MINUTE N°

N° RG 24/00320 – N° Portalis DB22-W-B7I-SGVN

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES EAUX VIVES, située [Adresse 1], représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART

C/

Monsieur [E] [X]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 22 Janvier 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES EAUX VIVES, située [Adresse 1], représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, société par actions simplifiée, immatriculée au R.C.S. de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représenté par Maître Hervé CASSEl, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [X], né le 31 mai 1975 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2], comparant en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Christine CAMPISTRON, vice-présidente

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Hervé CASSEL

1 copie certifiée conforme à Monsieur [E] [X]

PROCÉDURE :

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] situé [Adresse 1], représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, a fait assigner Monsieur [E] [X] devant le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye afin d’obtenir sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

—  3.195,49 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds de travaux impayés selon décompte arrêté au 08 avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  845,00 euros au titre des frais prévus par l’article l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  2.000,00 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2.000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les entiers dépens.

Par conclusions signifiées le 13 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires actualisait ses demandes principales comme suit :

—  4.502,92 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds de travaux impayés selon décompte arrêté au 07 novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1.166,70 euros au titre des frais prévus par l’article l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

et reprenait ses demandes accessoires comme visées dans l’assignation.

A l’audience du 19 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son Conseil, maintient oralement ses prétentions formulées dans ses écritures et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [E] [X] déclare avoir adressé par chèque au syndic le 14 novembre 2024 un règlement de 4.531,97 euros.

Il explique ses difficultés financières, ajoute avoir vendu un appartement pour apurer ses dettes et sollicite l’octroi de délais de paiement et la diminution des frais réclamés.

Une note en délibéré a été demandée pour que soit communiqué avant le 09 décembre 2024 un décompte actualisé des charges et appels de fonds de travaux et que les notifications des procès-verbaux d’assemblée générale soient produits.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2025.

Par note du 09 décembre, le conseil du syndicat des copropriétaires produit un nouveau décompte de la dette actualisée au 29 novembre 2024 à la somme de 1138,17 euros et justifie de la notification des procès-verbaux des assemblées générales des années 2023 et 2024.

L’affaire est mise en délibéré au 22 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur l’arriéré de charges de copropriété et de fonds travaux échus :

Il résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— la matrice cadastrale, démontrant que Monsieur [E] [X] est propriétaire des lots 455 et 359 pour lesquels des charges sont impayées,

— les appels de charges et travaux,

— les relevés individuels de charges,

— le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 19 avril 2022, du 17 mai 2023 et du 19 juin 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux, ainsi que les attestations de non recours des assemblées générales de 2018 à 2023,

— le décompte de la créance arrêtée au 29 novembre 2024 pour la période du 31 décembre 2021 au 20 novembre 2024,

— des lettres de mise en demeure de payer et lettres de relance, un commandement de payer du 24 octobre 2023,

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que Monsieur [E] [X] reste devoir la somme de 1.138,17 euros au titre de charges de copropriété et de cotisations de fonds travaux suivant arrêté du compte au 29 novembre 2024, provision du quatrième trimestre 2024 inclus.

La somme de 1.138,17 euros produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit à compter du 20 juin 2024.

— Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il a été produit les mises en demeure du 06 mars 2023, du 15 mai 2023, la relance du 12 juin 2023, le commandement de payer du 24 octobre 2023.

La mise en demeure du 12 mars 2024 n’étant pas versée au dossier, seuls les frais afférents aux mises en demeure, relance et commandement de payer produits d’un montant de 283,70 euros seront accueillis car ils sont des frais justifiés et nécessaires au sens du texte précité.

Concernant les frais de «constitution dossier huissier», «constitution dossier transmis», «suivi dossier transmis à avocat», ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ils sont donc rejetés.

— Sur les dommages-intérêts :

L’article 1153 alinéa 4 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires invoque des difficultés de trésorerie causées par les impayés de charges en dépit des relances amiables du syndic.

Or, il apparaît que les difficultés de trésorie alléguées ne sont étayées par aucun élément.

En conséquence, l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement n’étant pas démontré, le syndicat des copropriétaires est débouté de cette demande.

— Sur la demande de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge”.

En l’espèce, Monsieur [E] [X] relate des difficultés financières avec la souscription de nombreux crédits qui seraient en cours de remboursement, la vente d’un immeuble qui viendrait d’être réalisée pour apurer ses dettes, des ressources à hauteur de 3000 euros, des pensions alimentaires à payer, des frais de scolarité.

Il est relevé que Monsieur [E] [X] n’a produit aucun élément à l’appui de ses déclarations et que si un appartement vient d’être vendu, le solde de la vente devrait permettre sans difficulté de régler les sommes restant dues.

De plus, il est relevé que le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de sa créance depuis le 06 mars 2023 et que ce n’est que 4 jours avant l’audience qu’un règlement est intervenu pour apurer partiellement la créance.

En conséquence, la demande d’octroi de délais de paiement est rejetée.

— Sur les demandes accessoires :

Monsieur [E] [X], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 1.200,00 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est compatible avec la nature de la décision rendue et justifiée en l’espèce par la nécessité pour le syndicat de recouvrer sans délai les charges dont les autres copropriétaires ont, jusque là, dû faire l’avance. Il n’ y a donc pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [E] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] situé [Adresse 1], représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, les sommes de :

-1.138,17 euros au titre des charges de copropriété et de cotisations de fonds travaux suivant arrêté du compte au 29 novembre 2024, provision du quatrième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit à compter du 20 juin 2024,

-283,70 euros au titre des frais de recouvrement,

-1.200, 00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de de l’immeuble sis [Adresse 8] situé [Adresse 1], représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts ;

Déboute Monsieur [E] [X] de sa demande de délais de paiement ;

Condamne Monsieur [E] [X] au paiement des dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 22 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Christine CAMPISTRON, vice-présidente, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, La vice-présidente,