N° RG 24/06953 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M56M

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

11ème civ. S1

N° RG 24/06953

N° Portalis DB2E-W-B7I-M56M

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e SOUDANT

— M. [Y]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

e [E] [W]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

10 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 824 541 148

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par M^e Catherine SOUDANT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [Y]

né le 26 Avril 1996 à [Localité 9] (67)

demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Janvier 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 8 septembre 2020, M. [I] [K] a donné à bail à M. [G] [Y] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 705 euros et 25 euros de provision pour charges.

Le 4 septembre 2020 avec effet à la date du bail, M. [I] [K] a signé un contrat de cautionnement Visale avec la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICE, pour le paiement des loyers et des charges.

Après divers incidents de paiement le propriétaire a fait jouer l’engagement de caution et la somme totale de 1 460 € lui a été réglée par ACTION LOGEMENT SERVICE le 1er mars 2024.

En conséquence et en application de l’article 2306 du code civil, un commandement de payer la somme de 1 460 euros en principal visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail a été délivré en vain par ACTION LOGEMENT SERVICE le 3 avril 2024.

Ce commandement a été signalé par le commissaire de justice instrumentaire à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives du Bas-Rhin (CCAPEX) et enregistré le 4 avril 2024.

La dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois et M. [G] [Y] n’a pas réglé son loyer par la suite de sorte que M. [I] [K] a de nouveau fait jouer l’engagement de cautionnement pour un montant total de 4 380 euros selon la quittance subrogative du 10 juin 2024.

Par exploit en date du 11 juillet 2024, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224, 1249 et suivants et 2305 et suivants du code civil, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG en vue de :

— voir constater la résiliation du bail au vu de l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation du bail et ordonner son expulsion, ainsi que de tous occupants de son chef et si nécessaire avec le concours de la force publique ;

— le voir condamner à lui verser la somme de 4 380 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2024 sur la somme de 1 460 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— le voir condamner à lui payer une indemnité d’occupation équivalent mensuellement au montant du loyer conventionnel, du jour de la résiliation jusqu’à la date de libération effective du logement, augmenté des charges dès lors que les paiement seront justifiés par une quittance subrogative;

— le voir condamner, outre aux entiers dépens, à lui payer la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 15 novembre 2024, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier faisant état de la situation professionnelle et financière du locataire. L’assistante sociale expose que le locataire est dans une situation d’endettement à hauteur de 27 000 € hors dette locative et que sa situation financière est précaire. Elle propose un délai de 6 mois pour qu’il se libère de sa créance locative.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, soutient ses demandes initiales exposant que la dette est portée à 6 570 € au 5 novembre 2024 et justifiée par des quittances subrogatives.

M. [G] [Y] a comparu. Il indique avoir réglé le loyer du mois de novembre.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION EN RÉSILIATION ET EN EXPULSION

En vertu de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est admis que la caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé peut agir en résolution du bail, mais qu’elle peut aussi former toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à la créance .

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par voie électronique le 12 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX qui en a accusé réception le 4 avril 2024.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à M. [G] [Y] le 3 avril 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai contractuel de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 3 juin 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 8 septembre 2020 à compter du 4 juin 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de M. [G] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif .

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire ; que l’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

M. [G] [Y] devenant occupant sans droit ni titre à la date du 4 juin 2024, il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner le locataire au paiement de cette indemnité à compter du 4 juin 2024 jusqu’à la libération effective des lieux dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

3. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF ET DES INDEMNITÉS D’OCCUPATION

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

L’article 1353 du code civil, dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

M. [G] [Y], comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Au vu du décompte présenté par ACTION LOGEMENT SERVICES, tenant compte des versements déjà opérés, il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 6 570 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 avril 2024 sur la somme de 1 460 € et à compter de l’assignation sur la somme de 2 920 € et du présent jugement pour le surplus.

L’intervention d’un paiement récent justifie une condamnation en deniers et quittances.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce et au regard des éléments du diagnostic social et financier, la capacité financière actuelle du locataire ne permettra pas d’apurer la dette dans les délais légaux tout en réglant le loyer et les charges courantes et en faisant face au niveau actuel d’endettement, il n’y a pas lieu d’accorder à M. [G] [Y] des délais de paiement dans le cadre de la présente procédure.

5 . SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [G] [Y], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, de la durée de l’instance et des démarches judiciaires accomplies, M. [G] [Y] sera condamné à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

REJETTE toutes demandes autre, plus amples ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 8 septembre 2020 entre M. [I] [K] et M. [G] [Y] portant sur un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 4 juin 2024 ;

CONDAMNE en conséquence M. [G] [Y] à libérer l’appartement et à restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour M. [G] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, il pourra, dans les deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire l’objet d’une expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [G] [Y] à payer en deniers et quittances à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6 570 euros au titre de l’arriéré locatif, loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 5 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 avril 2024 sur la somme de 1 460 € et à compter de l’assignation sur la somme de 2 920 € et du présent jugement pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [G] [Y] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié à compter du 4 juin 2024 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE M. [G] [Y] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [Y] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN