Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03226 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I2XU

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 25 Novembre 2025

ENTRE :

E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [C] [B], muni d’un pouvoir

ET :

Monsieur [F] [A]

né le 05 Octobre 1992

demeurant [Adresse 2]

comparant

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 06 Mars 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 13 décembre 2021 l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a donné à bail à Monsieur [F] [A], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 239,24 euros hors charges, outre le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 239 euros.

Par courrier simple du 30 janvier 2025, l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a fait délivrer le 20 février 2025 à Monsieur [F] [A] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 2417,06 €, outre 143,34 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à étude.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 17 juin 2025, signifiée à étude, l’EPIC DEUX FLEUVES LOIRE HABITAT a attrait Monsieur [F] [A] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— à titre principal, constater la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et charges par le jeu de la clause résolutoire,

— en conséquence, voir dire et ordonner que le défendeur sera tenu de quitter les lieux, lui, sa famille et tous occupants de leur chef,

— voir dire qu’il en sera expulsé par tous moyens et voies de droit et notamment avec l’aide de la force publique si besoin est,

— le condamner à payer à la requérante les sommes suivantes :

—  3273,77 euros, au titre des loyers et charges locatives dues au 31 mars 2025 (mois de mars 2025 inclus), outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience,

— une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer augmenté des charges qui auraient dû être payées pour le logement si le contrat de location n’avait pas fait l’objet d’une résiliation, y compris l’indexation légale et les régularisations de charges, et ce, jusqu’à son départ effectif,

—  400,00 euros à titre de dommages intérêts,

—  400,00 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— tous les frais et dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

L’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 1] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 26 juin 2025.

L’audience s’est tenue le 25 novembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT, représentée avec pouvoir, actualise sa créance locative à la somme de 3019,93 €, arrêtée au 25 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire un plan d’apurement de la dette à raison de 75€ en plus du loyer courant étant respecté, la part résiduelle étant de 112,83 €.

Monsieur [F] [A], défendeur, a comparu personnellement à l’audience. Après avoir fait part de sa situation personnelle et financière et signalé qu’il avait une activité professionnelle comme programmeur en robotique numérique, il ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative. Une régularisation d’APL de 1500 € doit intervenir prochainement.

Les parties s’accordent pour une validation judiciaire du plan d’apurement mis en place à hauteur de 75 euros par mois en sus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2026 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 30 janvier 2025.

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 1] le 26 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du Code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux a été signifié au locataire le 20 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2417,06 € n’a pas été réglée par Monsieur [F] [A] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Eu égard à la force obligatoire du contrat liant les parties conformément à l’article 1134 du Code civil, il sera fait application de ce délai.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Monsieur [F] [A] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 21 avril 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, L’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 21 novembre 202521 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives) à la somme de 3019,93 €.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de L’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant, à hauteur de 3019,93 euros.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [F] [A] à payer à L’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT la somme de 3019,93 €, arrêtée au 21 novembre 2025, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois d’octobre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « V. Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». Il prévoit, donc, la possibilité de suspendre les effets de la clause résolutoire en cas d’impayés du loyer courant et des charges locatives afférentes.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par L’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT ou par Monsieur [F] [A], et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

En l’espèce, le décompte fourni par le bailleur en date du 21 novembre 2025 ne permet pas de constater la reprise des loyers résiduels depuis août 2025.

La demande d’octroi de délai de paiement sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [F] [A] est la partie perdante du litige.

Il sera en conséquence condamné aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers, de la dénonce à la préfecture de la [Localité 1], de l’assignation et de la dénonce à la CCAPEX.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux et de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives recevable,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 2417,06 € du 20 février 2025 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives, prévue au contrat de bail,

CONSTATE en conséquence que le contrat de bail du 13 décembre 2021, conclu entre L’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT d’une part, et Monsieur [F] [A] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 21 avril 2025, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives,

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

CONDAMNE Monsieur [F] [A] à payer à L’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT la somme de 3019,93 €, arrêtée au 25 novembre 2025, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois d’octobre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision,

CONSTATE en conséquence que le contrat de bail du 13 décembre 2021 conclu entre l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT, d’une part, et Monsieur [F] [A], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 2], s’est trouvé de plein droit résilié le 21 avril 2025, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives,

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [F] [A] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin le CONDAMNE à verser à l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT, ladite indemnité mensuelle jusqu’à complète libération des lieux,

DIT que faute par Monsieur [F] [A] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT de sa demande en paiement à titre de dommages-intérêts,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [F] [A] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de la dénonce à la préfecture de la [Localité 1], de l’assignation et de la dénonce à la CCAPEX,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE