Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 07 MAI 2026

N° RG 23/06612 – N° Portalis DB22-W-B7H-RS53

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [C], né le 16 mars 1963 à [Localité 1] (Ile Maurice), de nationalité Mauricienne, demeurant [Adresse 1],

représenté par M^e Audrey SCHAEFER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Madame [X] [C] née [N] le 29 mai 1967 à [Localité 2] (Ile Maurice), de nationalité Mauricienne, demeurant [Adresse 1],

représentée par M^e Audrey SCHAEFER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [V], né le 16 mai 1954, de nationalité française, domicilié [Adresse 2] (France),

représenté par Maître Georges FERREIRA de la SELARL CABINET DE L’ORANGERIE, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 09 Octobre 2023 reçu au greffe le 01 Décembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 18 Novembre 2025, Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Janvier 2026, prorogé au 07 Mai 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [C] et Madame [X] [C] née [N] exploitent depuis 1995 une crêperie à [Localité 3] (Yvelines) dans des locaux donnés initialement à bail par Madame [I] [V] sis [Adresse 3], cadastrés section A n°[Cadastre 1].

Monsieur [U] [V] est devenu propriétaire, par l’effet de la succession de son père puis de sa mère, de cet immeuble et a informé Monsieur et Madame [C] qu’il allait le mettre en vente.

Ces derniers lui ont adressé une offre d’achat au prix de 420.000 €.

Cette offre, remise en main propre le 7 septembre 2022 et acceptée le jour-même, mentionnait :

— « Il s’agit d’un ensemble immobilier de 950 mètres carrés sur une parcelle de 1050 mètres carrés (Cadastre A n° [Cadastre 1]) »

— « La vente sera soumise à certaines conditions suspensives :

— L’obtention d’un prêt bancaire au taux maximal de 2,5%. »

— « Nous pourrons signer un compromis de vente dans un délai maximal de 30 jours à compter de votre acceptation. »

Toutefois, par courrier recommandé en date du 15 novembre 2022, Monsieur [V] a indiqué aux époux [C] qu’en l’absence de régularisation d’un compromis dans le délai de trente jours visés à l’offre, il se considérait comme libéré de ses engagements

Par courrier recommandé en date du 29 novembre 2022, le conseil des époux [C] a mis en demeure Monsieur [V] de mandater son notaire pour signer le compromis conforme à l’offre du 7 septembre 2022.

Ce courrier n’a pas été suivi d’effet.

C’est dans ces conditions que les époux [C] ont, par acte de commissaire de justice délivré le 21 février 2023, saisi la présente juridiction aux fins de contraindre Monsieur [V] à signer un compromis de cession établi conformément à la l’offre de vente acceptée sous astreinte de 1.000 € par jour à compter de la décision à intervenir, à défaut de constater que l’offre acceptée vaut vente de l’immeuble.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 25 avril 2025, Monsieur et Madame [C] demandent au tribunal de :

A titre principal,

CONTRAINDRE Monsieur [V] à signer un compromis conforme à la promesse de cession acceptée sous astreinte de 1.000 € par jour à compter de la décision à intervenir

A titre subsidiaire,

CONSTATER que la promesse de vente acceptée vaut vente

En conséquence,

ORDONNER la réitération de la vente en la forme authentique dans les trois mois de la signification de la décision à intervenir, délai pendant lequel les demandeurs devront avoir levé les conditions suspensives

A titre infiniment subsidiaire,

CONSTATER que la promesse de vente acceptée vaut vente

En conséquence,

CONSTATER que la vente est intervenue

ACCORDER un délai de trois mois aux époux [C] pour remettre le prix.

A titre très infiniment subsidiaire,

CONDAMNER Monsieur [V] à 42.000 Euros de dommages intérêts pour rupture abusive des pourparlers

En tous les cas,

CONDAMNER Monsieur [V] à verser à payer à Monsieur et Madame [C] 5.000 Euros au titre de l’article 700 du CPC

Condamner Monsieur [V] aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 14 janvier 2025, Monsieur [V] sollicite de voir :

Vu les articles 1114, 1117 et 1118 du Code civil,

Vu les jurisprudences citées,

DEBOUTER Monsieur [O] [C] et Madame [X] [N] épouse [C] de leurs demandes.

CONDAMNER in solidum Monsieur [O] [C] et Madame [X] [N] épouse [C] à payer à Monsieur [U] [V] la somme de 8.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER Monsieur [O] [C] et Madame [X] [N] épouse [C] aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des motifs.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2025, l’affaire évoquée à l’audience de plaidoiries du 18 novembre 2025 et le délibéré fixé au 23 janvier 2026 prorogé au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le caractère parfait de la vente

Les époux [C] font valoir qu’au terme de l’offre qu’ils ont adressée au défendeur, ils se sont engagés à acquérir le bien dont il est propriétaire ; qu’il est bien précisé que leur offre est ferme et irrévocable, Monsieur [V], quant à lui, ayant apposé sur l’offre la mention sans équivoque « bon pour acceptation de l’offre » et sa signature.

S’agissant du moyen du défendeur selon lequel les descriptions du bien dans l’offre du 7 septembre 2022 et dans le compromis ne correspondraient pas, ils affirment que le défendeur a une lecture intentionnellement erronée des actes ; que l’offre comme le projet de compromis visent tous les deux un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3] (78), alors qu’à cette adresse il n’existe qu’un seul immeuble ; que l’offre acceptée fait référence à la parcelle cadastrale A n°[Cadastre 1], le même numéro de parcelle étant visé en page 5 du projet de compromis, sous cette précision que la parcelle A n°[Cadastre 1] a été divisée en deux parcelles section A n°[Cadastre 2] et section A n°[Cadastre 3] : que le relevé hypothécaire produit par Monsieur [V] précise que la parcelle AR31 était anciennement désignée sous la référence A3293 qui résulte de la division de la parcelle A1372 visée à l’offre ; qu’ils connaissent parfaitement le bien dont ils se sont portés acquéreurs puisqu’ils exploitent en son sein un restaurant depuis 1995 ; que Monsieur [V] ne possède pas d’autre bien sis [Adresse 3] à [Localité 3] (78) pour l’unique raison puisqu’il n’existe pas d’autre immeuble à cette adresse, de telle sorte qu’il a nécessairement consenti à la cession du seul bien qu’il possède à cette adresse.

Ils considèrent, ainsi, que l’immeuble visé à la promesse acceptée est suffisamment identifié ; que le prix étant également indiqué de manière précise, les conditions de l’article 1589 du Code civil se sont trouvées réunies, lorsque Monsieur [V] a accepté leur offre.

En réponse au moyen de Monsieur [V] selon lequel l’offre de vente serait devenue caduque le 7 octobre 2022 car ils n’ont pas obtenu le financement visé à l’offre, ils font valoir que le délai de 30 jours visé par Monsieur [V] ne constitue pas un délai de validité de l’offre tel que prévu par l’article 1117 du Code Civil mais un délai pour signer le compromis de vente, qui débutait après l’acceptation de l’offre, laquelle n’était pas enfermée par un délai ; que, dès lors, l’offre a été acceptée bien avant de devenir caduque.

Ils soulignent que le compromis ne constitue en outre qu’une réitération de la volonté des parties de contracter ; que ce n’est pas une condition pour que la vente soit parfaite ; que, de même, les conditions suspensives ne sont pas considérées par la jurisprudence comme faisant obstacle à la rencontre des volontés.

En défense, Monsieur [V] expose que lorsque l’offre et l’acceptation ne portent pas sur les mêmes éléments essentiels du contrat, il y a seulement invitation à entrer en négociation, et il ne saurait y avoir accord sur la chose au sens des articles 1583 et 1589 du Code civil alors qu’en l’espèce, il a offert à la vente un bien immobilier de 770 m² cadastré section AR n° [Cadastre 4], alors que le 7 septembre 2022, Monsieur et Madame [C] ont formé une offre portant sur « un ensemble immobilier de 950 m² sur une parcelle de 1050 m² (Cadastre A n° [Cadastre 1]) », de telle sorte qu’il ne pouvait s’agir que d’une simple invitation à entrer en négociation.

Il souligne que l’offre prévoyait au surplus que la vente serait soumise à certaines conditions suspensives (en l’occurrence un prêt bancaire au taux maximal de 2,5% et l’absence de non-conformité sur les diagnostics ») et fixait un délai maximal de 30 jours pour signer le compromis de vente, si bien qu’elle était donc conditionnelle et est, en outre, devenue caduque à l’expiration du délai fixé par son auteur, soit le 7 octobre 2022.

Il considère, dès lors, que les parties en sont ainsi restées au stade des pourparlers et que la vente n’était pas parfaite puisqu’aucun accord sur un même bien immobilier, avec une superficie et une référence cadastrale identiques, n’a été formalisé.

***

L’article 1583 du code civil dispose que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

L’article 1113 du code civil dispose que « Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur ».

L’article 1114 du code civil précise que « L’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation ».

En l’espèce, l’offre d’achat litigieuse est ainsi libellée :

« Suite à nos échanges, nous souhaiterions acquérir l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 4] au prix de 420 000 €. Il s’agit d’un ensemble immobilier de 950 mètres carrés sur une parcelle de 1050 mètres carrés (Cadastre A nº [Cadastre 1])

La vente sera soumise à certaines conditions suspensives :

— L’obtention d’un prêt bancaire au taux maximal de 2,5%.

— L’absence de non-conformité sur les diagnostics.

Nous tenons à vous préciser que notre offre est ferme et irrévocable.

Nous pourrons signer un compromis de vente dans un délai maximal de 30 jours à compter de votre acceptation.

Nous vous remercions d’apposer la mention manuscrite « bon pour acceptation de l’offre en » bas de page, et de nous la retourner par courrier recommandé avec accusé de réception.

Le prix mentionné dans cette offre vous sera versé lors de la signature, chez le notaire, de l’acte authentique de vente.

(…) ».

Il est constant qu’une lettre d’intention d’achat trop imprécise ne peut lier définitivement le vendeur, de surcroît, lorsque celle-ci renvoie à la rédaction d’un compromis destiné à préciser les modalités de la vente.

En l’espèce, il apparaît que la condition suspensive figurant sur cette offre d’achat n’est mentionnée qu’à titre d’information et que l’offre ne comporte aucune précision de son contenu, notamment quant au montant et à la durée du crédit sollicité, informations fondamentales pour le vendeur susceptible de voir son bien immobilisé pendant une longue période.

Ces divers points constituant des éléments essentiels du contrat envisagé étaient destinés à l’évidence à faire l’objet de négociations entre les parties avant d’être formalisés dans le compromis de vente dont la signature était prévue dans l’offre.

Au demeurant, la désignation, dans l’offre d’achat, de la parcelle concernée par la vente est erronée.

Ainsi, il apparaît que cette offre constituait seulement une invitation à entrer en négociation qui a été acceptée par Monsieur [V], de telle sorte qu’elle n’est pas devenue, par son acceptation, une vente parfaite au sens de l’article 1583 du code civil mais un simple accord de principe organisant la conclusion du contrat de vente.

En effet, en contresignant l’offre de Monsieur et Madame [C], Monsieur [V] s’est borné à accepter une invitation à entrer en négociation.

En conséquence, la demande des époux [C] tendant à voir déclarer parfaite la vente envisagée dans l’offre d’achat litigieuse doit être rejetée, de même que l’ensemble des demandes subséquentes.

Sur la rupture des pourparlers

Monsieur et Madame [C] soutiennent qu’en insinuant qu’ils n’auraient pas obtenu le financement escompté, Monsieur [V] fait la preuve de sa mauvaise foi ; qu’il n’y a pas de raison d’accepter leur offre s’il considérait qu’ils ne pouvaient obtenir leur financement.

Ils soulignent encore que par courrier recommandé en date du 15 novembre 2022, Monsieur [V] leur a ensuite indiqué qu’en l’absence de régularisation d’un compromis dans le délai de trente jours visés à l’offre, il se considérait comme libéré de ses engagements ; que pourtant, si le délai n’a pas pu être respecté pour la signature du compromis c’est uniquement en raison de la carence de Monsieur [V] à produire les éléments nécessaires à la rédaction du compromis réclamé par leur notaire ; qu’il est de mauvaise foi en soutenant qu’il ignorait tout des demandes du notaire ; que Monsieur [V] ne peut se prévaloir de sa propre turpitude pour se libérer de ses engagements, alors que c’est lui qui a fait obstacle à la réalisation de la vente sans motif légitime ; qu’en réalité, Monsieur [V] a accepté une nouvelle offre mieux disante alors même qu’il était engagé auprès d’eux.

Ils affirment qu’en rompant abusivement la promesse, Monsieur [V] leur a causé un préjudice certain lié principalement au fait que le bien objet de la promesse est unique au regard de l’activité qu’ils y exploitent.

Monsieur [V] rétorque que l’avant contrat évoqué dans l’offre n’ayant pas été régularisé, aucune faute ne saurait lui être reprochée si bien que la demande en dommages et intérêts ne saurait être accueillie.

Il expose, par ailleurs, qu’outre le fait que la prétendue mauvaise foi ne saurait se déduire des circonstances de la cause compte tenu de ce qui a été exposé, les époux [C] ne justifient pas du bien fondé de leur demande indemnitaire, ni dans son principe ni dans son quantum.

Il soutient qu’au contraire, même dans l’hypothèse où une faute serait caractérisée à son encontre, l’article 1112 du Code civil ne permet pas la compensation de la perte des avantages attendus du contrat non conclu ni de la perte de chance d’obtenir ces avantages, alors que c’est ce que tentent de faire les époux [C] en affirmant avoir perdu l’avantage d’acquérir le bien qu’ils exploitent.

Enfin, il soutient qu’ils n’expliquent pas en quoi le montant de 42.000 € correspondant à 10% du prix offert serait justifié.

***

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’article 1112 du Code civil prévoit que « L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages. ».

La rupture de pourparlers peut intervenir à tout moment sur décision unilatérale de l’une des parties conformément au principe de l’autonomie de la volonté.

Pour être fautive, la rupture de pourparlers doit révéler la mauvaise foi ou l’intention de nuire de celui qui s’y livre. La responsabilité peut être engagée lorsque les pourparlers ont été engagés ou prolongés sans intention sérieuse de contracter et qu’ils sont brutalement rompus.

En l’espèce, force est de constater que les demandeurs ne procèdent que par voie d’affirmation et ne rapportent pas la preuve que Monsieur [V] aurait rompu les pourparlers de mauvaise foi.

Notamment, le courrier du 29 novembre 2022 adressé par leur avocat à la société PAPIA, en l’absence de pièce complémentaire, ne permet pas de faire la preuve que Monsieur [V] aurait vendu son immeuble à celle-ci.

De même rien de justifie que Monsieur [V] aurait sciemment retardé la signature du compromis de vente.

En conséquence, Monsieur et Madame [C] échouent à faire la preuve d’un abus de Monsieur [V] dans la rupture des pourparlers, de telle sorte que leur demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les autres demandes

Il y a lieu de condamner Monsieur et Madame [C] qui succombent, aux dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur et Madame [C], condamnés aux dépens, devront verser à Monsieur [V] la somme de 2 000 €.

Enfin, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe,

REJETTE l’ensemble des demandes présentées par Monsieur [O] [C] et Madame [X] [C] née [N] ;

CONDAMNE Monsieur [O] [C] et Madame [X] [C] née [N] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [O] [C] et Madame [X] [C] née [N] à payer à Monsieur [U] [V] la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 07 MAI 2026 par Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT