TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

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Tél. 01.30.46.29.60

N° RG 24/00239 – N° Portalis DB22-W-B7I-SPGT

MINUTE : /2025

JUGEMENT

Du : 27 Mai 2025

contradictoire

et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. JAABS

DEFENDEUR(S) :

[J] [X]

expédition exécutoire

délivrée le

à

copies délivrées le

à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le VINGT SEPT MAI

Après débats à l’audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 25 Mars 2025 ;

Sous la présidence de Cécile TIBERGHIEN, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES en date du 13 juillet 2023 chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection exerçant au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. JAABS

S.C.I. au capital social de 1 000.00€, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 831 058 920, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Séverine CEPRIKA, avocat au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [J] [X]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2014, M. [M] [U] a donné à bail à M. [J] [X] un logement situé [Adresse 4] (lot n°52), [Localité 6] ainsi qu’une cave n°159 et un emplacement de stationnement n°266 pour un loyer mensuel initial de 600 €, outre 50 € de provisions sur charges.

Ce bail, soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, a été conclu pour une durée de trois ans à compter du 21 décembre 2014, avec tacite reconduction pour trois ans.

Par avenant du 30 avril 2020 prenant rétroactivement effet au 1er décembre 2017, date de l’acquisition du logement par la SCI JAABS, société civile immobilière familiale dont M. [M] [U] est le gérant, le contrat de bail s’est poursuivi entre la SCI JAABS et M. [J] [X].

Le 9 mai 2023, la SCI JAABS a fait délivrer un congé pour vendre à M. [J] [X].

M. [X] ayant cessé tout règlement, la SCI JAABS lui a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 5 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme en principal de 5 200 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2024, signifié à l’étude, la SCI JAABS a assigné M. [J] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet au visa notamment des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1714, 1728 et 1741 du code civil aux fins de voir :

— Valider le congé délivré le 9 mai 2023 à M. [J] [X] par la SCI JAABS

— Constater que M. [J] [X] est occupant sans droit ni titre du bien situé [Adresse 3], depuis le 21 décembre 2023.

A défaut,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire

A titre infiniment subsidiaire,

— prononcer la résiliation du bail en raison du manquement par M. [J] [X] à ses obligations contractuelles.

En toute hypothèse,

— Ordonner l’expulsion sans délai des lieux loués au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier de M. [J] [X] et tout occupant de son chef du logement.

— Supprimer le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux.

— Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de M. [J] [X]

— Condamner M. [J] [X] à payer à la SCI JAABS la somme de 6 500 € au titre de la dette arrêtée au mois de septembre 2024.

— Condamner M. [J] [X] au versement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer courant et provisions sur charges (soit 650 €) et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés.

— Condamner M. [J] [X] à payer à la SCI JAABS la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont les frais de commandement et de congé pour vendre.

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 25 mars 2025, la SCI JAABS, représentée par Maître Séverine CEPRIKA, maintient les demandes présentées dans son assignation et actualise le montant de la dette à la somme de 10 476,30 €. Elle demande la validation du congé à effet au 30 décembre 2023. 1Il convient de se référer à l’assignation susmentionnée pour l’exposé des moyens venant au soutien de ses demandes, par application des articles 446-1 et suivants et 455 du code de procédure civile.

Elle précise par ailleurs que M. [J] [X] a déposé un dossier de surendettement le 26 décembre 2024, lequel a été déclaré recevable par la commission de surendettement des particuliers des Yvelines le 3 février 2025 et que cette dernière a décidé d’orienter le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. La SCI JAABS a contesté cette décision par courrier recommandé avec demande d’avis de réception distribué le 1er mars 2025.

Convoqué par acte remis à l’étude, M. [J] [X] comparait. Il dit « tout » reconnaitre, expose sa situation personnelle, précise bénéficier d’un accompagnement depuis juin 2024 et avoir déposé une demande de logement social.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.2 Il a été donné lecture de ses conclusions. Ainsi, il fait état de ce que M. [J] [X] perçoit des revenus de l’ordre de 570 € par mois au titre d’une allocation chômage, pour des charges, loyer inclus, de 770 € mensuels, outre un crédit à la consommation de 8 000 €. M. [J] [X] bénéficie d’un accompagnement social et a entamé des démarches en vue de son relogement.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR L’OCCUPATION SANS DROIT NI TITRE

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur peut donner congé à son locataire en raison de sa décision de vendre le logement.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Il court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.

De plus, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local, et doit donc quitter les lieux. A défaut, son expulsion peut être sollicitée par le propriétaire.

En l’espèce, la SCI JAABS justifie avoir fait délivrer à M. [J] [X] un congé pour vendre établi par un commissaire de justice et remis à l’étude le 9 mai 2023. M. [J] [X] n’en conteste pas la validité.

Ce congé précise son motif, à savoir la vente de l’immeuble donné à bail, le prix de vente, soit 115 000 € et précise qu’il vaut offre de vente au profit du locataire.

En outre, il a été délivré plus de six mois avant la date de renouvellement du bail, fait état d’une date d’effet au 20 décembre 2023, et reproduit les alinéas 1 à 6 de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.

M. [J] [X] n’a jamais donné suite à l’offre de vente contenue dans le congé, même au-delà du délai légal qui lui était alloué, ce qui s’analyse en un refus tacite.

Partant, le congé pour vendre du 9 mai 2023 est valable, et M. [J] [X] est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le logement depuis le 21 décembre 2023.

Son expulsion sera donc ordonnée.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à M. [J] [X] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement ni leur dépôt qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT

L’ouverture d’une procédure de surendettement à l’encontre d’un débiteur, quelle que soit son orientation, n’empêche nullement le créancier d’obtenir du juge du fond pendant le cours de la procédure de surendettement un titre exécutoire, dont l’exécution est différée pendant la durée du plan.

Le fait que la commission de surendettement ait, le 3 février 2025, décidé d’orienter le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire considérant que la situation de M. [J] [X] était irrémédiablement compromise et en l’absence d’actif réalisable, ne prive pas la SCI JAABS, laquelle a formé une contestation à l’encontre de cette décision par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 26 février 2025 distribuée le 1er mars 2025, du droit d’obtenir un titre exécutoire pour le cas où cette décision serait infirmée.

Occupant sans droit ni titre, M. [J] [X] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période courant à compter du 21 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et charges tel que sollicité par la SCI JAABS, à savoir la somme mensuelle de 650 € par mois, charges comprises, afin de réparer le préjudice découlant pour elle de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette somme sera proratisée au nombre effectif de jours d’occupation.

De plus, la SCI JAABS produit un décompte démontrant que M. [J] [X] reste devoir la somme de 10 476,30 € à la date du 1er mars 2025 au titre de l’arriéré locatif, mars 2025 inclus, c’est à dire l’ensemble des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date.

M. [J] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette, qu’il reconnait d’ailleurs à l’audience. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 10 476,30 €, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [J] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens lesquels comprendront le coût du congé pour vendre et celui du commandement de payer.

En outre, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI JAABS, M. [J] [X] sera condamné à lui verser la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

DECLARE valide le congé pour vendre délivré le 9 mai 2023 à M. [J] [X] pour le logement situé [Adresse 5] ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 20 décembre 2023 par l’effet du congé pour vendre du 9 mai 2023, pour le logement situé [Adresse 5] ;

ORDONNE à M. [J] [X] de quitter les lieux dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE la SCI JAABS de sa demande de suppression du délai prévu par l’article L.412-1 du code des procédures d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour M. [J] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI JAABS pourra faire procéder à son expulsion du logement situé [Adresse 5], ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE M. [J] [X] à payer à la SCI JAABS une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 650 € charges comprises, proratisé au nombre de jours d’occupation, à compter du 1er avril 2025 (la dette locative incluant les indemnités d’occupation dues jusqu’au 31 mars 2025) et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, 8caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [J] [X] à payer à la SCI JAABS la somme de 10 476,30 € au titre de l’arriéré locatif 9(décompte arrêté au 1er mars 2025, incluant le mois de mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE M. [J] [X] à payer à la SCI JAABS la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] [X] aux dépens qui comprendront le coût du congé pour vendre et celui du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture des Yvelines en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 27 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Cécile TIBERGHIEN, Juge des contentieux de la protection, et par Virginie DUMINY, Greffier.

Le Greffier Le Juge

Virginie DUMINY Cécile TIBERGHIEN