MINUTE N°

N° RG 25/00599 – N° Portalis DB22-W-B7J-TCUS

S.A. [Localité 1]

C/

Madame [P] [Z] [E]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 Avril 2026

DEMANDEUR :

S.A. D’HLM [Localité 1] immatriculée au R.C.S. de [Localité 3] numéro B 582 142 816, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Fabienne BALADINE, avocate au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [P] [Z] [E], demeurant [Adresse 4] comparante, en présence de madame [N] [I] épouse [O]

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Martine SULTAN, Magistrate à Titre Temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection

Greffier lors des débats : Thomas BOUMIER

Greffier lors de la mise à disposition : Alexandra NDANGANG, directrice des services de greffe judiciaires

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Fabienne BALADINE

1 copie certifiée conforme à : Madame [P] [Z] [E]

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 7 décembre 2021, la SA [Localité 1] a consenti à Madame [P] [Z] [E] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement de type F4 sis dans un immeuble à [Adresse 5].

Le contrat stipule notamment un loyer mensuel principal de 569,43 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 265,10 euros, payable à terme échu. Il s’élève désormais à la somme principale mensuelle de 639,02 euros hors charges.

A même date, il était consenti à Madame [P] [Z] [E] la location d’un emplacement de stationnement moyennant un loyer mensuel de 42,49 euros, charges incluses qui s’élève aujourd’hui à la somme de 42,74 euros, charges comprises.

Lors de l’entrée dans les lieux, la locataire a versé une somme de 560,43 euros au titre du dépôt de garantie pour le logement et celle de 36,49 euros pour l’emplacement de stationnement.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA [Localité 1] a fait notifier, par exploit de la SAS ID FACTO, Commissaires de Justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 4 février 2025 portant sur la somme principale de 2.372,38 euros, hors frais de procédure.

Puis, par exploit introductif d’instance en date du 29 avril 2025, la SA [Localité 1] a assigné à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en -Laye, Madame [P] [Z] [E], exposant les demandes suivantes:

— Déclarer recevable et bien fondée l’action intentée par la SA [Localité 1]

A titre principal,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail

A titre subsidiaire,

— Prononcer la résiliation du bail du 7 décembre 2021,

— Ordonner, l’expulsion de la défenderesse des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin,

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans les dans un garde-meuble ou resserre au choix de la requérante et ce, en garantie de toute somme qui pourraient être due aux frais risques et périls des défendeurs,

— Condamner la défenderesse à payer, en principal, à la société demanderesse la somme de 3 .480,53 euros plus les intérêts au taux légal à compter du 4 février 2025 au titre des loyers et charges impayés,

— Condamner la défenderesse à payer à la société demanderesse une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en principal, comme si le bail s’était poursuivi, en sus des charges jusqu’à la date de libération effective des lieux,

— Condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner la défenderesse en tous les dépens.

Lors de l’audience du 17 février 2026, la SA [Localité 1] représentée par son avocat, a soutenu oralement les demandes de son exploit introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 4.141,15 euros, arrêtée au 2 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse. Elle a précisé ne pas être opposée à l’octroi de délais.

Madame [P] [Z] [E] a comparu en personne. Elle a exposé avoir cinq enfants et ne pas être aidée par leur père. Elle exerce le métier d’aide-soignante et bénéficie depuis le mois de novembre 2025, d’un contrat à durée indéterminée. A l’audience, elle produit son contrat de travail (EPHAD Les Ursulines à [Localité 4]) et son bulletin de salaire pour le mois de janvier 2026 démontrant qu’elle perçoit une rémunération d’environ 2 .100 euros. Elle souhaite rester dans les lieux et bénéficier de délais de paiement pour apurer la dette locative.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l’audience.

L’affaire, appelée à l’audience du 17 février 2026 a été mise en délibéré au 14 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

— d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par voie électronique dont il lui a été accusé réception par la voie électronique le 2 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA [Localité 1] justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 janvier 2025, distribuée le 6 février 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II- SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

La loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire. Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 7 décembre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 février 2025, pour paiement de la somme principale de 2.372,38 euros.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 4 avril 2025, minuit.

III – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

A l’audience, le Bailleur produit un décompte démontrant que Madame [P] [Z] [E] reste lui devoir la somme principale de 4.141,19 euros, après soustraction des frais de poursuite, à la date du 2 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

A l’audience, Madame [P] [Z] [E] reconnaît devoir cette somme.

Madame [P] [Z] [E] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 4.141,19 euros, selon décompte arrêté au 2 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter 4 février 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2.372,38 euros et à compter de la date de l’assignation du 29 avril 2025 pour le surplus, conformément aux dispositions des articles L231-6 et L1231-7 du code civil.

IV – SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V et VII de la Loi n°89-462 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 dispose que : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

Il ressort du décompte versé aux débats par le Bailleur, la SA [Localité 1], que Madame [P] [Y] [E] a fourni des efforts de règlement et repris le règlement des loyers et charges.

En considérant que les versements faits par le locataire avant l’audience s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant, il convient de constater que la locataire a réglé l’intégralité du dernier loyer courant.

Au vu de ces éléments Madame [P] [Z] [E] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [P] [Z] [E] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de tel sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de madame [P] [Y] [E] eau paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant mensuel sera équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat de bail s’était poursuivi normalement.

IV – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [P] [Z] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires que le Bailleur, la SA [Localité 1], a dû accomplir, Madame [P] [Z] [E] sera condamnée à lui verser la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

NOUS, Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

— DECLARONS recevable la SA [Localité 1],

— CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 décembre 2021 entre la SA [Localité 1] et Madame [P] [Z] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé à [Adresse 6] sont réunies à la date du 4 avril 2025, minuit.

— CONDAMNONS Madame [P] [Z] [E] à verser à la SA [Localité 1], bailleur, la somme de 4.141,19 euros, selon décompte arrêté au 2 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.372,38 euros à compter du 4 février 2025, date du commandement de payer et à compter de la date de l’assignation du 29 avril 2025, pour le surplus.

— AUTORISONS Madame [P] [Z] [E] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 36 mensualités égales d’un montant de 115,03 euros chacune, la 36ème et dernière mensualité devant en outre solder la dette en principal, intérêts et accessoires.

— PRECISONS que sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

— SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés.

— DISONS que si les délais conventionnellement accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d‘une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, justifiera :

Que la clause résolutoire retrouve son plein effet,Que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,Qu’à défaut pour la locataire, Madame [P] [Z] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA [Localité 1] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;Que Madame [P] [Z] [E], locataire, soit condamnée à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date effective de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au Bailleur, la SA [Localité 1], ou à son mandataire ;

— DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place.

— CONDAMNONS Madame [P] [Z] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

— CONDAMNONS Madame [P] [Z] [E] à payer à la SA [Localité 1] la somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

— RAPPELLONS que l’exécution du jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye le 14 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Martine SULTAN, magistrat à titre temporaire et par Madame Alexandra NDANGANG, directrice des services de greffe judiciaires.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE