir, 20 000€ au titre du préjudice financier, 2 000€ au titre des travaux relatifs aux dégâts laissés dans les lieux, outre la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SCI VAR INNOV demande au tribunal de :

Débouter la SARL ATELIER DE COIFFURE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la SARL ATELIER DE COIFFURE à payer à la SCI VAR INNOV les sommes de :

21 111,74€ au titre des loyers échus et à échoir, jusqu’au terme du bail et des accessoires,20 000€ au titre du préjudice financier et à titre de dommages et intérêts, 2 000€ au titre des travaux relatifs et diligences relatifs aux dégâts laissés dans les lieux,

Condamner la SARL ATELIER DE COIFFURE à payer à la SCI VAR INNOV la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de M^e Dorothée BRUNET, avocat, sur son offre de droits, en ce compris les frais du constat d’huissier dressé le 20 septembre 2021.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 août 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SARL ATELIER DE COIFFURE demande au tribunal de :

JUGER que le bail commercial signé le 16 octobre 2014 est résolu à la date du 30 août 2021 aux torts de la société VAR INNOV ;

CONDAMNER la société VAR INNOV à payer à la société ATELIER DE COIFFURE la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTER la société VAR INNOV de l’ensemble de ses demandes, y compris au titre de l’exception d’inexécution résultant de son impossibilité de remettre à la société ATELIER DE COIFFURE un local permettant d’exploiter son activité de salon de coiffure ;

CONDAMNER la société VAR INNOV à payer à la société ATELIER DE COIFFURE la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société VAR INNOV aux entiers dépens (y compris au titre des frais de constat d’huissier de justice) ;

A titre subsidiaire, ECARTER l’exécution provisoire.

Suivant ordonnance en date du 3 juin 2025, la clôture de la procédure a été prononcée au 9 septembre 2025 et l’affaire a été renvoyée pour plaidoiries à l’audience du 9 octobre 2025, repoussée au 16 octobre 2025 par avis de renvoi du 19 juin 2025.

A cette audience, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Toutefois, par application de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. L’article 1220 du même code poursuit en indiquant qu’une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle.

Aux termes de l’article L. 145-9 du code de commerce : « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. »

L’article L. 145-4 du code de commerce dispose également que : « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. »

En application de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu à l’égard du preneur d’une obligation de délivrance, qui perdure tout au long du bail. Le bailleur est également obligé d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée et il doit assurer au preneur une jouissance paisible de la chose pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 1224 du code civil : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 5 du bail commercial stipule que : « Si d’aventure les locaux ne peuvent ou ne pourraient dans l’avenir être mis aux normes pour permettre au preneur d’exercer l’activité prévue au bail, le présent bail serait résilié de plein droit entre les parties sans qu’aucune d’elles ne puisse prétendre à une quelconque indemnité à quelque titre que ce soit, à charge pour le preneur de justifier de l’impossibilité de mettre les locaux aux normes requises par les différentes administrations concernées. »

La SCI VAR INNOV soutient que le motif de résiliation avancé le 30 août 2021 par la SARL ATELIER DE COIFFURE est frauduleux, prétextant un arrêté de péril inexistant alors que la copropriété a entrepris des travaux et que seule la réserve était impactée par la pose d’étais temporaires. Le bailleur en conclut que la SARL ATELIER DE COIFFURE est débitrice des loyers échus jusqu’à son départ ainsi que de l’ensemble des loyers dus jusqu’au terme de la période triennale, le 15 octobre 2023, outre les impôts fonciers, une somme au titre du préjudice financier et une autre somme au titre de la remise en état des lieux.

La SARL ATELIER DE COIFFURE fait valoir que le refus du bailleur d’effectuer les travaux nécessaires dans le local, et le refus de lui céder le local pour qu’elle effectue elle-même les travaux, ont entraîné un état de délabrement du local rendu impropre à l’activité de coiffure, justifiant ainsi la résiliation du bail au visa de son article 5 et pour exception d’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance et de jouissance paisible.

En l’espèce, il ressort d’un courriel en date du 17 mai 2021 que la SARL ATELIER DE COIFFURE a sollicité l’intervention des services de la commune de [Localité 3] pour constater l’état du local pris à bail dans lequel elle ne se sentait plus en sécurité en raison de la présence d’humidité dans les murs et de fissures. A la suite de ce courriel, la locataire a cessé de régler ses loyers, afin de faire pression sur le bailleur, ainsi qu’il ressort des échanges de sms de l’été 2021, après avoir en vain tenté d’obtenir amiablement la réalisation de travaux, tel qu’il ressort d’un courriel du 6 janvier 2021. Or, il résulte du rapport d’expertise en date du 20 juillet 2021 réalisé par M. [V] [Z], architecte, à la demande de la commune de [Localité 3] que « l’immeuble ne présente pas d’état de péril ni imminent ni ordinaire ». Toutefois, l’expert recommande des mesures urgentes pour traiter les termites et xylophages qui attaquent les poutres, remplacer les étais provisoires posés au rez-de-chaussée pour remédier au fléchissement du plancher du 1er étage, mettre en œuvre une structure porteuse au 1er étage pour remédier au fléchissement du plancher du 2e étage, et traiter la fuite d’eau qui s’est aggravée. Il ajoute : « J’estime que ces travaux de réparation sont extrêmement urgents et ne peuvent en aucune façon attendre le 27 juillet prochain, car la situation actuelle constitue un risque pour la sécurité des personnes. ». Il précise également la nature de ces dangers : « risque d’atteinte des réseaux électriques dont il est peu probable qu’ils soient protégés, et donc risques potentiels d’incendies, risque de chute des personnes, les sols étant rendus glissants, matériaux constitutifs des planchers bois anciens risquent de se gorger d’eau et ainsi prendre du poids, pesant sur les structures bois déjà fragilisées par les termites et xylophages ».

Or, malgré l’état de délabrement avancé du local donné à bail, qui a été constaté à l’initiative de la SARL ATELIER DE COIFFURE, mais qui préexistait nécessairement au rapport d’expertise, la SCI VAR INNOV a poursuivi l’encaissement des loyers sans proposer une réfaction sur le montant du loyer ni prendre les mesures urgentes qui s’imposaient. Il ressort, en outre, d’un procès-verbal de constat en date du 6 mars 2023 que les locaux appartenant à la SCI VAR INNOV, après avoir été brièvement donnés à bail à une enseigne de téléphonie, se sont retrouvés vides de tout occupant, le centre de la pièce principale étant occupé par un imposant étai provisoire soutenant le plancher du 1er étage, et s’ajoutant ainsi à l’étai provisoire qui était déjà présent dans la réserve. Cet étai empêchant toute utilisation commerciale du local est toujours visible dans les procès-verbaux de constat du 7 juin 2023, 14 septembre 2023, 4 juin 2024.

Il s’ensuit que la carence du bailleur qui a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, et la dangerosité des locaux justifient, dans les circonstances particulières de l’espèce, l’exception d’inexécution mise en œuvre par la SARL ATELIER DE COIFFURE qui a abouti à sa résiliation du bail sans préavis au 30 août 2021.

La SCI VAR INNOV est donc déboutée de sa demande tendant à condamner la SARL ATELIER DE COIFFURE à lui payer les sommes de 21 111,74€ au titre des loyers échus et à échoir, jusqu’au terme du bail et des accessoires.

En l’absence de préjudice démontré, la SCI VAR INNOV ayant rapidement (même si seulement de manière temporaire) reloué le local par un bail en date du 20 septembre 2021, le bailleur doit également être débouté de sa demande de condamnation au paiement d’une somme de 20 000€ au titre du préjudice financier et à titre de dommages et intérêts.

Enfin, la SCI VAR INNOV est déboutée de sa demande de condamnation au paiement d’une somme de 2 000€ au titre des travaux et diligences relatifs aux dégâts laissés dans les lieux, le procès-verbal de constat du 20 septembre 2021 produit par le bailleur ne permettant pas de déterminer, faute de constat d’entrée dans les lieux, les dégâts éventuellement imputables au locataire.

Sur les demandes reconventionnelles

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SARL ATELIER DE COIFFURE demande de condamner la SCI VAR INNOV à lui payer une somme de 25 000 € au titre de son préjudice de jouissance. Toutefois, il ressort des pièces versées que, tant qu’elle occupait les lieux, la locataire a poursuivi son activité malgré l’état des locaux, la présence d’étai dans la réserve et les murs gorgés d’eau. Elle ne justifie donc pas d’un préjudice de jouissance distinct de celui justement réparé par la reconnaissance de l’exception d’inexécution ayant entraîné la résiliation du bail sans préavis.

La SARL ATELIER DE COIFFURE est donc déboutée de sa demande tendant à condamner la SCI VAR INNOV à lui payer une somme de 25 000 € au titre de son préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI VAR INNOV aux dépens et à payer à la SARL ATELIER DE COIFFURE la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du Code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SCI VAR INNOV de sa demande tendant à condamner la SARL ATELIER DE COIFFURE à lui payer la somme de 21 111,74€ au titre des loyers échus et à échoir, jusqu’au terme du bail et des accessoires ;

DEBOUTE la SCI VAR INNOV de sa demande tendant à condamner la SARL ATELIER DE COIFFURE à lui payer la somme de 20 000€ au titre du préjudice financier et à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SCI VAR INNOV de sa demande tendant à condamner la SARL ATELIER DE COIFFURE à lui payer la somme de 2 000€ au titre des travaux relatifs et diligences relatifs aux dégâts laissés dans les lieux ;

DEBOUTE la SARL ATELIER DE COIFFURE de sa demande tendant à condamner la SCI VAR INNOV à lui payer une somme de 25 000 € au titre de son préjudice de jouissance ;

DEBOUTE la SCI VAR INNOV de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI VAR INNOV à payer à la SARL ATELIER DE COIFFURE la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI VAR INNOV aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE