TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

09 AVRIL 2026

N° RG 24/06108 – N° Portalis DB22-W-B7I-SPA5

Code NAC : 72A

LCD

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 2] représenté par son syndic, le cabinet CPH IMMOBILIER, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 689 801 314 dont le siège social est situé [Adresse 3] et représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Sabrina DOURLEN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Nadia MOGAADI, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [S]

demeurant [Adresse 4],

représentée par Maître Anne-Sophie REVERS de la SELARL ANNE-SOPHIE REVERS AVOCAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Jean-Loïc TIXIER-VIGNANCOUR, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 15 Novembre 2024 reçu au greffe le 19 Novembre 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 03 Février 2026, après le rapport de Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente désignée par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Avril 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [X] [S] est propriétaire des lots n°715 et 769 au sein de la [Adresse 1], sise [Adresse 5].

Par un jugement en date du 15 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles a :

— condamné Mme [X] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [U] les sommes suivantes :

∙ 6.645,13 euros au titre des charges de copropriété restées impayées arrêtées au 14 novembre 2022, avec intérêts au taux légal pour la somme de

4.565,89 euros à compter du 2 décembre 2021 et pour la somme

de 2.079,24 euros à compter du 2 décembre 2022,

∙ 349,80 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,

∙ 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [U] de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné Mme [X] [S] au paiement des dépens de l’instance,

— condamné Mme [X] [S] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire était de droit.

Faisant grief à Mme [X] [S] de persister à ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 5] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, le Cabinet CPH IMMOBILIER, a, par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, fait assigner Mme [X] [S] devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10 et 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 1231-1 du code civil, des articles 514, 696 du code de procédure civile et de l’article 700 du code de procédure civile, de :

— condamner Mme [X] [S] à lui payer les sommes suivantes :

∙ 13.922,80 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er décembre 2022 au 17 octobre 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024 sur la somme de 10.862,08 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

∙ 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

∙ 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner Mme [X] [S] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 8 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 1231-1 du code civil, des articles 514, 696 du code de procédure civile et de l’article 700 du code de procédure civile, de :

— condamner Mme [X] [S] à lui payer les sommes suivantes :

∙ 6.070,76 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er décembre 2022 au 4ème trimestre 2025 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024 sur la somme de 10.862,08 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

∙ 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

∙ 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner Mme [X] [S] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 2 décembre 2025, Mme [X] [S] demande au tribunal de :

— réduire le montant dont le syndicat des copropriétaires [U] poursuit le paiement de la somme de 4.766,93 euros ;

Vu les paiements effectués par Mme [S] depuis la date à laquelle l’assignation a été délivrée,

— débouter le syndicat des copropriétaires [I] [Adresse 6] de ses demandes en paiement de charges de copropriété ;

— débouter le syndicat des copropriétaires [I] [Adresse 6] de sa demande en paiement de dommages et intérêts à concurrence de la somme de 2.000 euros ;

— débouter le syndicat des copropriétaires [U] de sa demande en paiement de la somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

— condamner le syndicat des copropriétaires [U] à payer à Mme [X] [S] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner en tous les dépens de l’instance.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 17 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, qu’il fixe à la somme de 6.070,76 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er décembre 2022 au

4ème trimestre 2025, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété et la fiche immeuble attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [X] [S] pour les lots n°715 et 769,

— le jugement du 15 mai 2023 susvisé et l’acte de signification dudit jugement,

— une mise en demeure en date du 11 septembre 2024 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à la défenderesse pour un montant de 10.862,08 euros au titre des charges de copropriété dues au 3ème trimestre 2024 inclus,

— un relevé de compte sur la période courant du 1er décembre 2022 au

17 octobre 2024 pour un solde débiteur de 13.922,80 euros,

— un relevé de compte sur la période courant du 1er décembre 2022 au

28 avril 2025 pour un solde débiteur de 9.468,27 euros,

— un relevé de compte sur la période courant du 1er décembre 2022 au

8 octobre 2025 pour un solde débiteur de 6.070,76 euros,

— des appels de fonds pour la période courant du 1er décembre 2022 au

31 décembre 2025,

— les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2022, 2023 et 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

13 avril 2022, 17 mai 2023, 2 avril 2024 et 16 mai 2025 ayant approuvé les comptes des exercices 2021, 2022, 2023 et 2024, voté les budgets prévisionnels des exercices 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026 et voté la réalisation de divers travaux.

Mme [X] [S] conteste le calcul de la créance effectué par le syndicat des copropriétaires.

Sur les sommes dues au titre du jugement du 15 mai 2023

Elle fait tout d’abord valoir que le jugement rendu le 15 mai 2023 l’a condamnée à verser la somme de 6.645,13 euros au titre des charges arrêtées au 14 novembre 2022, la somme de 349,80 euros au titre des frais nécessaires et 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et qu’il résulte du relevé des charges édité le 29 octobre 2024 par le syndic qu’il lui a imputé des sommes supérieures pour la période considérée. Elle soutient

à ce titre que le syndic lui a imputé des débits pour la somme totale de 2.837,59 euros, tandis que le total des sommes hors charges auxquelles elle a été condamnées par le jugement s’élevait à la somme de 1.442,18 euros (comprenant 72,38 euros de frais de signification).

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le jugement du 15 mai 2023 a également condamné Mme [X] [S] à des intérêts, qui s’élèvent à

127,23 euros, et que les dépens s’élèvent à 521,81 euros, de sorte

que la défenderesse était redevable d’une somme totale de 8.643,97 euros au titre de ce jugement. Il ajoute que le tribunal avait alors condamné Mme [X] [S] à la totalité des sommes sollicitées par le syndicat des copropriétaires au 14 novembre 2022, frais inclus, de sorte qu’il n’existait aucune régularisation à effectuer au profit de Mme [X] [S].

Il résulte du relevé de compte en date du 29 octobre 2024, versé aux débats par la défenderesse, qu’à la date du 14 novembre 2022, son compte présentait un solde débiteur de 6.994,93 euros, charges et frais inclus.

Le jugement du 15 mai 2023 ayant précisément condamné Mme [X] [S] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 6.994,93 euros

(6.645,13 euros au titre des charges + 349,80 euros au titre des frais), la défenderesse n’apporte pas la preuve de ce que le syndic lui aurait imputé des frais supplémentaires pour la période antérieure au 14 novembre 2022. Il sera à cet égard rappelé qu’il n’appartient pas au tribunal de céans de procéder à un nouveau calcul des condamnations prononcées à l’encontre de Mme [X] [S] dans le jugement du 15 mai 2023, lequel a autorité de la chose jugée.

Mme [X] [S] devait ainsi, à la suite de ce jugement :

— la somme de 6.994,93 euros,

— les intérêts selon les modalités fixées par le jugement,

—  1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens.

S’agissant des intérêts, il résulte du décompte du commissaire de justice en date du 28 avril 2025 versé aux débats par le syndicat des copropriétaires qu’ils s’élevaient à 127,23 euros au 6 novembre 2023, date à laquelle Mme [X] [S] a apuré sa dette. Ce montant n’est pas contesté par la défenderesse et sera dès lors retenu.

S’agissant des dépens, le syndicat des copropriétaires les fixe au montant de 521,81 euros, sur le fondement du décompte du commissaire de justice susmentionné.

Il sera relevé que ledit décompte vise des frais de signification du jugement en double, le syndicat des copropriétaires n’expliquant pas pour quelle raison une telle double signification était nécessaire. Seuls les frais de la première signification du jugement à hauteur de 72,38 euros, lesquels ne sont pas contestés par la défenderesse, seront donc retenus à ce titre.

S’agissant des autres dépens, les frais d’assignation seront retenus à hauteur de 109,74 euros. En revanche, les autres frais, qui concernent l’exécution du jugement, ne sauraient être considérés comme des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile et seront par conséquent écartés. Il sera à cet égard relevé que sur le commandement aux fins de saisie vente joint au décompte du commissaire de justice, figure une ligne “dépens instance” relative au jugement du 15 mai 2023, à hauteur de 183,02 euros uniquement (soit 109,74 euros de frais d’assignation + 73,28 euros de frais de signification du jugement à la première adresse).

Il en résulte que Mme [X] [S] était redevable de la somme de 182,12 euros au titre des dépens du jugement du 15 mai 2023 (109,74 euros + 72,38 euros).

La défenderesse devait donc un total de 8.304,43 euros au syndicat des copropriétaires au titre de ce jugement (6.645,13 euros au titre des charges, 349,80 euros au titre des frais, 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 127,23 euros au titre des intérêts et 182,12 euros au titre des dépens).

Or le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que Mme [X] [S] a réglé la somme totale de 8.643,97 euros (6.000 euros + 1.500 euros + 1.143,97 euros), soit un trop versé de 339,54 euros qui devrait apparaître à son crédit sur les relevés de compte débutant au 1er décembre 2022.

Sur les charges dues postérieurement au jugement du 15 mai 2023

Il résulte du dernier décompte produit aux débats par le syndicat

des copropriétaires, avec une reprise de solde à zéro à compter

du 1er décembre 2022, que le montant des charges dues, hors frais, s’élève à 3.980,76 euros au 8 octobre 2025 (28.410,37 – 24.429,61), dont il convient de déduire le trop versé de 339,54 euros susvisé.

Mme [X] [S] soutient que des divergences existent entre ce décompte et les appels de fonds qui lui sont adressés, et produit aux débats un appel de fonds en date du 29 septembre 2025 qui mentionne effectivement un solde débiteur de 7.238,31 euros, appels de fonds du 4ème trimestre 2025 inclus.

Toutefois, les charges imputées au débit de la défenderesse sur le décompte du 8 octobre 2025 correspondent aux appels de fonds produits par le syndicat des copropriétaires, dont les montants ne sont pas contestés par Mme [X] [S].

Mme [X] [S] est donc redevable d’une somme de 3.641,22 euros (3.980,76 – 339,54) au titre des charges de copropriété arrêtées au 8 octobre 2025, appels de fonds du 4ème trimestre 2025 inclus, et sera condamnée au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.090 euros correspondant aux frais portés au débit de la défenderesse comme suit :

— le 29 juin 2023 : 600 euros au titre de “SUIVI ET EXEC. JGT DU 15.03.23”,

— le 8 septembre 2023 :120 euros au titre de “2023 – PROTOCOLE ACCORD”,

— le 25 septembre 2023 : 230 euros au titre de “FICHE 3233 – [S]”,

— le 11 septembre 2024 : 120 euros au titre de “TRANSMISSION AVOCAT DOSSIER 2”,

— le 11 septembre 2024 : 120 euros au titre de “mise en demeure”,

— le 17 octobre 2024 : 360 euros au titre de “CONSTITUTION DOSSIER AVOCAT”,

— le 6 mars 2025 : 180 euros au titre de “SUIVI DOSSIER CONTENTIEUX”,

— le 18 juin 2025 : 180 euros au titre de “SUIVI DE DOSSIER CTX”,

— le 12 septembre 2025 : 180 euros au titre de “SUIVI DE DOSSIER CONTENTIEUX”.

Il convient de relever que, comme le soutient Mme [X] [S], aucun protocole d’accord n’est communiqué. Le simple fait qu’elle ait contacté le syndic pour proposer un échéancier n’est pas de nature à justifier la facturation de frais de “protocole d’accord” à hauteur de 120 euros.

Par ailleurs, comme rappelé ci-dessus, les frais de tranmission de dossier avocat, de constitution de dossier avocat et de suivi de dossier contentieux ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du

10 juillet 1965, peu important qu’ils figurent au contrat de syndic.

En outre, les frais de suivi et exécution du jugement du 15 mai 2023 et les frais de prise d’hypothèque qui ont été engagés antérieurement à la mise en demeure, dans le cadre de l’exécution dudit jugement, ne sont pas non plus des frais nécessaires au sens de l’article précité.

Enfin, si la mise en demeure du 11 septembre 2024 est produite aux débats par le syndicat des copropriétaires, aucune facture n’est versée pour justifier le montant de 120 euros réclamé à ce titre.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’intégralité de ses demandes au titre des frais de recouvrement.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse aux intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024 sur la somme de 10.862,08 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 12 septembre 2024, date de la mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance pendant plus d’un an, ce en dépit d’une précédente condamnation, a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [X] [S] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Mme [X] [S], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [X] [S] sera condamnée à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera corrélativement déboutée de sa demande à ce titre.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Condamne Mme [X] [S], à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 3.641,22 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au

8 octobre 2025, appels de fonds du 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2024 ;

Condamne Mme [X] [S], à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [X] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [X] [S] aux dépens ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 AVRIL 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT