TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

07 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00893 – N° Portalis DB22-W-B7J-TBJ3

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.C.I. COMMERCES [Localité 5] AEROSTAT C/ S.A.S. AR AUDITION

DEMANDERESSE

S.C.I. COMMERCES [Localité 5] AEROSTAT, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 810 284 992, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122, M^e Hayat TABOHOUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 261

DEFENDERESSE

S.A.S. AR AUDITION, au capital de 100,00 euros, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 920 028 644, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Partie Défaillante

Débats tenus à l’audience du : 19 Août 2025

Nous, Delphine DUMENY, Vice Présidente, assistée de Sandrine GAVACHE, Greffière de l’audience, et de Wallis REBY, Greffière lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 19 Août 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Octobre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 21 septembre 2022, la société SCI COMMERCES TRAPPES AEROSTAT a donné à bail commercial à Monsieur [U] [G], lequel s’est substitué, le 5 janvier 2023 la société AR AUDITION, les locaux sis [Adresse 2] à Trappes (78190), pour une durée neuf années.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 25 juin 2025, la société SCI COMMERCES TRAPPES AEROSTAT a fait assigner en référé la société AR AUDITION devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :

— constater que le bail est résilié depuis le 1er décembre 2024,

— ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais risques et périls de la société locataire qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution,

— Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 500,00 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision et de jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,

— condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 10 034,14 euros au titre des loyers et charges dus, majorés de 10 % à titre de pénalité forfaitaire et augmentés des intérêts de retard au taux intérêts de retard au taux EURIBOR 12 mois majoré de 400 points de base, à compter de la date d’exigibilité de ces sommes, et ce, jusqu’à parfait paiement.

— fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer global de la dernière année, majorée de 50 %,

— condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation à compter du 1ier décembre 2024 jusqu’ à la complète libération des locaux, majorée de 10% à titre de pénalité forfaitaire et augmentées des intérêts de retard au taux d’escompte de la BANQUE DE FRANCE majoré de trois points à compter de la date d’exigibilité de ces sommes et jusqu’ à parfait paiement,

— condamner la locataire à lui payer la somme de 3 500, 00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

La société AR AUDITION, défenderesse, n’est pas représentée bien que régulièrement assignée en l’étude de sorte que la décision sera réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 7 octobre 2025.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail commercial stipule en son article 29 qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer/ou accessoires à leur échéance exacte le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. L’avenant du 14 juin 2024 n’a pas modifié ces dispositions.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 30 octobre 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 30 octobre 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

L’article L. 131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’assortir la présente ordonnance d’une astreinte.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, le commandement de payer mettait la société AR AUDITION en demeure de régler une somme de 10 260,22 euros au titre des arriérés de loyers et du coût du commandement de payer. Au 31 décembre 2024, le décompte mentionne un montant d’impayés de 3.243,28 euros.

Il n’y a pas lieu d’inclure le coût du commandement de payer au titre de la provision de la dette locative, celle-ci ne visant que les loyers et charges impayés.

Il y a donc lieu de condamner la société AR AUDITION à payer à la société SCI COMMERCES TRAPPES AEROSTAT la somme provisionnelle de 3.243,28 euros correspondant aux loyers impayés arrêtés au 31 décembre 2024, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Il convient de condamner la société AR AUDITION à payer à la société SCI COMMERCES [Localité 5] AEROSTAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Les demandes au titre de l’indemnité forfaitaire et de la majoration du taux d’intérêt s’analysent en des demandes d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de ces prétentions.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 3 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine DUMENY, Vice Présidente, juge des référés, statuant par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 21 septembre 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 1er décembre 2024,

Ordonnons, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

Ordonnons l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais risques et périls de la société locataire qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution,

Rejetons la demande d’astreinte assortissant l’expulsion,

Condamnons la société AR AUDITION à payer à la société SCI COMMERCES TRAPPES AEROSTAT la somme provisionnelle de 3.243,28 euros correspondant aux loyers et indemnités impayés arrêtés au 31 décembre 2024, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Condamnons la société AR AUDITION à payer à la société SCI COMMERCES TRAPPES AEROSTAT à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

Rejetons la demande de pénalité forfaitaire et de majorations de la somme provisionnelle correspondant à l’indemnité d’occupation et aux loyers impayés,

Condamnons la société AR AUDITION à payer à la société SCI COMMERCES TRAPPES AEROSTAT la somme de 3 500, 00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société AR AUDITION au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Prononcé par mise à disposition au greffe le SEPT OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Delphine DUMENY, Vice Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente

Wallis REBY Delphine DUMENY