TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/12511

N° Portalis 352J-W-B7G-CYCXV

N° MINUTE :

Assignation du :

14 Octobre 2022

JUGEMENT

rendu le 23 Octobre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [H] [I]

Madame [A] [Z] épouse [I]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentés par Maître Anne-marie MASSON de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #E1811

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [N] [S] [F]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Alexander MEYER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D0113

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 23 Octobre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/12511 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYCXV

DÉBATS

A l’audience du 26 Juin 2025 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Mme [A] [Z] épouse [I] et M. [H] [I] (ci-après « les époux [I] ») sont propriétaires des lots n° 27 et 3 et 3, respectivement constitués d’un appartement situé au 5ème étage et d’une cave, donnés à bail d’habitation à Mme [K] [C] suivant contrat signé le 7 juin 2014 à effet au 15 juillet 2014, moyennant un loyer de 3.300 €, charges comprises. Par avenant au bail signé le 6 octobre 2016, ils ont accordé une baisse de loyer de 330 euros par mois.

M. [V] [F] est propriétaire non occupant des lots n° 44 et 45, constitués de deux chambres de service contiguës situées au 6ème étage, au-dessus de l’appartement des époux [I].

Par ordonnance du 31 octobre 2017, le juge des référés de Paris, saisi par les époux [I], a désigné M. [R] [O] en qualité d’expert judiciaire afin de déterminer l’origine des dégâts des eaux subis par l’appartement des époux [I], au contradictoire de M. [F].

M. [R] [O] a déposé son rapport d’expertise judiciaire le 24 janvier 2020.

Par acte d’huissier délivré le 14 octobre 2022, Mme [A] [Z] épouse [I] et M. [H] [I] ont assigné M. [V] [F] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de demander, principalement, sa condamnation d’une part, à déposer les installations sanitaires des deux chambres de service et à réaliser les travaux de mise en conformité préconisés par l’expert judiciaire, sous astreinte, et, d’autre part, à les indemniser de leurs préjudices.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 novembre 2023, Mme [A] [Z] épouse [I] et M. [H] [I] demandent au tribunal de :

Vu le rapport d’expertise, l’article 9 de la loi du 10 juillet 2015, l’article L 131-2 du code de procédure civile, l’article 1240 du code civil,

Recevoir M. et Mme [I] en leurs demandes,

Condamner M. [F] à déposer les installations sanitaires des deux chambres de services non conformes et à réaliser les travaux de mise en conformité préconisés par l’expert,

Dire que les opérations de dépose des installations sanitaires des deux chambres et la réalisation des travaux d’étanchéité au sol (chappe ciment et étanchéité) selon les préconisations de l’expert devront être réalisés dans le délai d’un mois, à compter de la signification de la décision à intervenir,

Que, passé ce délai, une astreinte de 500 € par jour de retard sera encourue,

Condamner M. [F] à leur payer la somme de 2.874,14 € TTC au titre des travaux de remise en état de la chambre et de la cuisine,

Condamner M. [F] à leur payer la somme de 121 € TTC au titre d’une recherche de source d’odeurs,

Condamner M. [F] à leur payer 9.900 € au titre du préjudice locatif, montant qui sera actualisé au jour du jugement,

Condamner M. [F] au versement de la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [F] aux entiers dépens qui engloberont les honoraires d’expertise,

Débouter M. [F] de l’ensemble de ses demandes,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mars 2024, M. [V] [F] demande au tribunal de :

Débouter Mme [A] [Z], épouse [I] et M. [H] [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner Mme [A] [Z], épouse [I] et M. [H] [I] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 septembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries du 26 juin 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 26 juin 2025, a été mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur les demandes de travaux et sur les demandes indemnitaires

1-1 Sur la matérialité des désordres, leur origine, la responsabilité

Les époux [I] soutiennent que M. [F] est responsable, sur le fondement des articles 1240 du code civil et 9 de la loi du 10 juillet 1965, des désordres subis dans la cuisine et la chambre d’enfant de leur appartement entre 2014 et 2017, dès lors que l’expert judiciaire retient comme origine et causes des désordres observés, d’une part, la non-conformité des installations d’évacuation des chambres de service de M. [F] et, d’autre part, le défaut d’étanchéité des revêtements de sols des deux chambres.

En réponse aux arguments de M. [F], les demandeurs avancent que :

— la procédure d’expertise initiée a été rendue indispensable en raison de l’habitude d’obstruction du défendeur ne laissant pas l’accès à ses lots,

— M. [F] prétend que rien ne prouve que les dégâts des eaux aient été assez importants pour justifier la désignation d’un expert judiciaire, alors même que les époux [I] produisent de nombreux courriers circonstanciés faisant état de fuites à l’intérieur de leur appartement et de nuisances subies par leur locataire de l’époque,

— M. [F] a multiplié les obstacles afin que le syndic ne puisse pénétrer dans ses chambres de services et procéder aux vérifications sur les travaux privatifs réalisés ou l’état de ses installations,

M. [F] oppose que :

— les demandeurs prétendent avoir subi quatre dégâts des eaux, en mai 2014, le 15 mars 2015, le 13 aout 2016 et en mai 2017, sans prouver la matérialité des sinistres antérieurs au seul désordre mentionné par l’expert judiciaire, celui du 15 août 2016, étant précisé que l’expert judiciaire s’est contenté de collecter les constats amiables de dégâts des eaux dont certains sont incomplets ; l’expert a souligné que les dégâts résultant du sinistre du 15 août 2016 étaient peu importants ; rien ne prouve que les dégâts des eaux aient été assez importants pour justifier la désignation d’un expert judiciaire ; le litige aurait pu être réglé par un recours aux assureurs respectifs des parties ; l’usage de l’expertise judiciaire pour d’aussi faibles dommages constitue en réalité un détournement de procédure pour empêcher M. [F] de procéder à la mise en location de ses chambres de bonnes qui provoqueraient des nuisances sonores et olfactives aux locataires des époux [I],

— l’expert judiciaire a conclu qu’il n’a pas été « constaté de fuites lors des essais d’écoulement d’eau ».

***

En application de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

Sur la matérialité des désordres

En l’espèce, il résulte d’un courriel de la locataire des époux [I] en date du 13 août 2016 que celle-ci a signalé avoir subi ledit jour à 4 heures du matin, un dégât des eaux dans « sa salle de bain » , en précisant que « l’eau apparente n’était pas importante (odeur de javel) mais que cela avait fait disjoncter tout (son) circuit électrique (cuisine, et le couloir s’est allumé dans un bruit de fort grésillement qui m’a réveillée) », précisions faites qu’elle est montée chez ses voisins qui étaient en train de vider une bassine d’eau et qu’elle a prévenu M. [F] (pièce n° 4 des demandeurs).

Les « nombreux courriers circonstanciés faisant état de fuites à l’intérieur de leur appartement et de nuisances subies par leur locataire de l’époque » dont se prévalent les époux [I] (pièces n° 4 à 6 et 10 à 13) ne sont pas des éléments permettant de constater la matérialité des désordres.

Lors de la première réunion d’expertise judiciaire, qui s’est tenue sur les lieux le 7 février 2018, l’expert judiciaire a constaté les désordres suivants dans l’appartement des époux [I] :

— « dans la cuisine, au plafond dans le coin gauche de la fenêtre qui est fortement écaillé » (rapport d’expertise judiciaire, pièce 15 des époux [I], pages 14 et 15) ; « le plafond de la cuisine a été nettement endommagé ainsi que la retombée » (réponse au dire du conseil de M. [F] du 15 octobre 2019, rapport d’expertise judiciaire, page 35, pièce n° 15 des époux [I]) ;

— « dans la chambre d’enfant, sur le mur situé à gauche en entrant, qui est séparatif avec une penderie ouvrant sur la salle de bain, à proximité de deux lits superposés, (…), le support commence à s’écailler » (pièce 15 des époux [I], page 16)

Si l’expert relève que « les dégâts sont peu importants », il constate néanmoins leur matérialité.

Par ailleurs, M. [F] conteste la démonstration de la matérialité des sinistres antérieurs au dégât des eaux survenu le « 15 » août 2016. Il dénonce le caractère incomplet des constats amiables sans préciser l’incomplétude dénoncée. A cet égard, l’expert se contente effectivement d’affirmer que les désordres constatés résultent des sinistres survenus les 15 mars 2015, le 13 août 2016 et le 8 mai 2017 (rapport d’expertise, pièce n°28), en renvoyant aux constats amiables recueillis dans l’annexe 5 (rapport d’expertise judiciaire, liste des annexes, page 40), laquelle n’est pas versée aux débats, et les demandeurs ne produisent aucune pièce permettant de constater la matérialité de chacun desdits sinistres à la date de leur survenance. Pour autant, le moyen de M. [F] renvoie à la contestation de la démonstration de la durée du préjudice dénoncé et non à la matérialité des désordres constatés par l’expert.

Enfin, lors de la deuxième réunion d’expertise judiciaire, qui s’est tenue sur les lieux le 20 mars 2019, l’expert n’a pas relevé une quelconque évolution des désordres et a constaté l’assèchement des supports endommagés (rapport d’expertise judiciaire, pages 10, 31) ainsi que la possible remise en état.

La matérialité des désordres sera donc retenue.

Sur l’origine des désordres

L’expert judiciaire exclut, en réponse aux dires du conseil de M. [F] du 15 mars 2018 et du 15 octobre 2019 (pièce n° 2 de M. [F]), que les désordres puissent avoir pour origine un phénomène de condensation d’eau ou un défaut de ventilation au sein de l’appartement des époux [I] (rapport d’expertise judiciaire, page 34)

Il retient que les désordres ont été causés par des infiltrations en provenance des chambres de M. [F], respectivement situées au-dessus de la cuisine et de la chambre d’enfant de l’appartement des époux [I] : les deux chambres « ne disposent pas du complexe d’étanchéité obligatoire au sol et sur les murs et présentent des carreaux de faïence en mauvais état » ; « l’utilisation des installations peut provoquer des éclaboussures qui tombent à l’extérieur des éléments sanitaires et s’infiltrent vers le niveau inférieur » (rapport d’expertise judiciaire, page 28). Précisément, il met en cause le défaut d'« étanchéité autour des receveurs de douche et des kitchenettes de chacune de ces chambres » :

— « chambre n°1 » (située au-dessus de la cuisine de l’appartement des époux [I]) : absence de constat de fuite lors des essais d’écoulement d’eau mais aucune étanchéité sous le parquet existant « découpé autour des deux appareils sanitaires, la kitchenette et la douche » ; « forte odeur d’humidité à l’ouverture de la cabine de douche » ; « défauts d’étanchéité autour des appareils sanitaires et sur le sol, qui n’était pas en mesure d’empêcher le passage d’eau provenant des éclaboussures » (rapport d’expertise judiciaire, page 22),

— « chambre 2 » (située au-dessus de la chambre d’enfant de l’appartement des époux [I]) : « le revêtement au sol est un simple linoléum, sans aucun matériau d’étanchéité posé au-dessous des appareils sanitaires ; visiblement la cabine de douche et la kitchenette ne sont pas entretenues et sont dans un état de vétusté important » (rapport d’expertise judiciaire, page 25).

Il relève par ailleurs une installation d’évacuation non conforme à la réglementation administrative (rapport d’expertise judiciaire, pages 27 et 28), sans mettre précisément celle-ci en cause dans la survenance des sinistres.

Les désordres ont donc pour origine l’absence d’étanchéité des douches et kitchenettes de chacune des chambres de M. [F].

Sur la responsabilité

En premier lieu, les époux [I] se prévalent des dispositions de l’article 1240 du code civil, sans toutefois caractériser une faute, le défaut d’étanchéité à l’origine des désordres ne correspondant pas en lui-même à une « faute » au sens des dispositions précitées. Le tribunal relève également que les époux [I] ne font pas la démonstration que l’obstruction alléguée de M. [F] à la vérification de ses installations aurait pu causer, faire perdurer ou aggraver les désordres.

En second lieu, les époux [I] se prévalent des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 sans toutefois se référer explicitement au fondement des troubles anormaux du voisinage. Or, si le tribunal relève l’obligation pour le copropriétaire de réparer les troubles anormaux du voisinage découle des dispositions de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 7 novembre 2018, n° RG 16/01235), les conclusions des demandeurs ne contiennent aucune référence à cette notion de troubles anormaux du voisinage.

Les demandeurs ne font pas la démonstration d’un tel trouble et, en particulier, celle de l’intensité du trouble requise pour retenir la responsabilité objective du défendeur à ce titre, leurs dernières conclusions ne contenant aucun développement à cet égard.

La nature des dommages, telle que retenue précédemment, ne renvoie pas à une quelconque « anormalité », étant en outre rappelé que l’expert judiciaire a apprécié que les dégâts étaient « relativement minimes » et non « considérables » (rapport d’expertise judiciaire, pages 35 et 37).

Si l’expert retient la survenance de trois sinistres les 15 mars 2015, le 13 août 2016 et le 8 mai 2017 et l’assèchement des supports à la date du 20 mars 2019, les pièces produites aux débats ne permettent pas au tribunal d’apprécier la nature des dégâts issus de chacun de ces sinistres, leur évolution et leur persistance. Ainsi, les demandeurs ne démontrent pas la continuité, sur une période prolongée, de troubles d’une importance telle qu’ils excéderaient les inconvénients normaux du voisinage.

Dans ces conditions, les époux [I] ne démontrent pas, eu égard aux fondements de responsabilité invoqués, la responsabilité de M. [F].

Ils seront en conséquence déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

2 – Sur les demandes accessoires

Les époux [I], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais de l’expertise judiciaire.

Par voie de conséquence, ils seront déboutés de leurs demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les circonstances du litige commandent au cas d’espèce de ne pas faire droit, en équité, à la demande formée par M. [F] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déboute Mme [A] [Z] épouse [I] et M. [H] [I] de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires (travaux de remise en état, recherche de source d’odeurs, préjudice locatif…) et aux fins de dépose des installations sanitaires de M. [F] ainsi que de réalisation de divers travaux de mise en conformité, sous astreinte,

Condamne Mme [A] [Z] épouse [I] et M. [H] [I] aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais de l’expertise judiciaire,

Déboute Mme [A] [Z] épouse [I] et M. [H] [I] de l’ensemble de leurs demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [V] [F] de l’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à Paris le 23 Octobre 2025

La Greffière Le Président