MINUTE N°

N° RG 24/00815 – N° Portalis DB22-W-B7I-SSM7

Société Entreprise Sociale pour l’Habitat DOMNIS

C/

Madame [U] [S]

Monsieur [Y] [S]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

DEMANDEUR :

Société Entreprise Sociale pour l’Habitat DOMNIS, nouvelle dénomination de la société Entreprise Sociale pour l’Habitat LE FOYER POUR TOUS, société anonyme, inscrite au R.C.S. de PARIS sous le numéro B 592 001 648, dont le siège social est au [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Président du Conseil d’Administration domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Jean-Pierre ANTOINE, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [U] [S], demeurant [Adresse 4], non-comparante, ni représentée

Monsieur [Y] [S], demeurant [Adresse 4], non-comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier lors des débats : Thomas BOUMIER

en présence de [V] [W], greffière stagiaire

Greffier lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Jean-Pierre ANTOINE

1 copie certifiée conforme à Madame [U] [S] et à Monsieur [Y] [S]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 août 2016, la société Entreprise Sociale pour l’Habitat DOMNIS (ci-après « la société DOMNIS ») a donné à bail à Madame [U] [S] et Monsieur [Y] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 623,79 euros, provision sur charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la société DOMNIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 juillet 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [U] [S] et Monsieur [Y] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] par un actes d’huissier du 26 novembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 10 avril 2025, la société DOMNIS – représentée par son conseil – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [S] et Monsieur [Y] [S] avec le concours de la force publique si besoin ; d’ordonner le transport des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais des défendeurs ; et de condamner solidairement ces derniers au paiement de la somme actualisée de 729,58 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, et de les condamner in solidum au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire. La société DOMNIS s’en rapporte à l’appréciation de la juridiction s’agissant de l’opportunité d’accorder un délai.

Bien que cités par dépôt des actes de commissaire de justice à l’étude le 26 novembre 2024, Madame [U] [S] et Monsieur [Y] [S] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Il sera par ailleurs observé que les termes dans lesquels se trouve rédigée l’assignation, le fait notamment qu’elle contienne une demande d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux et que le loyer soit une créance périodique dont le montant et la périodicité sont déterminés et connus à l’avance par les parties, permettent l’actualisation de sa créance par la demanderesse à l’audience, malgré la non-comparution des défendeurs, d’autant que l’actualisation est en leur faveur.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 27 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société DOMNIS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 15 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 22 août 2016 contient une clause résolutoire (article 4 – DEBUT ET FIN DE LOCATION – La résiliation pour défaut de paiement) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 juillet 2024, pour la somme en principal de 1.811,32 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 12 septembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société DOMNIS produit un décompte démontrant que Madame [U] [S] et Monsieur [Y] [S] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 729,58 euros à la date du 25 mars 2025.

Madame [U] [S] et Monsieur [Y] [S], non-comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dettes.

Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 729,58 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V et VII de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il résulte du décompte arrêté au 25 mars 2025, que la dette locative a nettement diminué grâce à divers versements réalisés par les locotaires, le montant s’élevant à la date du commandement de payer à la somme de 1.811,32 euros, puis à la date de l’assignation à la somme de 2.298,98 euros et enfin au 25 mars 2025 à la somme de 729,58 euros.

Compte tenu de ces éléments, Madame [U] [S] et Monsieur [Y] [S] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion et au transport des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Madame [U] [S] et Monsieur [Y] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et leur expulsion.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [U] [S] et Monsieur [Y] [S], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société DOMNIS, Madame [U] [S] et Monsieur [Y] [S] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 août 2016 entre la société Entreprise Sociale pour l’Habitat DOMNIS, d’une part, et Madame [U] [S] et Monsieur [Y] [S], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], à [Localité 6], sont réunies à la date du 12 septembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [S] et Monsieur [Y] [S] à verser à la société Entreprise Sociale pour l’Habitat DOMNIS la somme de 729,58 euros (décompte arrêté au 25 mars 2025, incluant la quittance du mois de février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [U] [S] et Monsieur [Y] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 20 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [U] [S] et Monsieur [Y] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société Entreprise Sociale pour l’Habitat DOMNIS puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [U] [S] et Monsieur [Y] [S] soient solidairement condamnés à verser à la société Entreprise Sociale pour l’Habitat DOMNIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles qui seraient éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [S] et Monsieur [Y] [S] à verser à la société Entreprise Sociale pour l’Habitat DOMNIS la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [S] et Monsieur [Y] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 22 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, La juge,