TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/02526

N° Portalis DBX4-W-B7J-ULP4

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 18 Décembre 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[K] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e LAKEHAL

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 18 décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Candys DUQUEROIX, Juge placée déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de TOULOUSE en date du 09 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB greffier lors des débats et de Aurélie BLANC greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 30 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition le 27 novembre 2025 prorogé au 18 décembre 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [K] [S],

demeurant [Adresse 7]

Comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 22 octobre 2019, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [S] [K] un appartement situé [Adresse 8] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 358,83 euros et une provision sur charges mensuelle de 67,96 euros.

Un emplacement de parking lui a également été donné à bail par contrat du 9 décembre 2019 pour la somme de 17,49 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 11 septembre 2024, La SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [S] [K] un commandement de payer les loyers et charges impayés pour un montant de 497,62 euros visant la clause résolutoire. La SA CDC HABITAT SOCIAL a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 9 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, La SA CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Madame [S] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1781,94 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 juillet 2025.

A l’audience du 30 septembre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, soutient oralement ses demandes initiales, qu’il maintient, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2850,08 euros, selon décompte du 30 septembre 2025 fourni à l’audience, hors frais de procédure.

Madame [S] [K], comparaissant en personne, expose avoir déposé un dossier de surrendettement dont la recevabilité a été prononcée 28 août 2025, et sollicite des délais de paiement suspensif à hauteur de 50 euros par mois. Elle indique avoir repris le paiement des loyers des mois de juillet et août 2025, précisant percevoir la somme de 1255 euros par mois au titre du chômage et habiter seule avec un enfant à charge.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, La SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 9 janvier 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 22 octobre 2019 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 11 septembre 2024, pour la somme en principal de 497,62 euros.

A défaut de paiement de la somme visée dans le commandement de payer dans le délai prescrit, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 novembre 2024.

La décision de recevabilité de la commission de surendettement datant du 28 août 2025, elle n’a aucune incidence sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 11 novembre 2024.

— Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

* Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VI. " Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers a, le 28 août 2025, déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par madame [K] [S] , avec orientation vers un réaménagement des dettes.

Il ressort du décompte produit par les demandeurs que madame [K] [S] a repris le paiement du loyer courant, avec un paiement effectué le 1er septembre 2025 d’un montant de 533,17 euros.

Dans ces conditions, madame [K] [S] remplissant les conditions d’octroi de délais de paiement prévues par l’article 24 VI-1° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement et en conséquence, de l’autoriser à se libérer de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

* Sur la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il en résulte que depuis la nouvelle loi du 27 juillet 2023 les effets de la clause résolutoire ne peuvent plus être suspendus d’office pendant le cours des délais ainsi accordés mais seulement s’il est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, ce qui est le cas en l’espèce.

La locataire ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience et Madame [K] [S] faisant l’objet d’une procédure de surendettement en cours de traitement, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Madame [K] [S] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, Madame [K] [S] pourra alors être expulsée des lieux loués, ainsi que tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la [Localité 6] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

— Sur les demandes en paiement

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit, outre le contrat de bail, un décompte du 30 septembre 2025 montrant que Madame [S] [K] reste devoir la somme de 2850,08 euros à cette date, après soustraction des frais de poursuite.

Madame [S] [K] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2850,08 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

— Sur les mesures accessoires

Madame [K] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture et de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu de la situation financière délicate de Madame [K] [S] et pour ne pas mettre en péril la bonne exécution du futur plan de surendettement, la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS, à la date du 11 novembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 octobre 2019 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et Madame [S] [K] concernant un appartement situé [Adresse 9]);

CONDAMNONS Madame [S] [K] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel la somme de 2850,08 euros , au titre de l’arriéré de loyers, de charges, indemnités d’occupation, (décompte arrêté au 30 septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONSTATONS que la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne a déclaré recevable le dossier de surendettement de Madame [S] [K] le 28 août 2025 ;

AUTORISONS Madame [S] [K] , sur le fondement de l’article 24 VI 1° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en l’attente de la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, du jugement prononçant des mesures imposées ou de toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement, à s’acquitter de sa dette par mensualités de 50 euros chacune, en sus du loyer et des charges courantes ;

DISONS que, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties seront suspendus et que, si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Madame [S] [K], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que Madame [S] [K], jusqu’à la décision à intervenir dans le cadre de la procédure de surendettement, devra régler la mensualité ci-dessus fixée et le loyer et les charges courants ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame Madame [S] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [S] [K] soit condamnée à verser à, la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur ;

RAPPELONS que l’article L.714-1 du code de la consommation régit l’articulation entre le traitement des situations de surendettement et la procédure en constat de la résiliation du bail et que les mesures adoptées ont vocation à se substituer aux dispositions prises par la présente ordonnance en l’attente ;

AUTORISONS l’expulsion de Madame [S] [K] et de tous occupants de son chef des lieux précités, en cas de non respect des modalités d’apurement de la dette et/ou de défaut de paiement des loyers et charges, dans le délai de deux ans courant à compter du caractère définitif de la décision à intervenir dans le cadre de la procédure de surendettement ;

DEBOUTONS la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande tendant à la condamnation de Madame [S] [K] au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [S] [K] aux dépens, qui comprendront notamment les coûts des commandements de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 27 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Candys DUQUEROIX, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, Greffière.

La Greffière, Le juge,