TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES

JUGEMENT FIXANT INDEMNITE

DU 10 MAI 2025

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N° RG 24/00031 – N° Portalis DB22-W-B7I-SODK

Code NAC : 70Z

OPÉRATION : Préemption – Réaménagement de la [Adresse 18] à [Localité 9]

Nous, Noélie CIROTTEAU, Juge de l’expropriation des YVELINES, désignée le 31 août 2022 par ordonnance n°391/2022 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’appel de [Localité 20] en conformité des dispositions des articles L. 211-1 et L. 220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Sarah TAKENINT, Greffier,

ENTRE :

COMMUNE D'[Localité 8], dont la Mairie est sise [Adresse 6] à [Localité 9], représentée par son Maire en exercice domicilié en cette qualité à ladite Mairie.

AUTORITÉ PRÉEMPTRICE ET DEMANDERESSE

Représentée par Maître Yvon GOUTAL de la SELARL GOUTAL ALIBERT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS.

ET

S.C.I. NAISSANCE, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 520 841 529, dont le siège social est situé [Adresse 2], représenté par Madame [V] [J] en qualité de gérante.

PROPRIÉTAIRE PREEMPTÉE ET DÉFENDERESSE

Représentée par Maître Jacques GELPI, avocat au barreau de PARIS.

DÉBATS

À l’audience du 07 mars 2025, tenue en audience publique.

EN PRESENCE DE :

Monsieur Marc BAUDOUIN, Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement.

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FAITS ET PROCÉDURE

La SCI NAISSANCE est propriétaire d’un bien immobilier situé au [Adresse 1], sur les parcelles cadastrées [Cadastre 13] et [Cadastre 14].

Le 13 juin 2024, la SCI NAISSANCE a adressé une déclaration d’intention d’aliéner du bien immobilier précité au prix de vente de 220.000 euros, hors frais et commissions.

Par décision du 30 août 2024, le Président de la communauté urbaine GRAND [Localité 17] SEINE ET OISE a délégué l’exercice du droit de préemption urbain à la commune d'[Localité 8] s’agissant du bien précité.

Le 23 août 2024, le service des Domaines a estimé la valeur vénale du bien à 135.000 euros hors taxes.

Par décision en date du 10 septembre 2024, la commune d’ACHERES a décidé d’exercer le droit de préemption urbain sur ce bien immobilier au prix de 100.000 euros, ce dont elle avait informé la SCI NAISSANCE par courrier du 5 septembre 2024.

Par un courrier réceptionné par la commune d’ACHERES le 23 septembre 2024, la SCI NAISSANCE a indiqué ne pas accepter le prix proposé.

Le 1er novembre 2024, la SCI NAISSANCE a saisi le Tribunal administratif à l’encontre de la décision de préemption du 10 septembre 2024.

Par mémoire reçu au greffe le 11 octobre 2024, la commune d’ACHERES a saisi le juge de l’expropriation des Yvelines aux fins de voir fixer le prix du bien préempté appartenant à la SCI NAISSANCE.

L’ordonnance fixant la date du transport et de l’audience a été rendue le 11 octobre 2024.

Les conclusions du Commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 27 décembre 2024.

Le transport est intervenu le 9 janvier 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 7 mars 2025 lors de laquelle les parties et le Commissaire du gouvernement ont été entendus.

Aux termes de son mémoire en fixation judiciaire du prix réceptionné le 11 octobre 2024, la COMMUNE D'[Localité 8] demande au juge de l’expropriation de fixer le prix du bien préempté à la somme de 100.000 euros.

Aux termes de son mémoire en fixation judiciaire du prix réceptionné le 25 novembre 2024, la SCI NAISSANCE demande au juge de l’expropriation de fixer à la somme de 220.000 euros le prix dû au titre de la préemption de l’ensemble immobilier dont elle est propriétaire.

Aux termes de ses conclusions réceptionnées le 27 décembre 2024, le Commissaire du gouvernement propose de fixer la valeur du bien à la somme de 85.000 euros.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L 'affaire a été mise en délibéré au 10 mai 2025, par mise à disposition au greffe. Les parties ont été autorisées à transmettre une note en délibéré relative à l’exécution provisoire, avant le 21 mars 2025 pour le défendeur et avant le 11 avril 2025 pour la réplique du demandeur. Aucune note n’est parvenue.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation.

SUR LE BIEN PRÉEMPTÉ

A. Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme

Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien

En application de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le PLUi de la commune d'[Localité 8] est entré en vigueur le 21 février 2020 et a été dernièrement modifié le 14 décembre 2023.

La date de référence est donc le 14 décembre 2023, date retenue par le Commissaire du gouvernement et non contestée par les parties.

À cette date, le bien était situé en zone UAa du PLUi de la commune d'[Localité 8], soit une zone correspondant aux espaces de centralité des villes attractives, regroupant l’ensemble des fonctions urbaines.

2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. À défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, la consistance du bien doit donc être appréciée au jour de la décision en l’absence d’expropriation.

3) Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

B. La surface

Les parties s’accordent sur la surface de l’immeuble à retenir pour l’évaluation, soit une surface habitable de 45,43 m². L’évaluation s’effectuera sur cette base.

C. L’occupation du bien

Il n’est pas contesté que le bien préempté est évalué libre de toute occupation.

D. Les constats lors de la visite des lieux

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :

Sur l’environnement

Le bâtiment objet de la préemption est situé dans le centre de la commune d'[Localité 8], à l’arrière de la Mairie. La commune est située à 40 minutes en voiture de [Localité 20] et à 20 minutes à pied de la gare (RER A qui relie [Localité 17]).

Sur la visite du local

• Sur la visite de la partie restaurant

On entre dans le restaurant par une porte vitrée donnant directement sur la salle de restauration.

Au fond de la salle, le comptoir en bois est directement ouvert sur la cuisine.

La salle de restauration dispose de la vidéosurveillance (2 caméras) appartenant au propriétaire du fonds. Le sol est carrelé et un des murs est recouvert de bois.

Quelques fils sont apparents (pour 2 appliques murales) mais restent en état d’usage.

Mention de Madame [V] [J], gérante de la S.C.I. NAISSANCE :

Quelque chose doit être installé avec ces fils.

Un radiateur électrique équipe cette pièce.

À droite de la double porte vitrée se trouve une baie vitrée devant laquelle peut tenir une table pour quatre personnes.

Mention de Madame [V] [J], gérante de la S.C.I. NAISSANCE :

Le décalage entre la baie vitrée et la porte vitrée correspondrait à un accès PMR.

Au fond du restaurant se trouve un WC avec un point d’eau.

• Sur la visite de la partie cuisine

La partie cuisine est située à l’arrière du comptoir, sur deux espaces différents.

Le premier, directement derrière le comptoir, permet le stockage d’un grand frigo et du compteur électrique.

Le second espace correspond à l’espace cuisine en tant que tel, et comporte un évier, une batterie de cuisine, un four, un réfrigérateur, un congélateur, une friteur, un grill et un appareil à toaster.

On constate une délimitation du sol de la cuisine avec deux carrelages différents dont la plus petite partie est en mauvais état. Le reste est en état d’usage.

• Sur la visite des places de parking

À l’arrière du bâtiment, se trouve un espace de stationnement dont le sol est cimenté, entouré de murs sans porte.

On accède à cet emplacement par une ruelle en terre, la porte qui donne sur le restaurant ayant été condamnée.

Actuellement, cet espace sert de lieu de stockage pour les poubelles ainsi que pour différents matériels de cuisine (anciens bidons d’huile de friture) et matériaux pour les travaux.

Il comporte également l’installation de la climatisation.

Trois mobylettes y sont stationnées.

II. SUR LA DETERMINATION DU PRIX

A. Sur la proposition d’évaluation du prix par mes parties

La commune d'[Localité 8] fait valoir que l’immeuble souffre d’importants désordres ayant nécessité la désignation d’un expert judiciaire. Elle indique qu’elle n’a pas été en capacité de produire des termes de comparaison et qu’elle les communiquera ultérieurement, ce qu’elle s’est abstenue de faire. Elle critique l’avis rendu par le service des Domaines en ce qu’il a écarté la méthode d’évaluation par comparaison au profit de la méthode d’évaluation par capitalisation du revenu. Elle rappelle que la méthode d’évaluation par le revenu est écartée par la jurisprudence lorsqu’elle ne s’appuie sur aucune étude précise du marché immobilier local (CA [Localité 16] 19 juin 2012 n°10/0016). Or, elle souligne que le service des Domaines n’a pas tenu compte des charges incombant normalement aux propriétaires et aux locataires et qu’elle ne s’appuie que sur un terme de comparaison. Elle expose aussi que l’évaluation n’a pas tenu compte de l’état particulièrement dégradé de l’immeuble, tel que constaté dans le rapport de l’expert judiciaire en date du 2 mai 2024. Ainsi, elle maintient sa proposition de fixation du prix à 100.000 euros.

La SCI NAISSANCE critique la valeur proposée par la commune d’ACHERES à hauteur de 100.000 euros, alors que la promesse de vente conclu le 13 juin 2024 avec son locataire est de 220.000 euros comme en atteste le montant renseignée dans la déclaration d’intention d’aliéner. Elle argue que le loyer conséquent valorise le bien. Elle souligne que la commune d’ACHERES se prévaut d’une dégradation du local préempté, alors même qu’elle a diligenté des travaux de réhabilitation parmi lesquels s’inscrivait la démolition effectuée par la société COLAS qui a aggravé la fragilité de l’immeuble et a abimé le local de la SCI NAISSANCE. Ainsi, elle retient une valeur de 220.000 euros.

Le Commissaire du gouvernement soumet les termes de comparaison suivants. Il précise que l’actualisation de la recherche n’a pas permis de trouver de nouveaux termes que ceux cités par l’étude du 23 août 2024 du Pôle d’Evaluation Domaniale :

1- Cession du 23 décembre 2020 d’un bien situé [Adresse 7]

Surface du bien : 390 m²

Prix de vente : 900.000 €

Prix au m² : 2.307,69 €

2- Cession du 11 décembre 2020 d’un bien situé [Adresse 4]

Surface du bien : 30 m²

Prix de vente : 56.000 €

Prix au m² : 1.866,67 €

3- Cession du 30 novembre 2021 d’un bien situé [Adresse 15] à [Localité 8]

Surface du bien : 351 m²

Prix de vente : 748.080 €

Prix au m² : 2.131,28 €

4- Cession du 4 mai 2023 d’un bien situé [Adresse 15] à [Localité 8]

Surface du bien : 295 m²

Prix de vente : 548.400 €

Prix au m² : 1.858,98 €

5- Cession 26 novembre 2021 d’un bien situé [Adresse 19]

Surface du bien : 75 m²

Prix de vente : 240.250 €

Prix au m² : 3.203,33 €

6- Cession 1er juillet 2022 d’un bien situé [Adresse 3] à [Localité 10]

Surface du bien : 86 m²

Prix de vente : 162.000 €

Prix au m² : 1.883,72 €

Le commissaire du gouvernement souligne que les termes n°1, 3 et 4 sont de grande taille par rapport au bien à évaluer. Alors que, les termes n°2, 5 et 6, se rapprochent par leur surface utile du bien à évaluer, conduisant à une moyenne de 2.317,9 euros/m² HT. Il met en avant le terme n°2, situé sur l'[Adresse 11], dont la surface commerciale se rapproche du bien à évaluer. Le Commissaire du gouvernement explique qu’en raison de la structure défaillante et du renforcement nécessaire de consolidation du bâtiment, il retient la moyenne des trois termes les plus bas (termes n°2, 4 et 6). Il retient donc la valeur de 1.869,79 €/m², soit une valeur totale de 84.945 euros, arrondie à 85.000 euros.

B. Sur la méthode d’évaluation

S’agissant de la méthode, le commissaire du gouvernement retient la méthode par comparaison. La commune d'[Localité 8] écarte la méthode par capitalisation des revenus mais ne propose pas de terme de comparaison. La SCI NAISSANCE n’évoque aucune méthode.

La méthode par comparaison consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s’exerce la préemption à évaluer sur le marché immobilier local. L’évaluation par comparaison permet de se fonder sur des éléments suffisamment objectifs, contrairement aux négociations qui prennent en compte ce que les gens sont prêts à investir dans une vente.

Ainsi, il convient de retenir la méthode par comparaison.

C. Sur la fixation du prix

L’article R.311-22 alinéa 1er du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant ». En l’espèce, les conclusions du Commissaire du gouvernement proposent une évaluation inférieure à celle du demandeur et pourront être prise en compte.

À titre liminaire, il sera rappelé que l’avis des Domaines et la déclaration d’intention d’aliéner ne lient pas le juge de l’expropriation quant au prix à fixer. Il en est de même des négociations passées entre les parties et des éventuelles réductions d’impôts discutées.

Le rapport d’expertise judiciaire en date du 2 mai 2024 relève un état de vétusté de l’immeuble en ces termes « la solidité des 2 immeubles est affectée du fait de leur importante vétusté. La partie impactée par la Sté COLAS a été réparée ». Ainsi, il n’est pas avéré que le bien a été dévalué du fait des travaux de démolition confiés à la société COLAS.

À défaut d’autre proposition, les termes du commissaire du gouvernement seront pris en compte. Comme souligné par le commissaire du gouvernement, les termes n°2, 5 et 6 seront retenus en ce qu’ils se rapprochent par leur surface utile au bien à évaluer. Toutefois, le terme n°5 est bien plus élevé que les deux autres termes alors que le bien à évaluer n’est pas en parfait état. Par conséquent, seuls les termes n°2 et 6 seront retenus.

La moyenne des termes de comparaison retenue est de : (1.866,67 + 1.883,72) / 2 = 1.875,2€/m²

Ainsi, le prix s’établit à : 1.875,2 €/m² x 45,43 m² = 85.190,34 arrondi à 85.200 euros.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de la commune d'[Localité 8] par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des expropriations des Yvelines, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à la somme de 85.200 euros le prix d’acquisition (libre d’occupation) dû par la COMMUNE D’ACHERES concernant le bien immobilier appartenant à la SCI NAISSANCE situé au [Adresse 1], sur les parcelles cadastrées [Cadastre 13] et [Cadastre 12] [Cadastre 5] ;

RAPPELLE que les dépens sont à la charge de la COMMUNE d'[Localité 8] par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Fait et mis à disposition à [Localité 20], le 10 Mai 2025.

Le Greffier Le Juge de l’expropriation

Sarah TAKENINT Noélie CIROTTEAU