MINUTE N°

N° RG 25/00218 – N° Portalis DB22-W-B7J-SZSI

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

Madame [G] [Y]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 Janvier 2026

DEMANDEUR :

Société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 7] sous le numéro 824 541 148 – dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [G] [Y] – demeurant [Adresse 1]

Non comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBÈS, Vice-Présidente

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Roger LEMONNIER

1 copie certifiée conforme à : Madame [G] [Y]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er septembre 2023, monsieur et madame [E] [P] a donné à bail à madame [G] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de1150 € et 45 € de provision sur charges.

Monsieur [E] [P] et la sASU Action Logement Service ont conclu un contrat de cautionnement selon le dispositif VISALE le 30 août 2023. Ce contrat de cautionnement prévoit qu’en cas de paiement par l’organisme, ce dernier bénéficiera d’une quittance subrogative, concernant tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et les privilèges du bailleur à l’encontre du locataire défaillant. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 novembre 2024.

Elle a ensuite fait assigner madame [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] par un acte d’huissier du 30 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 13 novembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES – représentée par son conseil – demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire ; d’ordonner l’expulsion de madame [G] [Y] ; et de condamner cette dernière au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 19.705 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES indique que le dernier règlement est intervenu 31 août 2025 et qu’il n’y a pas eu d’autre règlement depuis la délivrance du commandement de payer.

Madame [G] [Y] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de madame [G] [Y] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

— Sur la subrogation

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de location, le contrat de cautionnement, la convention dite « ETAT-UESL » pour la mise en oeuvre de la garantie VISALE, des quittances subrogatives et une attestation de créance. La société ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité à agir et est recevable en ses demandes.

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 14 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Caisse des Allocations Familiales des Yvelines, par la voie électronique le 20 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 1er septembre 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 novembre 2024, pour la somme en principal de 8.055 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 18 janvier 2025.

L’expulsion de madame [G] [Y] sera en conséquence ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Madame [G] [Y] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 19.705 euros à la date du 27 octobre 2025,échéance du mois d’août 2025 compris et les quittances subrogatives afférentes.

Ainsi, aucun élément de la procédure ne permet de contester le principe ni le montant de la dette locative arrêté au 27 octobre 2025, comprenant l’échéance du mois d’août 2025.

Madame [G] [Y] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 19.705 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 8.055 euros à compter du commandement de payer (25 avril 2024) et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [G] [Y] , partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES, madame [G] [Y] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action intentée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits de monsieur [E] [P] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2023 entre la Monsieur et madame [E] [P] et madame [G] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 18 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [G] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour madame [G] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, monsieur et/ou madame [E] [P] ou la société ACTION LOGEMENT SERVICES pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE madame [G] [Y] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de monsieur [E] [P], la somme de 19.705 euros (décompte arrêté au 27 octobre 2025, incluant l’échéance du mois d’août 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 8.055 euros à compter du commandement de payer (19 novembre 2024) et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [G] [Y] à verser à monsieur et/ou madame [E] [P] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois de septembre et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

ORDONNE que les indemnités d’occupation devront être versées à la société ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que cette dernière justifiera à Madame [G] [Y] des paiements et d’une quittance subrogative ;

CONDAMNE madame [G] [Y] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [G] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 8 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine ESPARBÈS, vice-président, et par monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, Le vice-président,