TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

[Courriel 4]

Tél. 01.30.46.29.60

N° RG 25/00197 – N° Portalis DB22-W-B7J-S662

MINUTE : /2025

JUGEMENT

Du : 25 Novembre 2025

réputé contradictoire

et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DES FONTAINES DE PONTCHARTRAIN

DEFENDEUR(S) :

[E] [R]

[G] [R]

expédition exécutoire

délivrée le

à

copies délivrées le

à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le VINGT CINQ NOVEMBRE

Après débats à l’audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 23 Septembre 2025 ;

Sous la présidence de Cécile TIBERGHIEN, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES en date du 13/07/2023, exerçant au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

CARTIE

DEMANDEUR(S) :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DES FONTAINES DE PONTCHARTRAIN

agissant poursuites et diligences de son syndic, FONCIA MANSART S.A.S, immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n° 490 205 184, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

représenté par M^e ORTEGA-GONZALEZ Annabelle, avocat au barreau de PARIS, substiutuée à l’audience par M^e ALLALI, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [E] [R]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Mme [G] [R]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [R] et Mme [G] [R] sont propriétaires du lot de copropriété n°203 situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2025, signifié à personne physique s’agissant de M. [E] [R] et à domicile s’agissant de Mme [G] [R], LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES FONTAINES DE PONTCHARTRAIN situé [Adresse 9] agissant poursuites et diligences de son syndic FONCIA MANSART les a assignés devant le tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, 5 du décret du 17 mars 1967 et 1240 du code civil aux fins de voir :

Dire et juger recevables et bien fondées ses demandes En conséquenceCondamner solidairement M. [E] [R] et Mme [G] [R] à lui payer les sommes suivantes2 203,86 € au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 3 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 juillet 20241 587,45 € au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 3 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 juillet 20242 500 € à titre de dommages et intérêts2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civileCondamner in solidum M. [E] [R] et Mme [G] [R] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2025 signifié à l’étude, le Syndicat des copropriétaires des [Adresse 6] de [Adresse 10] situé [Adresse 9] agissant poursuites et diligences de son syndic FONCIA MANSART a actualisé ses demandes qui se présentent comme suit :

Dire et juger recevables et bien fondées ses demandes En conséquenceCondamner solidairement M. [E] [R] et Mme [G] [R] à lui payer les sommes suivantes536,80 € au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 29 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 juillet 20241 587,45 € au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 29 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 juillet 20243 000 € à titre de dommages et intérêts2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civileCondamner in solidum M. [E] [R] et Mme [G] [R] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 septembre 2025.

Au jour de l’audience, le [Adresse 13], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions d’actualisation.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que M. [E] [R] et Mme [G] [R] ne se sont pas acquittés de leur quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Cités par actes remis à personne physique pour M. [E] [R] et à domicile pour Mme [G] [R], seul M. [E] [R] comparaît. Il reconnait avoir accumulé une dette en 2024 mais estime l’avoir intégralement réglée, de même que les charges des trois premiers trimestres de l’année 2025. Il conteste donc devoir encore régler 536,80 € au titre des charges de copropriété.

La décision est mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

I. SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les [Adresse 7] verse aux débats :

Un relevé de propriété attestant de ce que M. [E] [R] et Mme [G] [R] sont propriétaires du lot 203 situé [Adresse 3],Un décompte daté du 29 juillet 2025, Les appels de fonds,Les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 24 juin 2021, 29 mars 2022, 4 juillet 2023 et 2 juillet 2024, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M. [E] [R] et Mme [G] [R] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 536,80€ (hors frais).

Le demandeur justifie également de la clause de solidarité liant les copropriétaires indivis prévue à l’article 119 du règlement de copropriété.

Il convient, en conséquence, de condamner solidairement M. [E] [R] et Mme [G] [R] au paiement de la somme de 536,80 €, au titre des charges dues à la date du 29 juillet 2025, provisions de charges pour la période du 4ème trimestre de l’exercice du 1/10/2024 au 30/09/2025 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 avril 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LES FONTAINES [Adresse 5] PONTCHARTRAIN est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à M. [E] [R] et Mme [G] [R] seuls, la somme de 140,67 €, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, M. [E] [R] et Mme [G] [R] seront condamnés solidairement à payer la somme de 140,67 € au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 avril 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le [Adresse 12] [Adresse 8] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [E] [R] et Mme [G] [R] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] la charge des frais qu’il a dû engager pour faire valoir ses droits. Il convient par conséquent de condamner M. [E] [R] et Mme [G] [R] in solidum à payer au [Adresse 12] [Adresse 8] la somme de 800,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [E] [R] et Mme [G] [R] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LES FONTAINES DE PONTCHARTRAIN, représenté par son syndic, la SAS FONCIA MANSART, la somme de 536,80 €, au titre des charges dues à la date du 29 juillet 2025, provisions de charges pour la période du 3ème trimestre 2025 incluses, ainsi que la somme de 140,67 € au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2025 ;

DÉBOUTE le [Adresse 13], représenté par son syndic, la SAS FONCIA MANSART, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [R] et Mme [G] [R] à verser au [Adresse 13], représenté par son syndic, la SAS FONCIA MANSART, la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [R] et Mme [G] [R] aux entiers dépens de la présente instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 25 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Cécile TIBERGHIEN, Magistrat à titre temporaire, et par Virginie DUMINY, Greffier.

Le Greffier La Présidente

Virginie DUMINY Cécile TIBERGHIEN