Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

11 AVRIL 2025

N° RG 23/04556 – N° Portalis DB22-W-B7H-ROZZ

Code NAC : 71F

DEMANDEURS :

1/ Monsieur [D] [V]

né le 25 Janvier 1944 à [Localité 11] (75),

demeurant [Adresse 2],

2/ Madame [T] [G] épouse [V]

née le 30 Avril 1948 à [Localité 11] (75),

demeurant [Adresse 2],

représentés par Maître Maddy BOUDHAN, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] 78590 [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE DE GESTION, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 785 147 000 dont le siège social est sis [Adresse 1] et représentée par son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Aliénor DE BROISSIA de la SELARL CONCORDE AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Ghizlane BOUKIOUDI, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 19 Juillet 2023 reçu au greffe le 14 Août 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 06 Mars 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 11 Avril 2025.

* * * * * *

EXPOSE DES FAITS

Monsieur [D] [V] et Madame [T] [G] épouse [V] sont propriétaires du lot n°20, se composant d’une maison d’habitation, d’un garage et d’un terrain de 405 m² au sein de la copropriété de la [Adresse 13], sise à [Localité 8] dont le syndic est la SOCIETE DE GESTION.

Début 2023, leurs voisins, Monsieur et Madame [Y] ont entrepris l’édification d’un mur le long de leur propriété achevé en mai 2023.

Au cours de l’assemblée générale du 1er juin 2023, une résolution n°29 ainsi rédigée a été soumise au vote des copropriétaires :

« RESOLUTION N° 029 : A la demande de M. et Mme [Y], Travaux sur partie privative (lot 41) ne constituant ni une construction nouvelle ni une atteinte à la destination de l’ensemble immobilier (Article 25)

Clé de répartition : Charges Communes Générales

Le syndic informe les copropriétaires que le texte soumis a été transmis par Monsieur [N] [Y] et Madame [M] [Y].

Monsieur [N] [Y] et Madame [M] [Y], copropriétaires du lot 41, ont pour des raisons de sécurité des personnes (enfants, visiteurs, passants sur le trottoir) et des biens (reprise du mur existant qui menace de s’effondrer, consolidation du virage, suppression d’un grillage et d’une cannisse vieillissants), fait ériger sur leur terrain, en bordure limitrophe de la voir, un muret (hauteur entre 1m et 1,20 m), situé à l’angle de leur propriété, intégrant les trappes télécom, gaz, électricité, construit notamment en pierres de l’Yonne à l’identique du mur existant et des murets avoisinants, tout en maintenant la haie vive sur toute la longueur.

Bien que considérant que ce projet, qui constitue avant tout un élément de sécurité est conforme au PLU de [Localité 8] (zone UE) et conforme aux règles des Bâtiments de France, ne modifie pas l’harmonie générale de l’ensemble immobilier, notamment en raison de sa nature (muret bas), sa structure (pierre de l’Yonne), le maintien de la haie vive, et donc ne nécessiterait pas le consentement de l’assemblée des copropriétaires, Monsieur et Madame [Y] ont sur recommandation du Syndic, opté pour le dépôt du projet de résolution suivant soumis aux copropriétaires :

Objet : Régulariser la rénovation et réalisation sur le terrain de Monsieur et Madame [Y] (lot 41) d’un muret situé en partie privative limitrophe côté rue, devant leur haie vive, angle (virage) de la résidence, à leurs frais exclusifs :

Projet de résolution :

L’assemblée générale, en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, après avoir constaté que la destination de l’ensemble immobilier était respecté, autorise Mr et Mme [Y] à régulariser, à leurs frais exclusifs, la rénovation et l’édification d’un muret tel que décrit au projet joint à la convocation à la présente réunion, sous réserve de se conformer à la réglementation en vigueur, obtenir les autorisations administratives des services compétents et en justifier auprès du Syndic en tant que de besoin.

Mr et Mme [Y] resteront responsables vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes conséquences dommageables résultant de ces travaux. Les conditions et modalités de réalisation de ces travaux devront être communiquées au syndic qui pourra exercer un contrôle à tout moment ».

Le 1er juin 2023, cette résolution a été adoptée à la majorité de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Par acte d’huissier du 19 juillet 2023, Monsieur [D] [V] et Madame [T] [G] épouse [V] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] sis 78590 NOISY LE ROI, ci-après dénommé le syndicat, représenté par son syndic, la société SOCIETE DE GESTION, devant le tribunal judiciaire de Versailles.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 25 juin 2024, Monsieur [D] [V] et Madame [T] [G] épouse [V] demandent au tribunal de :

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

— déclarer l’action intentée par Monsieur et Madame [V] recevable et bien fondée,

— débouter le [Adresse 14] [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes, fi ns et prétentions,

— juger que le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] ne pouvait pas autoriser a posteriori les travaux réalisés par Monsieur et Madame [Y] tendant à l’édification d’un mur d’enceinte,

— juger que la construction de Monsieur et Madame [Y] porte atteinte à l’aspect extérieur de la copropriété,

— juger que la résolution n°29, votée le 1er juin 2023, vise à modifier le Règlement de copropriété de la Résidence [6], ainsi que le Livret d’accueil s’imposant à l’ensemble des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 5] » à [Localité 8],

— juger que la résolution n°29, votée le 1er juin 2023, aurait dû l’être selon les règles de majorités prévues à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

— annuler la résolution n°29 adoptée le 1er juin 2023 en son intégralité,

— juger que les informations du dossier technique des travaux remis par les époux [Y] aux copropriétaires comporte des informations erronées,

En conséquence,

— enjoindre le [Adresse 14] [Adresse 4] Charmilles à faire figurer à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires qui succédera le jugement qui sera rendu, la question relative à l’autorisation d’ester en justice du syndicat des copropriétaires à l’encontre de Monsieur et Madame [Y],

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [6] », sise à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [6] », sise à Noisy le Roi (78590), représenté par son syndic en exercice, aux entiers dépens, dont distraction sera faite par M^e BOUDHAN, Avocat au Barreau de VERSAILLES.

Ils font valoir que :

— par l’adoption de la résolution n°29, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] [Adresse 5] à [Localité 8] a entériné une situation contraire aux dispositions du Règlement de copropriété de la Résidence,

— le mur litigieux porte atteinte à l’harmonie de l’ensemble immobilier, tel que le révèle les photographies versées aux débats,

— contrairement à l’ensemble des murets d’enceinte présents au sein de la copropriété, le mur bâti par les époux [Y] est un mur en parpaing pour la plus grande partie, alors que les murets existants au sein de la copropriété sont pour la plupart en pierre de l’Yonne,

— le syndicat des copropriétaires ne pouvaient donc pas faire régulariser a posteriori des travaux sans, de façon détournée, autoriser une modification des articles 13 et 17 du Règlement de copropriété,

— la résolution n°29 précise que le mur édifié en 2023 est une reprise à l’identique du mur existant ce qui est faux,

— le mur édifié par les époux [Y] s’élève à 1,32 m, 1,34 m et même

1,36 m depuis le trottoir ce qui est contraire, encore une fois au Règlement de copropriété qui autorise, en son article 9, une hauteur maximale de clôture à 1,20 m,

— l’édification d’un mur par Monsieur et Madame [Y] constitue une construction au sens de l’article 15 et est donc formellement interdite,

— cette résolution ne pouvait qu’être votée en respectant les modalités de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 imposant le vote par la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, voire à l’unanimité des copropriétaires,

— les copropriétaires ont voté sur la base de fausses informations, une résolution visant à ce qu’aucune action en justice ne soit diligentée à l’encontre de Monsieur et Madame [Y].

Dans ses dernières conclusions notifiées le 16 septembre 2024, le syndicat demande au tribunal de :

Vu les articles 24 et 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Vu le règlement de copropriété de l’immeuble,

Vu la jurisprudence citée aux débats,

Vu les pièces versées aux débats,

— juger les époux [V] mal fondés en leurs demandes,

— rejeter les demandes formées par les époux [V],

En tout état de cause, si par extraordinaire, la résolution n° 29 devait être annulée :

— juger que la résolution n° 30 est définitive,

— juger que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires n’est plus susceptible d’être recherchée relativement aux travaux réalisés par les époux [Y] objet de la présente action, faute d’action dans le délai imparti,

— rejeter les demandes formées par les époux [V],

— condamner les époux [V] au paiement de la somme de 4.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner les époux [V] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Ghizlane BOUKIOUDI conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Il fait valoir que :

— la ratification a posteriori des travaux prévus par l’article 25 b de la loi

n° 65-557 du 10 juillet 1965 est admise selon une jurisprudence constante, soit de manière explicite, soit même de manière implicite au travers du refus d’engager des poursuites contre le copropriétaire auteur des travaux,

— la haie vive désigne – et ne désigne donc que – la rangée d’arbres située derrière le mur d’enceinte sur rue du pavillon et celle séparant le pavillon des époux [Y] de ses voisins, et non le mur d’enceinte,

— contrairement aux allégations des époux [V], l’article 9 ne saurait s’appliquer,

— il en résulte qu’au sein du règlement de copropriété, la nature et les caractéristiques du mur d’enceinte – commune ou privative – n’est pas précisée,

— ni la hauteur, ni la composition du mur d’enceinte ne sont définis au règlement de copropriété,

— la ratification est valable quand bien même cela affecte l’aspect extérieur de l’immeuble dans la mesure où la destination de l’immeuble n’est pas affectée,

— un commissaire de justice n’a pas la compétence pour tirer des conclusions d’un constat dans la mesure où justement il vient uniquement constater une situation : soit la présence d’un mur,

— il ne s’agit pas d’une construction nouvelle mais du remplacement d’un mur en mauvais état de sorte qu’il n’y a pas de violation de l’article 15 du règlement de copropriété,

— les copropriétaires ont estimé qu’il était de l’intérêt collectif d’écarter toute action en justice à l’encontre des époux [Y] et, indirectement, ont accepté les travaux réalisés par les époux [Y],

— la résolution n° 30 est désormais devenue définitive, sans que plus aucun grief ne puisse être formulée à l’encontre du Syndicat des copropriétaires.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de la résolution 19 votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er 2023

L’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : […]

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;"

Toutefois, l’irrégularité de travaux engagés sans l’autorisation préalable peut disparaître du fait de la ratification ultérieure de ces travaux par l’assemblée générale (Cass. 3e civ., 19 nov. 1997, n° 96-10.771).

En l’espèce, il est constant que la décision querellée a ratifié les travaux réalisés par les époux [Y].

Il ne saurait être prétendu que cette décision violerait l’article 17 du règlement de copropriété dès lors que celui-ci ne fait que reprendre l’obligation prévue par l’article 25 de la loi précité.

S’agissant de la violation prétendue de l’article 13 du règlement de copropriété, celui-ci dispose que « l’harmonie de l’ensemble immobilier devra être respectée et tout ce qui y contribue ne pourra être modifié, même s’il constitue « une partie privative », sans le consentement de l’Assemblée Générale ».

Il en résulte que ce texte ne prohibe pas toute modification de l’harmonie de l’ensemble immobilier mais subordonne simplement toute modification éventuelle au consentement de l’Assemblée Générale.

En ratifiant, a posteriori, les travaux réalisés, l’Assemblée Générale a, en tout état de cause, donné son consentement et sans qu’il soit nécessaire de rechercher la réalité ou non de la modification éventuelle, aucune irrégularité au règlement de copropriété ne pourra être retenu sur ce point.

Concernant la violation prétendue de l’article 9, celui-ci est ainsi rédigé :

«ARTICLE 9 : CLOTURES

Les haies vives sur voies ou séparatives de lots devront être entretenues, conformément aux prescriptions du permis de construire, en parfait état et ne jamais dépasser une hauteur de un mètre vingt ».

Nonobstant le titre de l’article, son texte ne fait que réglementer la taille des haies vives dont il est constant qu’il se réfère à une clôture végétale et non à un mur minéral.

En conséquence, il ne saurait, en tout état de cause, être considéré que le mur construit par les consorts [Y] n’aurait pas respecté les prescriptions de ce texte.

Enfin, s’agissant de la violation alléguée de l’article 15, celui-ci est ainsi rédigé :

« l’édification de toute construction nouvelle ne figurant pas au plan de masse est formellement interdite ».

En l’espèce, les demandeurs ne produisent aucun élément sur l’état antérieur qui démontrerait que le mur construit serait une construction nouvelle contrairement aux indications du défendeur.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’assemblée générale des copropriétaires par la résolution 19 donné, a posteriori, son autorisation aux travaux réalisés par les époux [Y] conformément aux dispositions de l’article 25 précité. Il n’est ni prétendu ni allégué que ces travaux ne seraient pas conformes à la destination de l’immeuble et il n’est pas établi qu’ils seraient contraires à une stipulation du règlement de copropriété.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’annuler la résolution querellée et il convient de débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [V] et Madame [T] [G] épouse [V] qui succombent, supporteront les dépens. Il ne sera toutefois pas fait droit à la demande de recouvrement direct dès lors que celle-ci a été sollicitée au profit de l’avocat plaidant et non l’avocat postulant.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner les demandeurs à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. A défaut de solidarité demandée, la condamnation sera prononcée conjointement.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déboute Monsieur [D] [V] et Madame [T] [G] épouse [V] de l’ensemble de leurs prétentions ;

Condamne conjointement Monsieur [D] [V] et Madame [T] [G] épouse [V] aux dépens ;

Condamne conjointement Monsieur [D] [V] et Madame [T] [G] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] [Adresse 5] sis [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] sis [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses prétentions ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 AVRIL 2025 par Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Thibaut LE FRIANT