TRIBUNAL

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Chambre de proximité

N° RG 25/00862 – N° Portalis DB22-W-B7J-TIMZ

JUGEMENT

Du : 09 Avril 2026

S.D.C. DE L ENSEMBLE IMMOBILIER 2,8,14,20 ET [Adresse 2], [Adresse 3] ET 268,276,320

C/

[P] [Y] [N], [F] [C]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e CHAUVET LECA

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [I] [N]

Mme [C]

Minute : /2026

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 09 Avril 2026 ;

Sous la présidence de Madame Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 29 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 4], [Adresse 5]

repésenté par son syndic la S.A.S IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Ghislaine CHAUVET-LECA, avocat au barreau de PARIS

ET

DEFENDEURS :

Monsieur [P] [I] [N]

[Adresse 7]

[Localité 4]

non comparant

Madame [F] [C]

[Adresse 7]

[Localité 4]

non comparante

A l’audience du 29 Janvier 2026, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

M. [P] [I] [N] et Mme [F] [C] sont propriétaires du lot n°27 et 46 correspondants respectivement à un appartement de type T4 et à un parking au sein de l’immeuble sis [Adresse 4], [Adresse 8] et [Adresse 9].

Des charges de copropriétés n’ont pas été régulièrement acquittées.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], [Adresse 8] et [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, le cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, a assigné M. [P] [I] [N] et Mme [F] [C] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de :

condamner solidairement M. [P] [I] [N] et Mme [F] [C] à lui payer les sommes suivantes :3 466,29 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés échus au 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 29 octobre 2024 et sous astreinte financière de 50 euros par jour de retard à compter de la présente assignation, 1 749,73 euros correspondant au titre des frais nécessaires, tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, voire subsidiairement à titre de dommages et intérêts, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, 1 500 euros au titre de dommages et intérêts, 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ordonner la capitalisation des intérêts,condamner solidairement voire in solidum M. [P] [I] [N] et Mme [F] [C] au paiement des entiers dépens, rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit, à défaut de l’ordonner.

A l’audience du 29 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires représenté par son conseil, maintient ses demandes telle que dans l’assignation. Il insiste sur le fait que les charges sont impayées depuis 2022.

Bien que respectivement régulièrement cités à étude, M. [P] [I] [N] et Mme [F] [C] n’étaient ni présents ni représentés à l’audience.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du demandeur et à ses conclusions soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 avril 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

1- Sur la solidarité

L’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété aux termes duquel figure une clause de solidarité, de sorte que M. [P] [I] [N] et Mme [F] [C], copropriétaires indivis, doivent être condamnés solidairement au paiement de la dette à hauteur.

2- Sur le paiement des charges de copropriété sous astreinte

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présents à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives privatives comprises dans leur lot.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce le Syndicat des Copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes:

le relevé de propriété,le règlement de copropriété le contrat de syndic,la sommation de payer en date du 29 octobre 2024,des mises en demeure et relance sur les années 2022 et 2024,le relevé de compte copropriétaire du 1er juillet 2021 jusqu’au 1er juillet 2025, les décomptes du 1er octobre 2021 jusqu’au 1er juillet 2025,les appels de fonds pour charges et travaux entre le 1er octobre 2021 et le 30 septembre 2025, les procès-verbaux des Assemblées générales de 2020 à 2025,des attestations de non recours des Assemblées générales,

Il ressort de l’ensemble de ces documents, et notamment du décompte actualisé et apuré, que la créance s’élève à la somme de 3 466,29 euros, arrêtée au 1er juillet 2025, appel du 3ème trimestre 2025 inclus.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [P] [I] [N] et Mme [F] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], [Adresse 8] et [Adresse 10], pris en la personne de son syndic, la somme de 3 466,29 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés à la date du 1er juillet 2025, appel du 3ème trimestre 2025 inclus.

Cette somme produira des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer délivrée par commissaire de justice le 29 octobre 2024.

L’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En l’espèce, il n’apparaît pas nécessaire de prononcer une astreinte, le demandeur obtenant par ailleurs des dommages et intérêts et la capitalisation du droit aux intérêts, ce qui devrait motiver les défendeurs à régler rapidement les sommes dues.

La demande d’astreinte sera donc rejetée.

3– Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, il est réclamé la condamnation solidaire des défendeurs au titre des frais de recouvrement au paiement de la somme totale de 1 749,73 euros.

Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte de M. [P] [I] [N] et Mme [F] [C] des frais de mise en demeure de 54,38 euros à sept reprises, des frais de relance de 39,50 euros à cinq reprises, des frais de sommations de payer à 132,73 euros, des frais de transmission du dossier à un auxiliaire de justice de 343,17 euros et de 360 euros ainsi que des frais d’huissier de 180 euros et 155,67 euros.

Le demandeur produit aux débats plusieurs mises en demeure.

S’agissant des frais de mise en demeure, une seule mise en demeure et une seule relance sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006.

En effet, le syndicat des copropriétaires pouvait agir dès 2022 et les premiers défauts de paiement pour recouvrer les sommes dues par une action en justice et ne pas multiplier les frais de recouvrement.

Dès lors que la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, dont le coût ne pourra être évalué à plus de 20 euros, et des frais de lettre de relance, estimés au coût de 5 euros, sera par conséquent accueillie à hauteur de la somme de 25 euros.

S’agissant des frais de transmission du dossier à un auxiliaire de justice, ils relèvent de l’activité du syndic et ne sont pas inclus dans les frais nécessaires au sens de la loi précitée.

Le syndicat impute enfin au débit du compte des frais d’huissier (frais de transmission de dossier, frais de sommation…) qui relèvent des dépens et seront donc examinés sur ce fondement.

En conséquence, il convient de condamner solidairement les défendeurs à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 25 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et ce avec intérêts au taux légal qu’à compter de la signification de l’assignation, en raison de l’absence de preuve de réception des mises en demeure.

4- Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires demande que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt.

L’ancienneté de la dette et l’absence de réaction des défendeurs à toutes les actions amiables de recouvrement commandent qu’il soit fait droit à cette demande de capitalisation des intérêts.

5- Sur la demande en dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

L’irrégularité de paiement des charges par M. [P] [I] [N] et Mme [F] [C] depuis le 3ème trimestre de l’année 2021 a entraîné un préjudice certain pour le syndicat de copropriétaires, dont les dépenses liées à l’entretien des parties communes et au bon fonctionnement des équipements commun ont dû être assumées par les autres copropriétaires.

En se refusant de façon répétée depuis l’année 2022 de s’acquitter régulièrement de leurs charges de copropriété sans raison valable, M. [P] [I] [N] et Mme [F] [C] ont commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

Ce préjudice sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts au paiement de laquelle ils seront condamnés solidairement.

6- Sur les autres demandes

M. [P] [I] [N] et Mme [F] [C], parties perdantes, supporteront in solidum les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 1000 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [P] [I] [N] et Mme [F] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], [Adresse 8] et [Adresse 10], représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE, les sommes suivantes :

—  3 466,29 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés, arrêtés à la date du 1er juillet 2025, appel du 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024,

—  25 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024,

—  1000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

REJETTE la demande d’astreinte,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE in solidum M. [P] [I] [N] et Mme [F] [C] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date indiquée en tête du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE