Cour d’Appel de [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BELFORT

Service civil de proximité

[Adresse 5]

[Localité 6]

Minute n°

N° RG 25/00203 – N° Portalis DB3P-W-B7J-CPNH

Nature : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – 0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. ICF HABITAT NORD EST

C/

[S] [E]

JUGEMENT CIVIL

Juge des Contentieux de la Protection

du 04 Décembre 2025

Composition du tribunal :

Présidente : Camille ZIMMER

Greffière : Marine BLATTNER

Débats :

Vu le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile,

L’affaire a été examinée à l’audience publique du six octobre deux mil vingt cinq du tribunal judiciaire de Belfort, tenue par Camille ZIMMER, juge au tribunal judiciaire de Belfort, chargée des fonctions de Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Marine BLATTNER, Greffière,

L’affaire oppose :

S.A. ICF HABITAT NORD EST, dont le siège social est sis [Adresse 4]

DEMANDERESSE représentée par M^e Florence ROBERT, demeurant [Adresse 1], avocat au barreau de BESANCON

Et :

Madame [S] [E], demeurant [Adresse 2]

DEFENDERESSE comparante en personne à l’audience,

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. La présidente a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 04 décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

La présente décision est contradictoire et en premier ressort.

Copie certifiée conforme + copie exécutoire délivrées le 04/12/2025

à : M^e Florence ROBERT

Copie certifiée conforme délivrée le 04/12/2025

à : Mme [S] [E]

+ copie certifiée conforme Secrétariat CCAPEX

+ copie certifiée conforme Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé du 1er septembre 2024, la SA ICF Habitat Nord Est a loué à Mme [S] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2025, la SA ICF Habitat Nord Est a fait délivrer à Mme [E] une sommation de payer la somme de 1 931,48 € au titre des loyers et charges échus au 20 janvier 2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 21 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2025, la SA ICF Habitat Nord Est a fait assigner Mme [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Belfort et demande de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers,juger que la locataire occupe sans droit ni titre les locaux loués à compter du jugement à intervenir, ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 658,59 € à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clés,condamner la locataire à payer la somme de 2 501,22 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 25 mars 2025, sous réserve des loyers à échoir, qui seront actualisés au jour de l’audience avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,condamner la locataire à payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer du 21 janvier 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Territoire de [Localité 7] le 8 avril 2025.

Le tribunal a reçu le rapport de l’enquête sociale réalisé le 3 juillet 2025 dans le cadre de la prévention des expulsions locatives. Il en ressort que Mme [E] est mère de deux enfants mineurs placés auprès d’un Tiers Digne de Confiance et à l’égard desquels elle bénéficie de droits de visite et d’hébergement. Elle n’a effectué aucun paiement de loyer depuis son entrée dans les lieux mais s’est récemment acquittée de trois loyers et a exprimé sa volonté de se mobiliser pour améliorer sa situation. Mme [E] justifie la naissance de sa dette par une mauvaise gestion de son budget. Sur le plan professionnel, elle est suivie dans le cadre d’un projet de réinsertion professionnelle.

L’affaire a été appelée lors de l’audience du 7 juillet 2025 et renvoyée à l’audience du 6 octobre 2025 aux fins de s’assurer de la reprise du paiement du loyer courant par la locataire.

L’affaire a été retenue à l’audience du 6 octobre 2025.

A cette audience, la SA ICF Habitat Nord Est, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile. Elle a actualisé sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3 259,27 €, au titre des loyers et charges échus au 3 octobre 2025. La demanderesse s’en est rapportée quant à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Citée par acte délivré à l’étude de commissaires de justice, Mme [E], comparante, n’a pas contesté la demande en son principe. Elle a justifié avoir payé la somme de 300 € le jour même de l’audience par virement. La défenderesse a proposé d’apurer la dette par mensualités de 82 € et a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le II est également applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement à la CCAPEX le 21 janvier 2025 soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 4 avril 2025.

Sa demande aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le III est également applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 8 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 7 juillet 2025.

La demande formée par la bailleresse aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties est donc également recevable à ce titre.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du contrat de bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

En l’espèce, la bailleresse verse aux débats un décompte des loyers et charges, arrêté au 3 octobre 2025, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies par la bailleresse et des justificatifs apportés à l’audience par la défenderesse que la dette locative de Mme [E] s’élève à la somme de 2 959,27 € (soit la somme de 3 259,27 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 300 € correspondant au dernier versement effectuée par la locataire et non compris dans le décompte produit par la bailleresse) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2025 inclus.

La défenderesse ne conteste pas ne pas avoir apuré sa dette et ne démontre pas avoir payé d’autres sommes que celles figurant sur le décompte produit et celle réglée le jour de l’audience.

Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur la résiliation du bail et la demande reconventionnelle en délais de paiement

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort du décompte arrêté au 3 octobre 2025 et des justificatifs de la locataire, que la dette locative s’élève à la somme de 2 959,27 €.

L’examen du décompte démontre des paiements, plus réguliers les derniers mois, mais insuffisants à rembourser la dette.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave de la locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Néanmoins, Mme [E] justifie à l’audience, d’une part de sa situation personnelle et financière, et d’autre part, d’avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer résiduel et être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts de la bailleresse puisqu’elle dispose d’allocations familiales, d’allocations logement, de soutien familial mais également du RSA ainsi que d’une prime d’activité.

Dès lors, il convient d’accorder un délai à Mme [E] pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision et de ne prononcer la résiliation du bail et l’expulsion des lieux loués que pour le cas où les obligations ne seraient pas exécutées dans ce délai.

À défaut de règlement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’expulsion de Mme [E] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Dans cette dernière hypothèse, et en application de l’article 544 du code civil, Mme [E] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de la date de résiliation du contrat à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les frais du procès :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [E] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer délivrée par la SELARL [B] [L] le 21 janvier 2025, de l’assignation du 4 avril 2025 ainsi que de sa notification à la préfecture le 8 avril 2025.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement de la locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA ICF Habitat Nord Est les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance.

Il y a donc lieu de rejeter cette demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DÉCLARE recevable la demande formée par la SA ICF Habitat Nord Est à l’encontre de Mme [S] [E] aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat de bail conclu le 1er septembre 2024 entre les parties le portant sur le logement situé [Adresse 3] ;

CONDAMNE Mme [S] [E] à verser à la SA ICF Habitat Nord Est la somme de 2 959,27 €, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 6 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Mme [S] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 124 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard avant le 10 de chaque mois et pour la première fois au plus tard le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que la présente décision suspend la procédure d’expulsion ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et le contrat de location du 1er septembre 2024 concernant le logement situé [Adresse 3] sera résilié, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

CONDAMNE Mme [S] [E] à payer à la SA ICF Habitat Nord Est le solde de la dette locative ;

AUTORISE la SA ICF Habitat Nord Est, à défaut pour Mme [S] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Mme [S] [E] à verser à la SA ICF Habitat Nord Est une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 658,59 € équivalent à celui du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter de la date du présent jugement, date de résiliation du contrat de bail, et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Et en tout état de cause,

CONDAMNE Mme [S] [E] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer délivrée par la SELARL [B] [L] le 21 janvier 2025, de l’assignation du 4 avril 2025 ainsi que de sa notification à la préfecture le 8 avril 2025.

DEBOUTE la SA ICF Habitat Nord Est de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet du Territoire de [Localité 7] en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,