TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

31 MARS 2026

N° RG 25/00766 – N° Portalis DB22-W-B7J-TB3E

Code NAC : 54G

AFFAIRE : [K] [S] veuve [R] C/ [C] [Z], [B] [Z]

DEMANDERESSE

Madame [K] [S] veuve [R], née le 05 Mars 1953 à [Localité 1] (27), demeurant [Adresse 1],

représentée par M^e Anne-sophie CHEVILLARD-BUISSON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 441

DEFENDEURS

Monsieur [C] [Z], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Oriane DONTOT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617

Madame [B] [Z], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Oriane DONTOT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617

Débats tenus à l’audience du : 10 Février 2026

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 10 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 31 Mars 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [K] [R] est propriétaire d’une maison à usage d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 2] cadastré Section AB n°[Cadastre 1], pour l’avoir acquise aux termes d’un acte authentique en date du 17 octobre 1980 reçu par Maître [O] [M], Notaire à [Localité 3] (78). Madame [R] a fait réaliser des travaux d’aménagement des combles de sa maison en 1985.

Monsieur et Madame [Z] sont propriétaires de la parcelle voisine sise [Adresse 4] à [Localité 4], cadastrée Section AB n°[Cadastre 2] pour l’avoir acquise en 2021.

Les deux maisons sont mitoyennes.

Monsieur et Madame [Z] ont souhaité procéder à des travaux de surélévation de leur maison, et ont déposé un déclaration préalable de travaux le 22 décembre 2021. La Commune a accordé l’autorisation d’urbanisme sollicitée par arrêté de non-opposition à déclaration préalable en date du 8 avril 2022.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 28 mai 2025, Mme [K] [S] veuve [R] a assigné M. [C] [Z] et Mme [B] [Z] en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

Les parties ont été envoyées en audience de règlement amiable, qui n’a pas abouti.

Aux termes de ses conclusions, la demanderesse sollicite de voir :

— condamner Monsieur et Madame [Z] à procéder à la démolition de la partie de toiture située sur son fonds, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

— à titre subsidiaire, désigner un Géomètre-Expert avec pour mission :

➢ de prendre connaissance des plans de bornage dressé par le Cabinet [N] en 1980, des plans et tous autres documents des parties,

➢ de déterminer les limites de la parcelle sise [Adresse 3] à [Localité 2], cadastrées Section AB n°[Cadastre 1] appartenant à Madame [R], d’avec la parcelle cadastrée Section AB n°[Cadastre 2] appartenant à Monsieur et Madame [Z], sur la base du plan de bornage de 1980,

➢ de constater l’étendue de l’empiètement des éléments de l’ouvrage, propriété de Monsieur et Madame [Z] sur celui de Madame [R], en se référant au plan établi en 1980 par Monsieur [N], Géomètre-expert,

➢ En cas d’empiètement, déterminer les travaux nécessaires à la déconstruction partielle des parties de l’ouvrage litigieux empiétant sur la propriété de Madame [R],

— condamner Monsieur et Madame [Z] à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle affirme que la toiture des époux [Z] déborde amplement sur sa toiture, qui s’arrête pour sa part au niveau de la limite séparative de propriété, rappelant que sa maison a été rebâtie en 1949, que le terrain a été borné en 1980 et que les combles ont été aménagés en 1985. Elle précise que les pièces graphiques du permis de construire de 1985 démontrent que la maison a été bâtie sur la limite séparative mitoyenne définie par le plan de bornage du Cabinet [N] de 1980.

Elle conteste les arguments des défendeurs qui pour tenter de s’opposer à ses demandes prétendent que la façade et la toiture de sa maison empièterait sur leur mur pignon côté rue, alors que l’empiétement de toiture dénoncé par elle est situé côté jardin.

Elle soutient que la limite divisoire est on ne peut plus simple à déterminer, puisqu’elle passe au milieu des deux murs pignons, comme le montre le plan de bornage de Monsieur [N] ; que par ailleurs, les plans annexés à la demande de permis de construire de 1985 montrent sans ambiguïté aucune que les travaux d’aménagement des combles et de construction d’une véranda n’ont rien changé à l’assiette de la toiture, qui est restée en place. Elle conteste donc, contrairement à ce que soutiennent les époux [Z], que sa maison n’a pas connu de surélévation, et les travaux d’aménagement réalisés en 1985 n’ont pas modifié la structure de la toiture. Elle conclut que la toiture des époux [Z], qui déborde sur sa toiture constitue un trouble manifestement illicite.

Elle ajoute subsidiairement qu’à supposer que sa toiture empièterait de 22 cm sur le mur pignon des époux [Z], elle déclare être fondée à se prévaloir de la prescription acquisitive décennale, et subsidiairement de la prescription acquisitive trentenaire.

Aux termes de leurs conclusions, les défendeurs sollicitent de voir :

— juger à l’absence d’empiètement de leur fonds sur le fonds de Mme [R],

— juger ne pas être compétent pour décider les prétentions de Mme [R] sur le fondement de la prescription acquisitive,

— à titre subsidiaire, juger à l’absence de prescription acquisitive et rejeter la demande principale de Mme [R],

— juger que la demande de désignation d’un géomètre-expert est inutile et en conséquence la rejeter,

— condamner Mme [R] à leur verser la somme de 5200 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Mme [R] à leur verser la somme de 3500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Ils font valoir que leur nouvelle toiture et la bande de rive, bien qu’à l’aplomb de la limite séparative, ne la dépassent pas et ne constituent donc pas un empiètement au sens du droit, et que dès lors, aucune atteinte à la propriété de Mme [R] ne saurait être retenue. Ils concluent que leur toiture ne déborde aucunement sur la propriété de la demanderesse et qu’autrement dit les travaux de surélévation de leur maison n’ont pas eu pour conséquence un quelconque empiètement sur le fonds de la demanderesse.

Ils soutiennent au contraire que la construction de la demanderesse ne respecte pas l’alignement déterminé par le bornage du cabinet Ravuz de novembre 1980, relevant que sur ce bornage, tout laisse à penser que la limite séparative se situe à l’aplomb des murets de séparation de la propriété de Mme [R], et que ces murets leur appartiendraient, côté jardin, et côté rue, à Mme [R].

Ils indiquent que si la limite de propriété est à l’aplomb du mur de la véranda de Mme [R], lui-même à l’aplomb du muret séparatif situé sur leur fonds, la toiture de la véranda de Mme [R] déborde au-dessus de leur propriété d’environ 10 cm. Ils soutiennent donc que la construction de Mme [R] empiète sur leur fonds en façade rue, en toiture du bâtiment principal et en toiture de la véranda de Mme [R].

Ils ajoutent que Mme [R] ne peut se prévaloir d’une quelconque prescription acquisitive (usucapion) décennale, et subsidiairement d’une prescription acquisitive trentenaire, étant rappelé que le juge des référés n’est pas compétent pour trancher la question de l’usucapion, et qu’en tout état de cause, celle-ci n’est pas établie de manière évidente et est mal fondée.

Ils poursuivent en relevant que la demande de désignation d’un expert n’est pas justifiée, soulignant qu’il ressort clairement des éléments de preuve produits et notamment le constat d’huissier réalisé le 20 juin 2023, qu’il existe entre les deux fonds des parties, deux murs pignons accolés et non un seul mur mitoyen, que la parcelle sise [Adresse 3] à [Localité 2], cadastrée Section AB n°[Cadastre 1] appartenant à Mme [R] empiète en façade rue, en toiture du bâtiment principal et en toiture de la véranda sur la parcelle cadastrée AB n°[Cadastre 2] leur appartenant et que les éléments de leur propriété n’empiète pas sur le fonds de Mme [R], la toiture et la bande de rive y afférente des premiers se situant à l’aplomb du fonds de la seconde.

Ils terminent en alléguant que le comportement de Mme [R] leur a causé un préjudice, du fait de son refus d’accéder à sa toiture pour la réalisation des travaux d’étanchéité des deux murs pignons, ayant empêché la finalisation de l’isolation par l’extérieur de leur maison.

La décision a été mise en délibéré au 31 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande de démolition

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient à la partie qui s’en prévaut d’en faire la démonstration avec l’évidence requise devant le juge des référés. La notion de trouble manifestement illicite requiert que l’illicéité supposée des troubles dénoncés soit caractérisée avec l’évidence requise devant le juge des référés.

Les mesures qui peuvent être prises doivent être conservatoires ou de remise en état, le juge des référés étant tenu de prendre la mesure nécessaire et adéquate, sans possibilité de trancher le fond.

Si la condition de l’absence de contestation sérieuse du droit invoqué n’est pas requise par l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, pour autant, une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’article 545 ajoute que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

L’empiètement constitue une atteinte directe au droit de propriété protégé par l’article 544 susvisé. Il se définit comme une extension matérielle d’une propriété sur une autre. Il est qualifié comme étant toute intrusion physique dans la propriété d’autrui.

Pour être juridiquement qualifié, l’empiètement doit présenter plusieurs caractéristiques fondamentales.

Il suppose une usurpation spatiale tangible. Il est établi que même un débord minime de quelques centimètres peut constituer un empiètement sanctionnable. L’élément matériel peut prendre diverses formes : un mur, une avancée de toit, une terrasse, une fondation souterraine ou encore des canalisations traversant la propriété voisine sans autorisation.

Ensuite, l’empiètement implique une atteinte au droit de propriété. Cette atteinte doit être objectivement constatée, indépendamment de la bonne ou mauvaise foi de son auteur.

La qualification d’empiètement entraîne une voie principale de réparation, la remise en état par démolition de l’ouvrage empiétant, et plus exceptionnellement, l’allocation de dommages-intérêts lorsque la démolition s’avère disproportionnée.

La preuve incombe au propriétaire qui allègue subir l’empiètement, conformément à l’article 1353 du Code civil.

En l’espèce, les pièces produites (plan de bornage de 1980, permis de construire de 1985, déclaration préalable de travaux de 2021, constats de commissaire de justice du 2 mars 2023 et du 20 juin 2023) ne démontrent pas, avec l’évidence requise en référé, l’existence des empiétements de toiture respectivement dénoncés par chacune des parties.

Le trouble manifestement illicite allégué par la demanderesse n’est donc pas caractérisé. De même, l’appréciation d’une éventuelle prescription acquisitive relève de la compétence du juge du fond et excède largement les pouvoirs du juge des référés.

La demande de démolition sera rejetée.

Sur la demande d’expertise

L’article 143 du code de procédure civile dispose que « Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. »

L’article 232 du code de procédure civile ajoute que « Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert la lumière d’un technicien. »

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. ».

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte, la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel. Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Le motif légitime est un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, et présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui ; elle doit être pertinente et utile.

En l’espèce, au regard des pièces produites et notamment de l’imprécision des photographies et plans et des contradictions entre les constats de commissaire de justice, une expertise géométrique s’avère nécessaire, pour permettre de déterminer avec exactitude les limites des propriétés litigieuses. L’expertise comprend généralement l’analyse des titres de propriété et documents cadastraux, la réalisation de relevés topographiques, l’exploitation des titres de propriété et la quantification précise de la surface d’empiètement.

En conclusion, la mesure demandée est légalement admissible ; le litige potentiel a un objet et un fondement suffisamment caractérisés ; la prétention de la demanderesse n’est pas manifestement vouée à l’échec ; la demanderesse, dont les allégations ne sont pas imaginaires et présentent un certain intérêt, justifie du caractère légitime de sa demande.

En conséquence, il sera fait droit à la demande dans les conditions détaillées au dispositif.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’absence d’obligation non sérieusement contestable, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Au stade de l’expertise, aucune des parties n’est considérée comme succombante, il n’y a donc pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront à la charge de la demanderesse.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Rejetons la demande de démolition,

Ordonnons une expertise,

Commettons pour y procéder M. [F] [W], expert, inscrit sur la liste de la Cour d’appel de Versailles, avec mission de :

* convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

* se faire remettre toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

* se rendre sur les lieux et en faire la description,

* rechercher la ligne séparative entre les propriétés susvisées, notamment d’après les titres, les bornages antérieurs, la possession, les marques extérieures, le relevé cadastral, les us et coutumes, en procédant, si besoin est, au mesurage et arpentage des fonds,

* préciser l’emplacement d’ouvrages récents ou de plantations pouvant être considérés comme des empiètements sur la propriété d’autrui, les décrire et les positionner sur un plan, le cas échéant, rechercher tous éléments de nature à déterminer la date de leur réalisation,

* dresser un plan des lieux avec les limites prétendues par les parties, celles des différents géomètres intervenus, celles cadastrales, et celles qu’il propose,

* évaluer, notamment au vu de devis communiqués par les parties, les solutions et travaux nécessaires pour remédier à ou aux empiètements éventuels et en chiffrer le coût,

* rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

* mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, par le dépôt d’un pré-rapport, les parties en mesure de faire valoir, dans le délai qu’il leur fixera, leurs observations qui seront annexées au rapport,

Disons que l’expert pourra, si besoin est, se faire assister de tout sapiteur de son choix,

Fixons à 3000 euros TTC le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui sera versé par la demanderesse, au plus tard le 30 juin 2026, entre les mains du régisseur d’avance de recettes de cette juridiction, sous peine de caducité,

Rappelons que le règlement peut être effectué par virement bancaire (en demandant le RIB à l’adresse mail : [Courriel 1] ) ou soit par chèque à l’ordre de la Régie d’avances et recettes du Tribunal Judiciaire Versailles, accompagné de la copie exécutoire de la décision,

Impartissons à l’expert, pour le dépôt du rapport d’expertise, un délai de 6 mois à compter de l’avertissement qui lui sera donné par le greffe du versement de la provision,

Disons qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises qui est par ailleurs chargé de la surveillance des opérations d’expertise,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages-intérêts,

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons que les dépens seront à la charge de la demanderesse.

Prononcé par mise à disposition au greffe le TRENTE ET UN MARS DEUX MIL VINGT SIX par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Wallis REBY Gaële FRANÇOIS-HARY