TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

[Courriel 4]

Tél. 01.30.46.29.60

N° RG 24/00126 – N° Portalis DB22-W-B7I-SJZU

MINUTE : /2025

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

Du : 25 Mars 2025

contradictoire

et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

S.A. IMMOBILIER 3 F

DEFENDEUR(S) :

[K] [W], [E] [W]

expédition exécutoire

délivrée le

à

copies délivrées le

à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le VINGT CINQ MARS

Après débats à l’audience publique du Tribunal de proximité de Rambouillet tenue le 28 Janvier 2025 ;

Sous la présidence de Madame Léonore FASSI, Juge placée, déléguée par ordonnance de M. le Premier Président de la cour d’appel de Versailles en date du 19 décembre 2024 chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité de Rambouillet, assistée de Monsieur Alain LE TIVENEZ, Greffier lors des débats et de Madame Virginie DUMINY, Greffier lors du prononcé;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

La Société IMMOBILIER 3 F

S.A. d’Habitations à Loyer Modéré, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° B 552 141 533, dont le siège social est situé [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège;

représentée par M^e SCP MENARD-WEILLER, avocat au barreau de PARIS,

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [K] [W]

demeurant [Adresse 1],

comparant

Mme [E] [W]

demeurant [Adresse 1],

comparante

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 20 septembre 2022, la SA IMMOBILIERE 3F a donné à bail à M. [W] [K] et Mme [W] [E] un logement conventionné situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 866,03 € et 20,78 € pour l’annexe (place de stationnement).

Des loyers étant demeurés impayés, la SA IMMOBILIERE 3F a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [W] [K] et Mme [W] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] par un acte du 29 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 28 janvier 2025, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation pour demander de :

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [W] [K] et Mme [W] [E] ;

— d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs ;

— et de condamner solidairement M. [W] [K] et Mme [W] [E] au paiement de la somme actualisée de 6906,02 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation majorée de 50%, d’une somme de 350 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Il convient de se référer à l’assignation susmentionnée pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, par application des articles 446-1 et suivants et 455 du code de procédure civile.

M. [W] [K] et Mme [W] [E] comparaissent en personne. Ils déclarent que le montant de la dette a diminué, que cette dernière est de 5420 euros suivant actualisation en date du 27 janvier 2025. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer courant, outre la somme de 300 € par mois sur 18 mois en règlement de l’arriéré locatif. Ils justifient d’un revenu total de 3700 euros mensuel pour le couple. Ils déclarent avoir deux enfants à charge âgés de 7 et 4 ans.

La SA IMMOBILIERE 3F est d’accord avec la proposition d’échéancier présentée par les défendeurs.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il y a été donné lecture de ses conclusions.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2025.

Le tribunal a autorisé les parties à produire un décompte actualisé de la dette locative suivant note en délibéré communiquée au plus tard le 4 février 2025 inclus. Le tribunal n’a toutefois pas été destinataire dudit décompte si bien qu’il convient de considérer que la dette s’élève à 6906,02 €, conformément au dernier décompte produit par la SA IMMOBILIERE 3F.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 30 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, conformément à l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (avis n 24-70.002).

Par ailleurs, la SA IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 26 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date du commandement, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 20 septembre 2022 contient une clause résolutoire en son article 9 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 06 juin 2023, pour la somme en principal de 4000 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 06 août 2023.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La SA IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que M. [W] [K] et Mme [W] [E] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6906,02 € à la date du 16 janvier 2025 (comprenant le loyer de décembre 2024).

M. [W] [K] et Mme [W] [E] n’apportent aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette. En effet, ils ne produisent pas par note en délibéré de décompte justifiant une actualisation de la dette locative à la baisse pour le montant total de 5420 euros allégué.

Ils seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 6906,02 € suivant décompte arrêté à la date du 16 janvier 2025 (comprenant le loyer de décembre 2024).

En effet, une clause de solidarité est prévue à l’article 13 du bail.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que “le juge peut, a la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris Ie versement intégral du loyer courant avant Ia date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa."

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à Ia condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent etre suspendus pendant le cours des délais accordés par lejuge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin des le premier impayé ou des lors que le locataire ne se Iibere pas de sa dette locative dans Ie délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l‘exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si Ie locataire se Iibére de sa dette locative dans Ie délai et selon les modalités fixés par Ie juge, Ia clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoirjoué. Dans Ie cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, ainsi que de l’accord de la demanderesse, M. [W] [K] et Mme [W] [E] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement du loyer courant d’une part, et des mensualités correspondant aux délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de M. [W] [K] et Mme [W] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

De plus, en cas de manquement des locataires à l’une de ces deux conditions, la somme restant due deviendra immédiatement exigible et le bail sera automatiquement résilié avec effet rétroactif à la date d’acquisition de la clause résolutoire.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [W] [K] et Mme [W] [E], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

De plus, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA IMMOBILIERE 3F, M. [W] [K] et Mme [W] [E] seront solidairement condamnés à lui verser une somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 septembre 2022 entre la SA IMMOBILIERE 3F d’une part, et M. [W] [K] et Mme [W] [E] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 06 août 2023 ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [K] et Mme [W] [E] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 6906,02 € (décompte arrêté au 16 janvier 2025 comprenant le loyer de décembre 2024) ;

AUTORISE M. [W] [K] et Mme [W] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 22 mensualités de 300 € chacune et une 23ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le le 15 du mois de chaque mois et pour la première fois avant le le 15 du mois du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil :

— les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues ;

— les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ci-avant accordé ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet, le bail sera ainsi automatiquement résilié avec effet rétroactif à la date d’acquisition de la clause résolutoire ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [W] [K] et Mme [W] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA IMMOBILIERE 3F puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [W] [K] et Mme [W] [E] soient solidairement condamnés à verser à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [K] et Mme [W] [E] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F une somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA IMMOBILIERE 3F du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [K] et Mme [W] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture des Yvelines en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 25 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M^me Léonore FASSI, Juge, et par M^me Virginie DUMINY, Greffier.

Le Greffier La Juge

Virginie DUMINY Léonor FASSI