TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

15 JANVIER 2026

N° RG 25/01809 – N° Portalis DB22-W-B7J-SXMD

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 6] situé [Adresse 2] représenté par son syndic, FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Annabelle ORTEGA GONZALEZ de l’AARPI ALTA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE VILLABATE, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 351 163 746 dont le siège social est situé [Adresse 5] et prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 27 Mars 2025 reçu au greffe le 31 Mars 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 06 Novembre 2025, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 15 Janvier 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI VILLABATE est propriétaire des lots N°5, 6, 7, 11 et 15 au sein d’un ensemble immobilier dénommé résidence [Adresse 8] situé [Adresse 4] ELANCOURT (78), soumis au statut de la copropriété.

Déplorant un défaut de paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires lui a adressé plusieurs lettres de relances et de mise en demeure. En dépit de ces courriers, la SCI VILLABATE ne s’est pas acquittée de sa dette.

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires a, par acte extrajudiciaire du 27 mars 2025, fait assigner la SCI VILLABATE devant le Tribunal judiciaire de Versailles en formulant les demandes suivantes :

— Dire et juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence « [7] » située [Adresse 3], représentée par son syndic, FONCIA MANSART,

En conséquence,

— Condamner la SCI VILLABATE à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « [7] » située [Adresse 3], représenté par son syndic, FONCIA MANSART, les sommes suivantes :

—  36 119,5 € au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 8 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 octobre 2024,

—  1 317,35 € au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 8 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 octobre 2024,

—  2 500 € à titre de dommages et intérêts,

—  2 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner la SCI VILLABATE aux entiers dépens conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Cette assignation a donné lieu à un procès-verbal de remise à étude et le défendeur n’a pas constitué Avocat.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de syndic ;

— la fiche immeuble ;

— une lettre recommandée AR du 8 août 2024 portant sur le règlement d’une somme de 35.235,80 euros ;

— une lettre de relance après mise en demeure du 28 août 2024 ;

— une sommation de payer par commissaire de justice du 7 octobre 2024 pour un solde de 36.714,86 euros ;

— un relevé de compte pour la période du 1er avril 2024 au 3 octobre 2024 faisant apparaitre un solde débiteur au 3 octobre 2024 pour un montant de 36.449,87 euros

— un relevé de compte du 8 janvier 2025 faisant apparaitre un solde débiteur de 37.436,85 euros ;

— des appels de fonds de 2024 et 2025 ;

— le procès-verbal des assemblées générales du 15 novembre 2022, du 16 janvier 2024, du 26 mars 2024 ;

— -des factures d’honoraires ;

Il ressort des justificatifs produits que la demande apparaît recevable et bien fondée, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges étant certaine, liquide et exigible pour un montant de 36.119,50 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 août 2024 sur la somme de 35.235,80 euros et à compter de l’assignation du 27 mars 2025 sur le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Parmi les frais non retenus au principal, figurent, au moins pour partie, des sommes qui peuvent dépendre de l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour remise du dossier à l’avocat, à l’huissier ou frais de contentieux qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes. La somme de 480 euros réclamée à ce titre ne sera donc pas retenue.

Ne relèvent pas non plus des dispositions de l’article 10-1 les intérêts de retard.

La relance après mise en demeure adressée le 28 août 2024 soit trois semaines après la mise en demeure ne présente pas d’intérêt ou d’utilité particulière du point de vue de la procédure de recouvrement et ne peut à ce titre être prise en compte au titre dudit article.

Au vu des documents produits, les frais de recouvrement peuvent être légitimement retenus pour un montant total de 306,99 euros correspondant à la mise en demeure du 8 août 2024 (42 euros) et au commandement de payer du 1er janvier 2025.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d’une somme d’argent est indemnisé par l’allocation de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Le copropriétaire qui s’abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, il convient de condamner la défenderesse à la somme de

2.500 euros au titre des dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI VILLABATE qui est condamnée par le présent jugement, supportera la charge des dépens.

Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer. La défenderesse sera condamné à lui payer une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

Condamne la SCI VILLABATE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé résidence [9] situé [Adresse 4] ELANCOURT (78), représenté par son syndic en exercice les sommes suivantes :

36.119,50 euros au titre des charges de copropriété, montant arrêté au 31 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024 sur la somme de 35.235,80 euros et à compter du 27 mars 2025 pour le surplus,

306,99 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

2.500 euros au titre des dommages intérêts ;

Condamne la SCI VILLABATE aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 JANVIER 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT