TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

29 AVRIL 2025

N° RG 25/00561 – N° Portalis DB22-W-B7J-S6XB

Code NAC : 54G

AFFAIRE : [S] [U] veuve [L], [A] [L] C/ [B] [V], [W] [N]

DEMANDERESSES

Madame [S] [U] veuve [L], née le 25 Août 1941 à Houilles (78800), demeurant 2 passage Ambroise Paré – 78800 Houilles

représentée par M^e Marie-laure TESTAUD, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 483, M^e Antoine MORAVIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D363

Madame [A] [L], née le 3 Novembre 1965 à Maisons Laffitte (78600), demeurant 2 passage Ambroise Paré – 78800 Houilles

représentée par M^e Marie-laure TESTAUD, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 483, M^e Antoine MORAVIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D363

DEFENDEURS

Monsieur [B] [V], demeurant 49 rue Hortense Foubert – 78500 Sartrouville

représenté par M^e Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122, M^e Brice KARAGUILIAN, avocat au barreau de PARIS

Madame [W] [N], demeurant 49 rue Hortense Foubert – 78500 Sartrouville

représentée par M^e Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122, M^e Brice KARAGUILIAN, avocat au barreau de PARIS

Débats tenus à l’audience du : 15 Avril 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie COLLET, Greffier lors des débats, et de Romane BOUTEMY, Greffier placé, lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 15 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 29 Avril 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 3 septembre 1980, [S] et [Y] [L] ont fait l’acquisition d’une maison d’habitation avec jardin située 2 passage Ambroise Paré à Houilles (78), située sur une parcelle cadastrée AI 204, édifié en limite séparative de propriété. [Y] [L] est décédé le 21 août 1988, laissant pour héritières son épouse et sa fille [A] [L], propriétaires indivises. Mme [S] [L] réside dans le pavillon.

Les consorts [V] et [N] ont fait l’acquisition, le 20 mars 2024, de la parcelle voisine, cadastrée AI 660, située au 35 bis rue Louise Michel à Houilles.

Ils ont obtenu, le 23 novembre 2023, un permis de construire portant sur l’édification d’une maison d’habitation, puis le 19 février 2025, un permis de construire modificatif. Les travaux ont débuté le 6 mars 2025.

Aucun recours n’a été déposé à l’encontre des deux permis de construire.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 4 avril 2025, Mme [S] [U] veuve [L] et Mme [A] [L] ont assigné M. [B] [V] et Mme [W] [N] en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

Aux termes de leurs conclusions, les demandeurs sollicitent de voir, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile :

— faire injonction aux consorts [V] et [N] de suspendre les travaux de construction de maison individuelle entrepris sur la parcelle AI 660 en ce qu’ils s’adossent sans retrait sur le pignon de la façade ouest de la maison des demanderesse, à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir,

— dire que cette injonction sera assortie d’une astreinte de 500 euros par jour d’infraction à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir,

— dire n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle formée par les consorts [V] et [N] et les en débouter,

— condamner solidairement les consorts [V] et [N] à payer aux demanderesses la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Elles exposent que leur pavillon, construit en 1932, dispose depuis cette date, d’une vue sur la parcelle voisine constituée par une fenêtre située dans la salle de bains ; que d’après le plan du premier permis de construire, le mur pignon de la future maison devait se situer à 3 mètres de la limite séparative avec leur parcelle ; que le permis de construire modificatif consiste à étendre la future maison, le mur pignon de celle-ci devant désormais se situer sur la limite séparative de la propriété.

Elles font valoir qu’elles justifient d’une servitude de vue acquise depuis plus de trente ans et que les travaux litigieux auraient pour effet d’obstruer celle-ci ; qu’il en résulte un trouble manifestement illicite et un dommage imminent justifiant une mesure de suspension sous astreinte des travaux en cours.

Elles soutiennent que lors de l’acquisition du pavillon en 1980, l’ouverture donnant sur la parcelle voisine était déjà existante, comme elle l’était au moment de la construction du pavillon en 1932, comme en attestent les photographies du pavillon prises au moment de la construction.

Elles ajoutent que cette ouverture est une « vue » au sens des articles 675 et suivants du Code civil en ce qu’elle consiste en une fenêtre qui peut s’ouvrir entièrement et permet de poser son regard à l’extérieur et sur la parcelle voisine ; que les documents établis par les défendeurs eux-mêmes, ou qui leur sont opposables, utilisent expressément le terme de « vue » (plan annexé à leur demande de permis de construire modificatif, procès-verbal de bornage du 13 juin 2023 annexé à l’acte de vente de la parcelle AI 660 et établi contradictoirement et signé par les riverains concernés, en ce compris les demanderesses) ; qu’au surplus, la fenêtre en cause étant ouvrante et munie de verres transparents, elle ne répond pas à la définition du jour de souffrance.

Elles soulignent qu’il n’est pas contesté que l’édification du mur ostrue la fenêtre de leur salle de bains, et concluent que ce projet porte atteinte à la servitude de vue dont bénéficie leur fonds ; qu’il s’agit à la fois d’une atteinte à leur droit de propriété mais également d’une atteinte aux conditions de jouissance de leur bien, l’ouverture en question se trouvant dans la salle de bains et constituant sa seule source de lumière extérieure et d’aération ; que le trouble de jouissance serait caractérisé en raison d’une perte de luminosité et de possibilité d’aération ; que l’édification du mur litigieux est imminente de sorte que le dommage lié à la perte d’ensoleillement et d’aération se produira nécessairement si la situation d’espèce devait se perpétuer.

Aux termes de leurs conclusions, les défendeurs sollicitent de voir :

— juger que l’ouverture litigieuse dans la propriété des consorts [L] n’est qu’un jour et non pas une vue,

— à titre subsidiaire, si par extraordinaire le juge venait à considérer que l’ouverture en question était une vue, juger que les consorts [L] ne démontrent aucunement l’existence d’une prescription acquisitive leur faisant bénéficier d’une servitude de vue,

— à titre reconventionnel, condamner les consorts [L] à une somme de 5000 euros pour procédure abusive,

— débouter les consorts [L], de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner les consorts [L] au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Ils rappellent que leur acte d’acquisition mentionne de manière exhaustive l’existence de servitudes (avant-toit, passage de câbles, canalisations, surplomb de toiture affectant la parcelle AI 659 (fonds dominant) sur la parcelle AI 660 (fonds servant), et aucune autre servitude n’est mentionnée.

Ils relèvent l’absence de servitude de vue acquise par prescription trentenaire, soutenant que l’ouverture litigieuse est un simple « jour », non-susceptible de conférer le moindre droit aux demanderesses ; que l’affirmation d’une « vue » est erronée et repose sur des éléments soit non-probants, soit mal interprétés ; que le constat de commissaire de justice du 17 mars 2025 n’indique pas que la fenêtre en question est celle donnant sur leur propriété, et ne qualifie aucunement l’ouverture de « vue » ; que dans le permis de construire modificatif et le procès-verbal de bornage, la qualification de « vue » est un simple élément de langage et n’a aucune valeur juridique dans ces documents ; que l’ouverture est située en hauteur par rapport au plancher, à au moins 2,20 m, ne permet aucune « vue » ni « regard », provient d’une pièce annexe, à savoir la salle de bains, et dispose de barreaux, de sorte qu’elle doit être qualifiée de simple « jour », qui selon la jurisprudence ne confère aucun droit aux demanderesses.

Ils ajoutent, à titre subsidiaire, qu’il n’existe aucune prescription acquisitive pour la prétendue vue, quand bien même l’existence en serait admise ; que rien n’indique que l’ouverture litigieuse existe depuis 30 ans.

Ils concluent donc qu’aucune violation d’une règle de droit n’est caractérisée pour caractériser un « trouble manifestement illicite » ; que de même, l’existence d’un dommage imminent n’est pas avérée : les travaux ne sont pas à un stade avancé, et découlent d’un permis modificatif pour lequel les demanderesses n’ont manifesté aucune opposition.

Ils remarquent que la démarche initiée par les demanderesses sans la moindre démarche amiable préalable et juridiquement infondée est abusive.

La décision a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS

Sur la demande de suspension de travaux

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient à la partie qui s’en prévaut d’en faire la démonstration avec l’évidence requise devant le juge des référés. Autrement dit, la notion de trouble manifestement illicite requiert que l’illicéité supposée des troubles dénoncés soit caractérisée avec l’évidence requise devant le juge des référés.

Les mesures qui peuvent être prises doivent être conservatoires ou de remise en état, le juge des référés étant tenu de prendre la mesure nécessaire et adéquate, sans possibilité de trancher le fond.

Si la condition de l’absence de contestation sérieuse du droit invoqué n’est pas requise par l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, pour autant, une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

Le dommage imminent est le le dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Sur le fondement de l’article 835 alinéa 1, il est établi que le propriétaire d’un fonds bénéficiant d’une vue sur le fonds d’autrui peut solliciter en référé la suspension de travaux ayant pour effet d’obstruer celle-ci.

Il sera rappelé qu’afin de protéger la vie privée et l’intimité de chacun, le Code civil régit les vues sur la propriété de son voisin, aux termes des articles 675 à 680, qui définissent les distances à respecter entre l’ouverture envisagée et la limite séparative avec la propriété voisine. Les règles édictées par le Code civil constituent des servitudes établies par la loi, dites servitudes légales

Le Code civil distingue la vue du jour. Une ouverture peut être une vue ou un jour.

La vue peut être générée de plusieurs manières. Un élément extérieur construit avec un plancher accessible tel qu’une fenêtre, un balcon, une terrasse, une loggia, un escalier… peut générer une vue. Mais les ouvertures en toitures sont aussi considérées comme étant vectrices de vues (lucarne, fenêtre de toit, puit de lumière…), excepté si elles ne permettent de voir que le ciel.

La vue droite est mentionnée à l’article 678 du Code civil. Il s’agit d’une vue qui permet de voir directement chez le voisin sans avoir à tourner la tête, ni à se pencher. Dans le cas d’une vue droite, le Code civil exige une distance minimum de 1,9m entre l’ouverture et la limite séparative.

Il est constant qu’une vue se définit comme une ouverture ordinaire, non fermée et pourvue de fenêtres qui peuvent s’ouvrir, laissant passer l’air, et permettant d’apercevoir le fonds voisin. Sont ainsi assimilés à des vues les ouvertures et fenêtres d’aspect qui permettent une vue, sans effort particulier de manière constante et normale, sur le fonds voisin.

Le jour ou jour de souffrance est défini par l’article 676 du Code civil qui dispose que le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d’ouverture au plus et d’un châssis à verre dormant.

Un jour est une ouverture qui laisse passer la lumière et permet l’aération mais ne permet pas le regard. Sont ainsi considérés comme des jours les ouvertures où un escabeau serait nécessaire pour regarder sur le fonds voisin. De même, une ouverture pourvue de fenêtre qui peut s’ouvrir, laisser passer l’air et le regard n’est pas une vue mais bien un jour, dès lors qu’elle présente une taille d’ouverture restreinte, éclairant une pièce non-principale, équipée de barreaux, et située en hauteur par rapport au sol de la pièce,

En l’espèce, il n’est pas contesté que le mur pignon de la propriété des consorts [L] situé en limité séparative de la propriété des consorts [X] [O], dispose d’une ouverture, soit « une petite fenêtre » située en partie haute « à un peu plus de 4 m du sol », tel que cela résulte du procès-verbal de constat de Commissaire de justice du 17 mars 2025.

Il ressort de ce même procès-verbal de constat que les travaux ont débuté et que l’excavation est effectuée sur toute la largeur du terrain des consorts [X] [O], et à proximité (environ 50 cm) du mur pignon de la maison des consorts [L].

Il n’est pas non plus contesté que l’édification de la maison individuelle sur le terrain des consorts [X] [O] en proche limite du mur pignon des consorts [L], conformément au permis de construire modificatif du 6 février 2025, aura pour effet d’obstruer l’ouverture litigieuse.

Indépendamment de tout procès-verbal de bornage, qui ne crée pas à lui seul de droit en matière de vue, les photographies du procès-verbal susvisé permettent en tout état de cause de décrire ladite ouverture comme une fenêtre d’un seul battant ouvrant munie de deux barreaux extérieurs et située en hauteur au-dessus de la douche de la salle de bain, donnant une vue sur ciel.

Il s’avère que l’ouverture ne peut, avec l’évidence requise en référé, être considérée comme une vue, dès lors qu’elle est de taille restreinte et équipée de barreaux, éclairant une pièce non-principale, en l’occurrence une salle de douche, et qu’elle est située en hauteur par rapport au sol de la pièce, ne permettant pas une vue constante et normale sans effort particulier sur le fonds voisin.

Il convient par ailleurs de rappeler qu’aucun droit n’est conféré au propriétaire d’un simple jour de souffrance qui ne peut l’acquérir par prescription, à l’inverse de la servitude de vue qui peut s’acquérir par prescription trentenaire, aux termes de l’article 690 du Code civil, qui dispose que les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans, étant précisé que celui qui se prévaut de la prescription trentenaire doit démontrer que la vue est continue et apparente, depuis au moins 30 ans.

Dès lors que la vue n’est pas en l’espèce établie, il n’y a pas lieu à statuer sur une possible acquisition trentenaire.

En l’absence d’une violation évidente d’une règle de droit, le trouble manifestement illicite n’est pas caractérisé.

Enfin, dès lors qu’aucune vue n’est en l’état juridiquement établie, l’obstruction de l’ouverture, entrainant de fait un trouble de jouissance par perte de luminosité et de possibilité d’aération, ne peut constituer un dommage imminent en raison de la violation d’un droit, en l’espèce non reconnu, mais peut constituer un trouble du voisinage éventuel postérieurement indemnisable.

En conséquence, la demande de suspension de travaux sera rejetée.

Sur les dommages-intérêts pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice est un droit qui ne dégénère en abus qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

Toutefois, une mauvaise appréciation de ses droits n’est pas constitutive d’une faute de nature à caractériser un abus de procédure.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il y a lieu de condamner in solidum les demanderesses, partie succombante, à payer aux défendeurs la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demanderesses seront condamnées in solidum aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Rejetons la demande de suspension de travaux,

Rejetons la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

Condamnons in solidum Mme [S] [U] veuve [L] et Mme [A] [L] à payer à M. [B] [V] et Mme [W] [N] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons in solidum Mme [S] [U] veuve [L] et Mme [A] [L] aux dépens.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT NEUF AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Romane BOUTEMY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Romane BOUTEMY Gaële FRANÇOIS-HARY