Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Première Chambre

JUGEMENT

05 JUIN 2025

N° RG 22/06512 – N° Portalis DB22-W-B7G-Q5JY

Code NAC : 63B

DEMANDEURS :

Monsieur [T], [L], [N] [J]

né le [Date naissance 3] 1967 à [Localité 26] (76)

demeurant [Adresse 6]

[Localité 8]

Madame [U], [Z] [Y]

née le [Date naissance 1] 1979 à [Localité 24] (51)

demeurant [Adresse 6]

[Localité 8]

représentés par M^e Anne-Sophie CHEVILLARD-BUISSON de la SELARL ASCB AVOCAT, avocats au barreau de VERSAILLES, toque C441

DEFENDEURS :

Maître [X] [M]

OFFICE NOTARIAL D'[Localité 22]-124 [Adresse 12]

[Localité 7]

représenté par M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, toque C52

Copie exécutoire :M^e Anne-Sophie CHEVILLARD-BUISSON, toque C441, M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA,, toque C52, M^e Alain CLAVIER, toque C240

[18], SAS immatriculée au RCS [Localité 23] sous le N° [N° SIREN/SIRET 4], dontle siège social est sis [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège.

représenté par M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, toque C52

Madame [G] [I], notaire associé de la SCP [H] [I] [14] [I], NOTAIRES ASSOCIES

demeurant [Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par M^e Alain CLAVIER de l’ASSOCIATION ALAIN CLAVIER – ISABELLE WALIGORA – AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de VERSAILLES, toque C240, avocat postulant et M^e Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ACTE INITIAL du 07 Novembre 2022 reçu au greffe le 14 Décembre 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 24 Mars 2025, Madame LE BIDEAU, Vice-Présidente, et Madame MARNAT, Juge, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistées de Madame BEAUVALLET, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 05 Juin 2025.

MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉ :

Madame LE BIDEAU, Vice-Présidente

Madame DAUCE, Vice-Présidente

Madame MARNAT, Juge

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 9 septembre 2010, Monsieur [T] [J] et Madame [U] [Y] ont acquis en état futur d’achèvement un appartement et un emplacement double pour véhicule automobile dans un ensemble immobilier situé [Adresse 9] à [Localité 25] (93), dans le but de réaliser un investissement immobilier leur permettant de défiscaliser les revenus de ce bien selon le régime de la loi dite « Scellier ».

Le bien immobilier a été mis en location à compter du 23 décembre 2010.

Par exploit d’huissier en date du 12 juin 2017, Monsieur [T] [J] et Madame [U] [Y] ont fait signifier un congé aux fins de vente à leurs locataires, avec prise d’effet au 23 janvier 2018.

Monsieur [T] [J] et Madame [U] [Y] ont ensuite donné mandat à l’agence [16] de vendre le bien immobilier. Par son intermédiaire, ils ont, par acte sous seing privé en date du 16 mars 2019, régularisé un compromis de vente avec Monsieur [A] [K] et Madame [V] [K].

La signature de l’acte définitif de vente a été reçue le 17 juillet 2019 par Maître [G] [I], notaire, avec la participation de Maître [X] [M], notaire au sein de l’OFFICE NOTARIAL D'[Localité 22].

Par une proposition de rectification en date du 20 mai 2022 adressée à Monsieur [T] [J] et Madame [U] [Y], l’administration fiscale a remis en cause la base de calcul et le montant de certains impôts, notamment du bien immobilier acquis dans le cadre de l’investissement prévu par la loi Scellier, considérant que la condition relative à la durée de location pour une durée minimale de neuf ans n’avait pas été respectée. Elle a ainsi remis en cause l’avantage fiscal du dispositif puisque la vente du bien était intervenue avant l’expiration de l’engagement de location, et les a informés qu’elle procédait à la régularisation d’une somme de 62.122 euros, outre les majorations et intérêts de retard.

Reprochant aux notaires instrumentaires de la vente un manquement à leur devoir d’information et de conseil sur les conséquences fiscales de la vente à réitérer de leur bien immobilier, Monsieur [T] [J] et Madame [U] [Y] ont, par actes de commissaire de justice en date des 7, 9 et 10 novembre 2022 assigné Maître [X] [M], la société de courtage d’assurances SAS [18] et Maître [G] [I] devant le tribunal judiciaire de Versailles en responsabilité et indemnisation.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 novembre 2023, Monsieur [T] [J] et Madame [U] [Y] demandent au tribunal de :

« – CONDAMNER solidairement Maître [X] [M], Maître [G] [I] et la société [18] à payer à Monsieur [J] et Madame [Y] les sommes suivantes :

o 72 683 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier,

o 112.846 € au titre de la perte de chance de réaliser les actifs qu’ils ont été contraints de vendre dans de meilleures conditions

— CONDAMNER solidairement Maître [X] [M], Maître [G] [I] et la société [18] à payer à Monsieur [J] et Madame [Y] la somme de 8.000 € sauf à parfaire au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER solidairement Maître [X] [M], Maître [G] [I] et la société [18] aux entiers dépens ;

— DIRE N’Y AVOIR LIEU A ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Monsieur [T] [J] et Madame [U] [Y] exposent, s’agissant de la demande de mise hors de cause de la société [18], courtier d’assurances, qu’ils se désistent de leurs demandes à son encontre mais que sa mise en cause était initialement justifiée au regard du partenariat existant avec la compagnie d’assurances [19], assureur en vertu du contrat groupe souscrit par le [13] des notaires, et qu’il appartenait dès lors au courtier de transmettre à cette dernière la déclaration de sinistre.

Ils soutiennent que Maître [M] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile en ne les ayant pas informés que la durée minimale de location prévue par la loi Scellier n’était pas encore atteinte à la vente qu’ils envisageaient de réaliser, ni des risques qu’ils encouraient en procédant à la vente avant l’issue de la période de défiscalisation de neuf ans.

Ils considèrent que Maître [I] a également commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile en ne les ayant pas informés des conséquences fiscales que risquait d’avoir la vente projetée, alors qu’elle a été informée de la date d’acquisition du bien en [28].

Ils affirment subir un préjudice financier résultant du redressement opéré par l’administration fiscale correspondant aux réductions d’impôts qui leur ont été accordées ainsi qu’aux majoration et intérêts de retard dont ils sollicitent l’indemnisation.

Ils demandent par ailleurs la condamnation des défendeurs au paiement d’une somme au titre de la perte de chance de conserver leur autre bien immobilier situé à [Localité 27], exposant qu’ils ont dû le vendre pour solder leur dette fiscale alors qu’ils auraient souhaité le conserver pendant plusieurs années pour générer des revenus locatifs ; ils considèrent ainsi que la faute reprochée aux notaires leur a causé une perte de chance qu’ils estiment à 50% du manque à gagner.

Ils font valoir que la faute des notaires de ne pas les avoir informés des conséquences fiscales de la vente à réitérer les a empêchés de bénéficier d’un autre choix que de réitérer les engagements qu’ils avaient pris aux termes du compromis et éviter ainsi de subir les préjudices financiers qu’ils allèguent, en particulier d’avoir été contraints de mobiliser des actifs pour le règlement de leur dette.

Ils affirment enfin avoir retiré l’avis [15] qu’ils avaient déposé sur le site de l’étude de Maître [M] de sorte qu’il n’apparaît plus sur la page internet de l’OFFICE [20][Localité 22].

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 1erfévrier 2024, Maître [X] [M], [21], et la SAS [18] demandent au tribunal de :

« Vu les articles 1240 du Code Civil, 9 du Code de Procédure Civile,

DECLARER IRRECEVABLE l’action de Monsieur [J] et de Madame [Y] à l’encontre de [17], Courtier d’assurances.

Par conséquent,

METTRE la société [17] hors de cause ;

Sur le fond :

DEBOUTER Monsieur [J] et Madame [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, tant à l’encontre de Maître [M] que la société [18].

RECEVOIR Maître [M] en sa demande reconventionnelle, y faisant droit CONDAMNER solidairement les Consorts [J]/[Y] à verser à Maitre [M] la somme de 2 000€ à titre de dommages et intérêts

CONDAMNER solidairement les Consorts [J]/[Y] à régler à Maître [M] et à la société [18] la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du C.P.C.

CONDAMNER solidairement les Consorts [J]/[Y] aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par la SCP COURTAIGNE AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du C.P.C. »

Maître [X] [M] et la SAS [18] soutiennent que si les demandeurs indiquent dans le corps de leurs dernières écritures se désister de leurs demandes à l’encontre de la société [18], qui n’est pas l’assureur des notaires mais un courtier en assurances, ils ont néanmoins maintenu leurs demandes dans le dispositif de leurs conclusions, les contraignant à réitérer la demande de mise hors de cause de la société [18] et justifiant ainsi la condamnation des demandeurs au titre des frais irrépétibles.

Ils font valoir que les demandeurs ont fait délivrer à leur locataire un congé pour vendre dès le 12 juin 2017 avec prise d’effet au 23 janvier 2018 alors que l’appartement litigieux n’avait été mis en location qu’à compter du 23 décembre 2010, de sorte que les propriétaires avaient décidé de vendre le bien avant la fin de l’engagement du régime fiscal de la loi Scellier.

Ils soulignent que le notaire leur avait bien transmis une liste de pièces à fournir pour la constitution du dossier mais qu’il n’a reçu les premières pièces qu’après la régularisation du compromis de vente avec l’agence immobilière, à un moment où les demandeurs s’étaient engagés irrévocablement à l’issue d’une négociation intervenue directement entre les parties, sans que le notaire n’ait été informé des conditions particulières de la vente ; ils ajoutent que les demandeurs ont retourné au notaire un questionnaire vendeur indiquant que l’engagement de location était terminé.

Ils exposent que la vérification du respect par les propriétaires de la durée minimale de location permettant de défiscaliser les revenus du bien selon la loi Scellier est indifférente en l’espèce, dès lors d’une part que la vente était parfaite du fait du compromis et d’autre part que la location avait pris fin sans que la durée de 9 années consécutives ait été atteinte et qu’ils n’aient cherché à relouer le bien, de sorte que le décalage de la vente n’aurait en tout état de cause eu aucune incidence sur le redressement fiscal.

Ils considèrent que la preuve d’un lien de causalité entre la faute reprochée et les préjudices allégués n’est pas rapportée au motif que le notaire n’a été saisi que lorsque la vente était parfaite et qu’ainsi son devoir de conseil ne pouvait plus s’exercer ; ils ajoutent que les demandeurs ont pris l’initiative de délivrer un congé pour vendre avant la fin de l’engagement de location de neuf ans et qu’ils ne pouvaient plus dès lors prétendre à cette déduction fiscale.

Ils soutiennent que les préjudices allégués font double emploi et que la demande relative aux conséquences de la vente d’un bien immobilier à [Localité 27] est mal fondée. Ils ajoutent que la demande d’indemnisation du préjudice résultant de la perte d’un avantage fiscal ne revêt pas le caractère de préjudice indemnisable et ne saurait en tout état de cause que s’analyser en une perte de chance de ne pas contracter, dont l’existence n’est pas démontrée puisque la vente était parfaite.

Ils formulent enfin une demande reconventionnelle de condamnation des demandeurs au paiement de dommages et intérêts au motif qu’ils ont publié un avis [15] qu’ils considèrent diffamatoire, et que s’ils prennent acte du fait qu’il ait été retiré du site le 24 novembre 2023, ils ont toutefois publié un nouvel avis [15] (1 étoile) sans commentaire cette fois, mais démontrant leur volonté de nuire à l’étude.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 septembre 2023, Maître [G] [I] demande au tribunal de :

« Vu les articles 1240 et 1241 du Code civil ;

Vu les présentes écritures ;

— RECEVOIR ETDECLARER bien-fondé Maitre Sophie-mmanuelle [I] en ses présentes écritures ;

— JUGER que Maitre [G] [I] n’a pas manqué à ses obligations professionnelles ;

En conséquence,

— DEBOUTER Monsieur [T] [J] et Madame [U] [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Maitre [G] [I] ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER Monsieur [T] [J] et Madame [U] [Y] à verser à Maitre [G] [I] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distractions au profit des avocats constitués sur le fondement de l’article 699 du même code. »

Maître [G] [I] conteste avoir commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité civile professionnelle, affirmant n’avoir été que le notaire rédacteur de l’acte authentique de vente et non le notaire assistant les vendeurs ; elle affirme n’avoir jamais été informée par ceux-ci de leur volonté de réaliser une opération de défiscalisation selon le régime de la loi Scellier et qu’il résulte au contraire de l’acte de vente qu’ils ont déclaré ne pas avoir souscrit à l’un des régimes fiscaux leur permettant de bénéficier de la déduction des amortissements en échange de l’obligation de louer.

Elle souligne que le bénéfice du dispositif fiscal de la loi Scellier avait en tout état de cause été remis en cause par les demandeurs bien avant la vente, d’abord par la délivrance à leur locataire d’un congé pour vente puis par la signature d’un compromis de vente aux termes duquel ils s’étaient engagés à vendre leur bien dans un délai inférieur à neuf ans suivant la date d’achat, de sorte que le délai minimal de location avait été remis en cause avant la signature de l’acte authentique.

Elle conteste l’existence d’un lien de causalité entre les préjudices allégués et les fautes reprochées aux notaires au motif d’une part qu’il n’est pas rapporté la preuve que, s’ils avaient eu connaissance des conséquences fiscales de la vente à réitérer, ils auraient pu bénéficier d’un autre choix que de réitérer les engagements pris aux termes du compromis alors que la vente était parfaite dès la signature de celui-ci, et d’autre part qu’un congé pour vendre avait été délivré au locataire avant la fin de la durée d’engagement de location de neuf ans.

Le tribunal renvoie expressément aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 avril 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 24 mars 2025, a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “dire et juger” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent en réalité des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la demande de mise hors de cause de la société [18]

Dans le dispositif de leurs dernières conclusions, Monsieur [T] [J] et Madame [U] [Y] maintiennent leurs demandes de condamnations solidaires des notaires et de la société [18] à les indemniser de leurs préjudices, outre aux frais irrépétibles et aux dépens.

Néanmoins, dans la partie relative à la discussion de leurs prétentions et moyens de leurs écritures, ils indiquent se désister de leurs demandes à l’encontre de la société [18], société de courtage d’assurance, mais sollicitent que celle-ci soit déboutée de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles à leur encontre.

Il convient de donner acte à Monsieur [T] [J] et Madame [U] [Y] du désistement de leurs demandes à l’encontre de la société [18], étant rappelé qu’il n’est pas contesté qu’elle n’est qu’une société de courtage en assurances et non l’assureur des notaires instrumentaires de l’acte de vente du bien litigieux, qui n’a dès lors pas vocation à être condamnée dans le cadre de l’action engagée Monsieur [T] [J] et Madame [U] [Y] en responsabilité civile professionnelle et indemnisation.

En revanche, la société [18] ne peut être mise hors de cause comme elle le demande dès lors qu’elle formule une demande reconventionnelle en dommages et intérêts et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la responsabilité de Maître [M] et de Maître [I]

Monsieur [T] [J] et Madame [U] [Y] reprochent à Maître [M] un manquement à son devoir de conseil pour ne pas les avoir informés que la durée minimale de location de leur bien de neuf ans prévu par le dispositif fiscal de la loi Scellier n’était pas atteinte, et des risques qu’ils encouraient de devoir procéder au remboursement de l’intégralité des crédits d’impôts dont ils avaient bénéficié s’ils persistaient dans leur projet de vente avant le mois de décembre 2019.

Ils reprochent par ailleurs à Maître [I], notaire instrumentaire de l’acte de vente, un même manquement à son devoir de conseil, soit de ne pas les avoir informés que la durée d’engagement de location n’était pas respectée ni des risques encourus, alors qu’elle était également informée qu’ils avaient bénéficié d’une réduction d’impôt au titre de la loi Scellier.

Maître [M] conteste toute faute commise susceptible de voir engager sa responsabilité, considérant qu’il n’a été contacté par les demandeurs pour les assister dans le cadre de la vente de leur bien qu’après la signature du compromis de vente, la vente étant devenue parfaite, et le congé pour vente ayant en tout état de cause été délivré aux locataires avant l’échéance du délai de neuf ans de sorte que la durée de location minimale n’était pas atteinte et n’aurait pu faire échapper aux conséquences d’un redressement fiscal.

Maître [I] expose les mêmes arguments s’agissant de son intervention postérieure à la régularisation du compromis de vente d’une part, et la délivrance du congé pour vendre aux locataires avant l’expiration de la durée de neuf ans d’autre part, et ajoute qu’il n’est pas démontré qu’elle aurait été informée de ce que les demandeurs bénéficiaient d’une réduction d’impôt lié à un investissement selon la loi Scellier.

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du code civil prévoit que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En application de ces textes, le notaire est débiteur d’une obligation d’information et de conseil à l’égard des personnes qu’il assiste en vue de la rédaction de l’acte authentique. Il lui appartient donc de renseigner ses clients de sorte que ceux-ci puissent prendre des décisions pour la réalisation de la vente en connaissance des risques existants. Il est par ailleurs tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique.

Il doit aussi, dans le cadre de ses missions, veiller à l’efficacité des actes qu’il rédige. Il est également tenu de faire preuve de loyauté et de prudence au regard des parties, ainsi que des actes et opérations qu’il réalise.

Il incombe au notaire de rapporter la preuve de l’exécution de son obligation d’information de conseil.

Pour être retenue, la responsabilité du notaire suppose que soient démontrés par le demandeur, sur qui pèse la charge de la preuve, une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice subi.

L’article 99 septvicies I du code général des impôts, dans sa version applicable au présent litige, dispose :

« 1. Les contribuables domiciliés en France au sens de l’article 4 B qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition qu’ils s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans. »

En l’espèce, Monsieur [T] [J] et Madame [U] [Y] ont acquis le 9 septembre 2010 en l’état futur d’achèvement un bien immobilier situé à [Localité 25], qui a été achevé le 1eroctobre 2010. Souhaitant bénéficier du dispositif de défiscalisation institué par la loi dite Scellier, applicable pour les acquisitions faites entre le 1erjanvier 2009 et le 31 décembre 2012, ils ont mis le bien en location à compter du 23 décembre 2010. Il n’est pas contesté qu’ils ont ainsi bénéficié d’une réduction d’impôt liée à cet investissement pour les années 2010 à 2018 inclus.

Il est constant que les dispositions de l’article 99 septvicies I du code général des impôts, permettant au contribuable qui y est éligible de bénéficier d’une réduction d’impôts, imposent que le logement soit donné en location, en principe non meublée à usage d’habitation principale du locataire, dans un délai de 12 mois suivant la date d’acquisition. L’engagement de location est alors constaté lors du dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus de l’année au titre de laquelle le fait générateur de la réduction d’impôt est intervenu, soit, s’agissant d’un bien acquis en l’état futur d’achèvement, de l’année d’acquisition du logement. Enfin, une durée minimale d’engagement de location est exigée pour l’application du dispositif qui est, sauf exception, fixée à neuf ans, cette durée étant calculée de date à date comme le rappellent les demandeurs, et à compter de celle de la prise d’effet du bail initial.

En l’espèce, il ressort de la proposition de rectification du 20 mai 2022 que ne sont pas contestés le fait que le bien litigieux soit éligible au dispositif de défiscalisation de la loi Scellier, ni le fait qu’il ait été mis en location dans le délai imparti, ni même le montant des loyers perçus, mais le fait que les contribuables n’aient pas respecté la durée de location minimale exigée qui expirait le 23 décembre 2019 soit neuf ans après la date de la prise d’effet de la location le 23 décembre 2010. C’est sur la base de ce seul constat que l’administration fiscale va opérer une réintégration des réductions d’impôt sur l’année 2018 pour un montant en principal de 62.122 euros.

Il résulte des éléments versés aux débats que Monsieur [T] [J] et Madame [U] [Y] ont fait délivrer un congé aux fins de vendre à leur locataire par exploit d’huissier en date du 12 juin 2017 pour le 23 janvier 2018. Si la locataire n’a finalement quitté les lieux que le 31 octobre 2018 selon l’état des lieux de sortie produit, ils ne contestent pas que le bien n’a jamais été remis en location après, de sorte que la durée totale de location a couru sur la période du 23 décembre 2010 au 31 octobre 2018, soit une durée inférieure à neuf ans. Aucun notaire n’avait été contacté à cette date sur leur projet de vente.

C’est ensuite l’agence [16] qu’ils ont mandaté pour vendre l’appartement et qui s’est chargée de trouver un acquéreur. Ils ont bien contacté Maître [M] pour leur projet de vente avant la signature du compromis mais le notaire n’a reçu les premières pièces qu’il avait réclamées le 26 février 2019, notamment le questionnaire vendeur à compléter ainsi que le titre de propriété et les pièces relatives à la situation locative antérieure, que le 3 avril 2019 soit après la signature du compromis de vente régularisée par l’entremise de l’agence immobilière, et non le notaire, par acte sous seing privé du 16 mars 2019. Maître [M] ne pouvait donc avoir connaissance de l’engagement de location et de l’incidence fiscale d’une vente prématurée avant la signature du compromis de vente.

Monsieur [T] [J] et Madame [U] [Y] reprochent aux deux notaires d’avoir instrumenté la vente et rédigé l’acte authentique sans les avoir informés du risque fiscal qu’ils prenaient à poursuivre la vente après la signature du compromis alors que le délai de neuf ans de location n’était pas atteint. Or, il ne résulte d’aucune pièce versée aux débats que Maître [I], qui n’a été chargée que de la rédaction de l’acte authentique, aurait été informée que les vendeurs auraient bénéficié d’un investissement selon la loi Scellier ; au contraire, l’acte indique (pièce Maître [M] page 14) : « Avantage fiscal lié à un engagement de location – Le VENDEUR déclare ne pas souscrire actuellement à l’un des régimes fiscaux lui permettant de bénéficier de la déduction des amortissements en échange de l’obligation de louer à certaines conditions ». Aucun manquement à son obligation d’information et de conseil ne peut donc être reproché à Maître [I].

Suite à la signature du compromis, les vendeurs ont retourné à Maître [M] un « questionnaire vente d’un appartement » ; à la rubrique « AVANTAGE FISCAL », les vendeurs ont répondu « oui » à la question « le bien a-t-il fait l’objet d’un engagement de location lié à un avantage fiscal ? (lois [Localité 11], Malraux, Robien, Duflot, Pinel… subventions ANAH) », et précisé « Scellier », puis répondu « oui » à la question : « L’engagement de location est-il terminé ? ». Le notaire a ainsi pris soin d’interroger les vendeurs pour savoir s’ils bénéficiaient d’un investissement aux fins de défiscalisation et le cas échéant si l’engagement de location exigé est parvenu à son terme. Il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir procédé à d’autres vérifications sur le respect de l’engagement de location minimum alors que sa question portait précisément sur le choix d’un régime fiscal par les vendeurs et le respect de cette condition d’engagement de location.

En tout état de cause, s’agissant du lien de causalité invoqué par les demandeurs entre la faute reprochée à Maître [M] et le préjudice financier allégué, il sera relevé que le notaire n’a, ainsi que cela a été exposé, eu connaissance des renseignements concernant le bien et notamment de l’application du dispositif de la loi Scellier qu’après la signature du compromis de vente sous seing privé avec les époux [K]. S’agissant d’un consentement réciproque des demandeurs et des époux [K] sur la chose et sur le prix, le compromis de vente valait vente conformément aux dispositions de l’article 1589 du code civil. La vente était donc considérée comme parfaite dès la signature du compromis de vente, et Monsieur [T] [J] et Madame [U] [Y] échouent à rapporter la preuve que, s’ils avaient été informés des conséquences fiscales de la poursuite de la vente du bien alors que la durée minimale d’engagement de location exigée pour l’application du dispositif de la loi Scellier n’était pas respectée, ils auraient pu bénéficier d’un autre choix que de réitérer les engagements qu’ils avaient pris envers les époux [K], comme ils le soutiennent.

Au surplus, à supposer que les acquéreurs aient accepté que la vente soit décalée s’ils avaient été informés des risques fiscaux, ce qui n’est pas démontré, ni le cas échéant à quelle date la vente aurait pu être décalée, le congé aux fins de vente avait déjà été signifié au dernier locataire alors que la durée minimale d’engagement de location de neuf ans n’était pas atteinte, de sorte qu’ils ne pouvaient plus prétendre au bénéfice de la déduction fiscale de la loi Scellier comme l’a rappelé l’administration fiscale dans sa proposition de rectification ; ces éléments ne permettent pas dès lors de caractériser l’existence d’un lien de causalité entre la faute reprochée à l’étude notariale et le préjudice financier allégué.

Dans ces conditions, il ne peut être en tout état de cause considéré que le manquement du notaire à son devoir de conseil, à le supposer démontré ce qui n’est pas le cas en l’espèce, est en lien avec le redressement fiscal dont les demandeurs ont fait l’objet sur la période 2010-2018 et la perte de l’avantage lié au dispositif de la loi Scellier.

De même, les demandeurs ne démontrent pas l’existence d’un lien de causalité entre les manquements invoqués et le préjudice de perte de chance de réaliser les actifs qu’ils auraient été contraints de vendre dans de meilleures conditions leur bien immobilier de [Localité 27].

En conséquence, Monsieur [T] [J] et Madame [U] [Y] seront déboutés de leurs demandes d’indemnisation du préjudice financier formée à l’encontre des notaires qui, pour les motifs précédemment exposés, ne sont pas justifiées.

Sur la demande reconventionnelle au titre des dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de principe, en application de ces dispositions, que l’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d’erreur grossière équipollente au dol, ou plus généralement de faute. La partie qui l’invoque doit ainsi apporter la preuve de cette faute, de la mauvaise foi, d’une intention de nuire ou d’une légèreté blâmable dans l’exercice de l’action.

En l’espèce, il résulte des dernières écritures qu’en réponse à la demande de retrait d’un commentaire [15] posté sur le site internet de la page de l’office notarial de Maître [M], Monsieur [T] [J] et Madame [U] [Y] ont procédé à ce retrait le 24 novembre 2023 et qu’il n’apparaît plus, ce dont les défendeurs demandent qu’il leur soit donné acte.

Ces derniers ne demandent plus dès lors le retrait du commentaire [15] sous astreinte mais maintiennent toutefois leur demande de condamnation des demandeurs au paiement de dommages et intérêts en raison de l’avis [15] (1 étoile).

Ces éléments sont insuffisants pour démontrer l’existence d’une intention de nuire, d’une mauvaise foi, ou caractériser un abus, alors qu’ils reconnaissent qu’aucun commentaire n’a été publié sur le site de l’étude depuis lors. Aucune autre pièce ne permet de prouver leurs allégations sur l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Maître [M] et la société [18] seront dès lors déboutés de leur demande d’indemnisation du préjudice allégué qui n’est pas justifiée, pas plus que le caractère abusif des prétentions des demandeurs comme ils le soutiennent, l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutive de faute.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [T] [J] et Madame [U] [Y] à verser à Maître [X] [M] et la société [18] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils seront par ailleurs condamnés à payer à Maître [G] [I] la somme de 1.000 euros à ce titre.

La demande formée par Monsieur [T] [J] et Madame [U] [Y] sur le même fondement sera rejetée.

Monsieur [T] [J] et Madame [U] [Y], qui succombent, seront condamnés à payer les dépens.

Compte tenu du sens du présent jugement, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate que Monsieur [T] [J] et Madame [U] [Y] se désistent de leurs demandes à l’égard de la SAS [18] ;

Dit n’y avoir lieu à mettre hors de cause la SAS [18] ;

Déboute Monsieur [T] [J] et Madame [U] [Y] de toutes leurs demandes ;

Déboute Maître [X] [M] et la SAS [18] de leur demande d’indemnisation de leur préjudice ;

Condamne Monsieur [T] [J] et Madame [U] [Y] à verser à Maître [X] [M] et la SAS [18] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [T] [J] et Madame [U] [Y] à verser à Maître [G] [I] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [T] [J] et Madame [U] [Y] aux entiers dépens ;

Ecarte l’exécution provisoire du présent jugement.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 JUIN 2025 par Madame LE BIDEAU, Vice-Présidente, assistée de Madame BEAUVALLET, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT