TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

05 Mai 2025

N° RG 21/08930 – N° Portalis DB3R-W-B7F-W6ZF

N° Minute :

AFFAIRE

HAUTS-DE-SEINE HABITAT OPH anciennement dénommé OFFICE PUBLIC DEPARTEMENTAL DE L’HABITAT DES HAUTS-DE-SEINE

C/

S.A TUFFENCOGE, Association ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE DU [Localité 10] VALERIE N

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

HAUTS-DE-SEINE HABITAT OPH anciennement dénommé OFFICE PUBLIC DEPARTEMENTAL DE L’HABITAT DES HAUTS-DE-SEINE

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par M^e Fabien BODIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T10

DEFENDERESSES

S.A TUFFENCOGE

[Adresse 1]

[Localité 6]

défaillant

Association ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE DU [Localité 10] VALERIE N

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée le 26 Février 2025, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et les dossiers ayant fait l’objet d’un dépôt devant :

Quentin SIEGRIST, Vice-président

Alix FLEURIET, Vice-présidente

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

L’office public de l’habitat Hauts-de-Seine Habitat OPH, établissement public à caractère industriel et commercial, est propriétaire d’un ensemble immobilier, qui est membre de l’association foncière urbaine libre du [Localité 10] [Localité 14] à [Localité 13] (ci-après dénommée Aful du [Localité 10] [Localité 14]) réunissant les parcelles sises [Adresse 3] [Adresse 7] et [Adresse 5], et dont les statuts ont fait l’objet d’un dépôt à la conservation des hypothèques suivant acte de Maître [B] [G], notaire à [Localité 12], du 11 octobre 1996.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 janvier 2021, l’office public de l’habitat Hauts-de-Seine Habitat a mis en demeure la société anonyme Tiffencoge, président de l’Aful du [Localité 10] Valérien, de lui rembourser la somme de 57 518,43 euros correspondant aux sommes indûment mises à sa charge au titre du réseau de chauffage collectif.

Par actes d’huissier de justice en date des 5 et du 13 octobre 2021, l’office public de l’habitat Hauts-de-Seine Habitat a assigné la société Tiffencoge et l’Aful du Mont Valérien devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de remboursement des charges de chauffage collectif dont il s’est acquitté.

Par ordonnance de mise en état du 9 juin 2023, l’ordonnance de clôture intervenue le 25 novembre 2022 a été révoquée sur conclusions en ce sens de l’Aful du [Localité 10] Valérien.

La clôture est intervenue selon ordonnance du 2 décembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique, le 7 décembre 2023, l’office public de l’habitat Hauts-de-Seine Habitat (ci-après dénommé Hauts-de-Seine Habitat Oph) demande au tribunal de :

— à titre principal, en application des statuts de l’association, condamner l’Aful du [Localité 10] [Localité 14] à lui payer la somme de 57.518,43 euros correspondant aux charges de chauffage collectif dont il s’est acquitté ;

— à titre subsidiaire, sur le fondement du paiement de l’indu, condamner l’Aful du [Localité 10] [Localité 14] à lui payer cette même somme ;

— à titre très subsidiaire, sur le fondement de l’enrichissement injustifié, condamner l’Aful du [Localité 10] [Localité 14] à lui payer cette même somme ;

En tout état de cause,

— condamner l’Aful du [Localité 10] [Localité 14] aux dépens ;

— condamner l’Aful du [Localité 10] [Localité 14] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de sa demande principale de remboursement des charges de chauffage collectif, fondée sur les statuts de l’Aful du [Localité 10] Valérien, et notamment sur l’article 20, Hauts-de-Seine Habitat Oph souligne qu’aucune dépense liée au chauffage collectif ne pouvait être valablement mise à sa charge dès lors que l’immeuble n’était plus relié au réseau de chauffage géré par l’Aful du [Localité 10] Valérien. Il précise que, le 16 juin 2017, l’assemblée générale de l’Aful du [Localité 10] Valérien, d’une part, après avoir consulté la facture acquittée du 24 mars 2015 de la société Coriance et le rapport de la société Coriance daté du 30 mars 2017, qui mentionne les travaux réalisés sur la chaufferie pour ne plus être relié au réseau de chauffage collectif, a donné son approbation sur la clôture des travaux exécutés au cours des années 2014-2015 (résolution n°11), et d’autre part, a voté le budget prévisionnel en rappelant qu’en raison de sa désolidarisation de la chaufferie, Hauts-de-Seine Habitat Oph ne participera plus aux dépenses P1 concernant les charges en chaufferie (résolution n°7). L’établissement public en déduit que l’Aful du [Localité 10] Valérien ne pouvait pas valablement lui réclamer le paiement des dépenses de chauffage collectif, faute de service, justifiant le remboursement de la somme de 57 518,43 euros correspondant.

Au soutien de sa demande subsidiaire de remboursement des charges de chauffage collectif, fondée sur le paiement de l’indu, au visa des articles 1302 et suivants du code civil, Hauts-de-Seine Habitat Oph fait valoir que l’Aful du [Localité 10] Valérien, en continuant de lui facturer les charges de chauffage collectif depuis 2016 alors qu’il n’était plus raccordé à l’équipement collectif, a exigé le paiement de sommes indues, dépourvues de toute cause juridique. Il ajoute que les deux conditions de fond de l’action, à savoir le paiement indu et l’erreur du solvens, étant remplies, les charges de chauffage collectif versées lui seront remboursées.

Très subsidiairement, Hauts-de-Seine Habitat Oph prétend au remboursement de ladite somme sur le fondement de l’enrichissement injustifié.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique, le 31 mai 2024, l’Aful du Mont Valérien demande au tribunal de :

— débouter Hauts-de-Seine Habitat Oph de ses demandes ;

— condamner Hauts-de-Seine Habitat Oph aux dépens ;

— condamner Hauts-de-Seine Habitat Oph à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire ne pas avoir lieu à exécution provisoire.

Pour s’opposer à la demande principale en remboursement des charges de chauffage collectif formée par Hauts-de-Seine Habitat Oph, l’Aful du [Localité 10] [Localité 14] soutient que la désolidarisation alléguée n’a pas été autorisée par l’assemblée générale du 16 juin 2017, la mention de la prise de parole de M. [W] lors du vote du budget prévisionnel (résolution n°7) ne valant ni approbation de l’assemblée générale de cette désolidarisation, ni remise en question des règles de répartition des charges. L’Aful précise que lors des assemblées générales de 2018 à 2020, les comptes des exercices 2015 à 2020 ont au demeurant été approuvés à l’unanimité sans qu’aucune réserve de la demanderesse ne soit émise. Elle fait valoir qu’en tout état de cause, compte tenu des statuts et de la jurisprudence, seule une décision prise à l’unanimité des membres de l’Aful aurait pu permettre une modification des règles de répartition des charges. Elle indique que Hauts-de-Seine Habitat Oph se prévaut d’un rapport de réunion Coriance daté du 30 mars 2017 qui ne créé aucun droit en sa faveur ; que les travaux votés par la résolution n°11 ne valent pas approbation de la désolidarisation du chauffage et modification des règles de répartition des charges.

Sur la demande subsidiaire fondée sur le paiement de l’indu et sur la demande très subsidiaire fondée sur l’enrichissement sans cause, l’Aful du [Localité 10] Valérien soutient que, pour les mêmes raisons, il n’y a pas d’indu pouvant donner lieu à une répétition, ni enrichissement sans cause, les versements étant volontaires et naturellement fondés sur les règles de répartition des charges en vigueur.

La société Tiffencoge, régulièrement assignée par acte d’huissier de justice remis à personne morale, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande principale de remboursement des charges de chauffage collectif fondée sur la violation des statuts

Il est rappelé que selon l’article L. 322-1 du code de l’urbanisme, « les associations foncières urbaines sont des associations syndicales régies par les dispositions de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires […], constituées entre propriétaires intéressés pour l’exécution des travaux et opérations énumérés à l’article L. 322-2 ».

Selon l’article 3 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, les droits et obligations qui dérivent de la constitution d’une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l’association et les suivent, en quelque main qu’ils passent, jusqu’à la dissolution de l’association ou la réduction de son périmètre.

L’article 7 de cette ordonnance dispose que les statuts de l’association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement.

Selon l’article 9 de cette ordonnance, l’association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l’association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts ; le syndicat règle, par ses délibérations, les affaires de l’association.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort de ces dispositions que chacun des propriétaires membre de l’association foncière urbaine libre en raison de l’inclusion de son bien dans le périmètre de l’association se trouve tenu de contribuer pour une quote-part aux charges de celle-ci et soumis à cet égard aux règles de majorité déterminées par les statuts. Les organes de l’association ne peuvent valablement prendre des décisions et surtout décider des dépenses que strictement relatives à l’objet de l’association.

A cet égard, les statuts de l’Aful du [Localité 10] Valérien, qui font loi entre les parties, précisent, à l’article 3 son objet, qui consiste en :

« -L’acquisition du local abritant la chaufferie.

— L’acquisition du local transformateur.

— L’acquisition des espaces à usage commun comme identifié sur le plan ci-annexé.

— La gestion, la surveillance, l’entretien, le remplacement et éventuellement le déplacement de tous les équipements communs à l’ensemble immobilier notamment le système de chauffage, les parkings, les réseaux…

— La charge d’assurer tous les services d’intérêt collectif.

— La décision et l’exécution de tous les travaux en vue d’assurer à l’ensemble des utilisateurs une jouissance de leurs droits aux services d’intérêt collectif aussi complète que possible.

— La conclusion de tous traités et marchés passer avec toutes entreprises pour la fourniture normale et régulière des services d’intérêt collectif.

— La répartition des dépenses entre les membres de l’Association Foncière.

— Le recouvrement et le paiement de ces dépenses.

— Et, d’une façon générale, le règlement de toutes difficultés relatives aux services d’intérêt collectif et aux ouvrages communs.

Etant précisé, en ce qui concerne les équipements à usage commun dont l’Association foncière n’aura pas la propriété, qu’elle bénéficiera sur ces équipements des prérogatives de possession qui lui sont consenties à titre gratuit ; en contrepartie, l’Association Foncière supportera les charges relatives à ces équipements (réparations grosses et menues, entretien et remplacement, responsabilité…) dans les mêmes conditions que celles d’un propriétaire ».

De plus, l’article 6ème des statuts intitulé prévoit :

« L’Assemblée générale des propriétaires statuant dans les conditions de quorum et de majorité ci-après prévues est souveraine pour toutes les questions comprises dans l’objet de l’Association foncière.

Elle peut également modifier les présents statuts.

Il lui est toutefois interdit de porter atteinte aux droits d’utilisation des ouvrages communs reconnus à tous les sociétaires et de modifier la répartition des dépenses ou des droits de vote, sauf décisions prises à l’unanimité des associés.

(…) ».

L’article 20ème des statuts « répartition » dispose, s’agissant des dépenses de chauffage collectif:

« Les dépenses de chauffage collectif comprennent :

— Les frais d’entretien, de réparation et éventuellement de replacement de la chaufferie et de son local ainsi que de ses installations et équipements.

— Les charges et taxes afférentes à l’appropriation du local de chaufferie.

— Les frais de personnel, d’entretien et d’exploitation.

— Les dépenses de combustible et de fourniture de chauffage en général.

La quote-part incombant à chacun de ces immeubles, sera, en cas d’installation de compteurs calorifiques, calculée au prorata des indications de ces compteurs.

A défaut ces dépenses de chauffage seront réparties proportionnellement à la déperdition calorifique des locaux desservis ».

Il résulte des statuts de l’Aful du [Localité 10] Valérien que le chauffage collectif est un ouvrage commun ; que les dépenses de chauffage collectif sont des charges communes conformes à l’objet de l’association et qu’en cas de modification de la répartition de ces dépenses, une décision prise à l’unanimité des associés sera nécessaire.

En l’espèce, il convient d’examiner, si comme le soutient le demandeur, les résolutions n°7 et 11 de l’assemblée générale de l’Aful du [Localité 10] Valérien en date du 16 juin 2017 ont acté la désolidarisation du réseau de chauffage commun géré par l’Aful.

En premier lieu, il ressort du procès-verbal de cette assemblée générale que la résolution n°7 «vote et budget prévisionnel N et N+1 » est formulée comme suit :

« Majorité requise : Majorité des voix des membres présents ou représentés

L’Assemblée générale, après avoir examiné le projet de budget joint à la convocation et en avoir délibéré, fixe le budget prévisionnel de charges pour opérations courantes de l’exercice du 01/01/2017 au 31/12/2017 et du 01/01/2018 au 31/12/2018 à la somme de

N : 100.000,00 euros

N+1 : 100.000,00 euros

Elle autorise le Président de l’AFUL à procéder aux appels provisionnels à proportion du budget voté et clés de répartition prévues aux statuts, de la façon suivante :

Il sera appelé par quart, au début de chaque trimestre civil (soit les 1ers janviers, 1er avril, 1er juillet, 1er octobre).

M. [W] rappelle qu’en raison de sa désolidarisation de la chaufferie, HAUTS DE SEINE HABITAT ne participera plus aux dépenses P1 concernant les charges en chaufferie.

(….)

La résolution est adoptée à l’unanimité des copropriétaires ».

Le tribunal relève que la mention portée en gras sous la 7ème résolution ne constitue pas une décision actant la désolidarisation du bâtiment de Hauts-de-Seine Habitat Oph du chauffage collectif mais seulement l’expression de la volonté unilatérale de Hauts-de-Seine Habitat Oph (représenté par M. [W]) de ne plus participer aux dépenses des charges en chaufferie. En outre, compte tenu du changement dans la répartition des charges qu’entraînerait une telle désolidarisation, seule une résolution distincte, votée à l’unanimité, aurait pu l’acter.

Dès lors, il ne résulte pas du procès-verbal de l’assemblée générale du 16 juin 2017 que la résolution n°7 ait acté la désolidarisation alléguée.

En deuxième lieu, la résolution n°11 « approbation des travaux réalisés sur la chaufferie par la société Coriance, au cours de l’exercice 2014/2015 » est ainsi libellée :

« Majorité requise : Majorité des voix des membres présents ou représentés

L’assemblée générale, après avoir consulté les documents joints à la convocation :

— Rapport du Président de l’AFUL sur la réunion organisée le 30/03/2017 en présence de la société CORIANCE reprenant les différents points litigieux sur les travaux exécutés sur le remplacement de la chaudière

— Facture acquittée de la société CORIANCE

— Attestation de l’EDF sur l’indemnisation de 18000 euros versées à CORIANCE

Donne son approbation sur la clôture de ces travaux exécutés au cours des exercices 2014-2015 et du contrat signé le 25/09/2014 par notre prédécesseur le Cabinet OSD

(…)

La résolution est adoptée à l’unanimité des copropriétaires ».

Il ressort du rapport Coriance « PRESTATIONS CHAUFFAGE » versé aux débats en pièce 3 en demande que le bâtiment de Hauts-de-Seine Habitat Oph a été désolidarisé du chauffage collectif, qu’il reste des bras morts à supprimer, que l’ancienne pompe de chauffage reste à évacuer, qu’il y a eu une intervention visant à vidanger et consigner le circuit alimentant le bâtiment de Hauts-de-Seine Habitat Oph, ce sans autorisation du président de l’Aful. Toutefois, ces éléments ne sont pas suffisamment précis pour considérer que l’approbation des travaux 2015-2016 concerne effectivement les travaux de désolidarisation du réseau de chauffage commun, étant précisé que la facture dont il est fait état ne décrit pas précisément les travaux dont s’agit, ni l’attestation d’EDF.

Et si les statuts prévoient une participation aux dépenses de chauffage collectif par référence aux données de consommation ou à la déperdition calorifique des locaux desservis, Hauts-de-Seine Habitat Oph ne peut pas se retrancher derrière cette disposition pour estimer que n’étant plus relié au chauffage collectif, il ne peut lui être imputé les dépenses afférentes au réseau collectif de chauffage alors que c’est par une décision unilatérale de sa part, sans y avoir été autorisé par l’assemblée générale, que la désolidarisation est intervenue.

La désolidarisation du réseau de chauffage collectif de Hauts-De-Seine Habitat Oph, non autorisée par l’assemblée générale de l’Aful, ne saurait donc emporter dispense des charges relatives au chauffage collectif.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Hauts-De-Seine Habitat Oph sera débouté de sa demande en remboursement des dépenses de chauffage collectif.

II. Sur la demande subsidiaire de remboursement des charges de chauffage collectif fondée sur le paiement de l’indu

En application de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette. Ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

Conformément aux dispositions de l’article 1302-1 du même code, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

Il ressort de l’article 1353 du même code que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, l’article 9 du code procédure civile met à la charge des parties de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, comme il a été développé précédemment, la désolidarisation du réseau de chauffage commun n’a pas été approuvée par l’assemblée générale de l’Aful. Par conséquent, Hauts-De-Seine Habitat Oph est redevable des charges afférentes au chauffage collectif.

En conséquence, Hauts-De-Seine Habitat Oph sera déboutée de sa demande subsidiaire de remboursement des charges de chauffage fondée sur la répétition de l’indu.

III. Sur la demande très subsidiaire de remboursement des charges de chauffage collectif fondée sur l’enrichissement injustifié

En application de l’article 1303 du code civil, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement.

Aux termes de l’article 1303-1 du même code, l’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale.

Aux termes de l’article 1303-2 du même code, il n’y a pas lieu à indemnisation si l’appauvrissement procède d’un acte accompli par l’appauvri en vue d’un profit personnel.

L’article 1303-3 du même code dispose que l’appauvri n’a pas d’action sur l’enrichissement injustifié lorsqu’une autre action lui est ouverte ou se heurte à un obstacle de droit.

En l’espèce, Hauts-De-Seine Habitat Oph ne peut pas se prévaloir d’un enrichissement injustifié de l’Aful à son détriment alors qu’il n’a pas été autorisé par l’assemblée générale à se désolidariser du chauffage commun et qu’il reste en conséquence redevable des charges de chauffage.

Hauts-De-Seine Habitat Oph sera, en conséquence, débouté de sa demande en paiement fondée sur l’enrichissement injustifié.

IV. Sur les demandes accessoires

Hauts-De-Seine Habitat Oph qui succombe sera condamné aux dépens et à payer à l’Aful du [Localité 10] [Localité 14] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros. Il sera, par ailleurs, débouté de sa propre demande de ce chef.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire par provision en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Enfin, la présente décision n’étant pas de nature à mettre fin au différent, les parties sont invitées à entamer une médiation conventionnelle.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe le jour du délibéré,

Déboute l’office public de l’habitat Hauts-de-Seine Habitat OPH de ses demandes ;

Condamne l’office public de l’habitat Hauts-de-Seine Habitat OPH aux dépens ;

Condamne l’office public de l’habitat Hauts-de-Seine Habitat OPH à payer à l’association Foncière Urbaine Libre du [Localité 10] [Localité 14] à [Localité 13] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Invite l’office public de l’habitat Hauts-de-Seine Habitat OPH et l’association Foncière Urbaine Libre du [Localité 10] [Localité 14] à [Localité 13] à entreprendre une médiation conventionnelle afin de résoudre leur différend ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,