TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

, [Adresse 1]

, [Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n° 26/131

RG n° : N° RG 25/01421 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CSBD

S.A. BATIGERE HABITAT

C/,

[I]

JUGEMENT DU 24 Mars 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT

venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA D’HLM BATIGERE NORD EST, agissant poursuites et diligences de son Directeur Génénral, domicilié audit siège en cette qualité

RCS, [Localité 2] N° 645 520 164,

[Adresse 2],

[Localité 3]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur, [J], [I]

né le 06 Février 2000 à, [Localité 4],

[Adresse 3],

[Localité 5]

non comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : THOMAS Etienne, juge du Tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, Juge des contentieux de la protection

Greffier : CORROY Laurence

DEBATS :

Audience publique du : 27 janvier 2026

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 février 2020, la SA d’HLM BATIGERE a donné à bail à Mme, [O], [I] et M., [J], [I] un appartement situé, [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 226,49 euros et une provision mensuelle sur charges de 58,91 euros.

Mme, [O], [I] a donné congé au bailleur le 15 mai 2020.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 24 juillet 2025.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail a été délivré à M., [J], [I] en date du 30 juillet 2025.

Par exploit de commissaire de justice du 22 octobre 2025, dénoncé le 23 octobre suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SA BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA BATIGERE, a fait assigner M., [J], [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de voir :

constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire insérée au bail,

ordonner en conséquence l’expulsion du locataire ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

condamner M., [J], [I] à lui payer :

la somme de 4 189,98 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 02 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

une indemnité d’occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré et ce, jusqu’à son départ effectif des locaux concernés et avec intérêts de droit,

la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner le défendeur au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières,

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Convoqué aux fins de diagnostic social et financier, M., [J], [I] ne s’est pas présenté, de sorte qu’un bordereau de carence a été établi par la direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités le 1er décembre 2025.

A l’audience du 27 janvier 2026, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant l’arriéré locatif à la somme de 4 273,90 euros et produisant un décompte arrêté au 20 janvier 2026. Elle a précisé que M., [J], [I] s’était engagé à apurer la dette de manière échelonnée mais ne s’y était pas tenu et que, depuis, aucun contact n’avait pu être établi avec le locataire.

M., [J], [I], cité par acte remis à l’étude, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 24 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

La demande sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le contrat signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2025, la SA BATIGERE HABITAT a fait délivrer à M., [J], [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire susvisée pour un montant de 3 669,29 euros en principal.

M., [J], [I] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de deux mois imparti.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 30 septembre 2025.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

M., [J], [I] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans les lieux, et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant M., [J], [I] à payer à la SA BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme actuelle de 219,28 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré.

L’indemnité d’occupation sera due mensuellement à compter de janvier 2026 et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La charge de la preuve du paiement des loyers incombe ainsi au locataire.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte versé aux débats, arrêté au 20 janvier 2026, que M., [J], [I] reste devoir la somme de 3 987,54 euros à cette date au titre des loyers et charges (échéance de janvier 2026 non incluse), déduction faite de la somme de 286,36 euros incluse dans le décompte au titre des frais de procédure dont le sort sera traité dans les dépens.

Non comparant, le défendeur ne justifie pas s’être acquitté de cet arriéré locatif qui apparaît ainsi justifié.

Il convient dès lors de condamner M., [J], [I] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 3 987,54 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M., [J], [I], partie perdante, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge de la SA BATIGERE HABITAT les frais qu’elle a avancés au titre de la présente procédure. M., [J], [I] sera condamné au paiement d’une somme qui sera fixée à 150 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de la SA BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA BATIGERE ;

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation liant les parties à compter du 30 septembre 2025 ;

DIT qu’à défaut par M., [J], [I] d’avoir libéré le logement situé, [Adresse 4], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M., [J], [I] à la SA BATIGERE HABITAT à la somme de 219,28 euros, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNE M., [J], [I] à payer à la SA BATIGERE HABITAT cette indemnité d’occupation, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré ;

CONDAMNE M., [J], [I] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 3 987,54 euros au titre des loyers et charges impayés (échéance de janvier 2026 non incluse), ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M., [J], [I] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M., [J], [I] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge