TRIBUNAL

de VERSAILLES

[Adresse 1]

[Localité 1]

Chambre de proximité

N° RG 25/00840 – N° Portalis DB22-W-B7J-TIIR

72A Demande en paiement des charges ou des contributions

JUGEMENT

du

20 Février 2026

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “[Adresse 2]” à [Localité 2] de l’immeuble situé [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son Syndic FONCIA MANSART

c/

[R] [I]

Expédition exécutoire délivrée le

à M^e Annabelle ORTEGA GONZALEZ

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à M. [R] [I]

Minute : /2026

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 20 Février 2026 ;

Sous la Présidence de Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l’audience du 18 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “[Adresse 2]” à [Localité 2] de l’immeuble situé [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son Syndic FONCIA MANSART

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Annabelle ORTEGA GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS

ET

DEFENDEUR :

M. [R] [I]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparant en personne

À l’audience du 18 Décembre 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Février 2026 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCÉDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur [R] [I] est propriétaire de lots au sein de l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 2] situé [Adresse 5].

Par acte signifié à étude par commissaire de justice en date du 19 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 2] » sis [Adresse 5] (ci-après « le SDC [Adresse 2] ») pris en la personne de son syndic, la société FONCIA MANSART, a assigné Monsieur [R] [I] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de condamner Monsieur [R] [I] à lui verser les sommes suivantes :

—  2 274,23 euros au titre des travaux et charges arrêtés à la date du 20 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2025 ;

—  1 753,26 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 20 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2025 ;

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il demande également au tribunal de débouter Monsieur [R] [I] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles.

Après renvoi à la demande des parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 18 décembre 2025, où le demandeur, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes telles que dans son assignation.

Au soutien ses prétentions, le syndicat des copropriétaires souligne que la résolution de l’assemblée générale est définitive et s’impose au copropriétaire, n’ayant pas été contestée dans le délai prévu par la loi. Il ajoute qu’un copropriétaire ne peut se prévaloir d’un manquement du syndicat des copropriétaires à ses obligations pour s’opposer au règlement des charges lui incombant.

En outre, il conteste l’applicabilité de l’article 1836 du code civil au présent litige et argue que le nouvel appel de fonds relatif aux travaux de réfection de la toiture en juin 2024 a été décidé par résolution de l’assemblée générale des copropriétaires, qui a approuvé les comptes définitifs des travaux, les sommes étant ainsi exigibles à cette date. Il précise que le retard pris dans l’exécution des travaux est sans incidence sur l’exigibilité des sommes votées en assemblée générale.

S’agissant des demandes reconventionnelles de Monsieur [R] [I], le syndicat des copropriétaires, soutient que la somme de 13 520,76 euros versée en janvier 2023 par Monsieur [R] [I] a été légitimement imputée sur la dette la plus ancienne à défaut d’imputation explicite ni implicite contraire, conformément à l’article 1342-10 du code civil.

En défense, Monsieur [R] [I] comparait seul. Il conclut au débouté de l’ensemble des demandes du SDC [Adresse 2] à son encontre.

A titre reconventionnel, il demande au tribunal de condamner le SDC [Adresse 2] à lui verser les sommes suivantes :

—  7 765,85 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

Et condamner le SDC [Adresse 2] aux dépens ;

Au soutien de ses prétentions, il déclare contester devoir la somme de 3 292,68 euros correspondant à des charges de copropriété qu’il dit avoir déjà payé. Il conteste également, sur le fondement de l’article 1836 du code civil, devoir la somme de 1 008,95 euros correspondant à l’actualisation du devis relatif aux travaux de réfection de la toiture en 2022, indiquant qu’il ne devrait pas supporter les conséquences du retard pris dans ces travaux et que ce nouvel engagement financier n’a pas été validé par l’assemblée générale des copropriétaires. Il conteste encore devoir la somme de 816,01 euros correspondant à une facture de la société SICRE LEMAIRE dont il indique qu’elle serait en réalité moins élevée. Il conteste enfin devoir la somme de 735,21 euros correspondant aux charges du 3ème trimestre 2025 dont il dit qu’elle n’a pas été prise en compte dans le décompte produit par le syndicat des copropriétaires.

Monsieur [R] [I] conteste également la nécessité des frais de recouvrement mis à sa charge en soulignant la légitimité de l’absence de règlement des sommes demandées par le syndicat des copropriétaires au regard du retard pris dans les travaux de réfection de la toiture. Il considère par ailleurs que ces frais sont trop élevés.

Il conteste toute résistance abusive de sa part au paiement des charges de copropriété. Il justifie l’absence de paiement du solde de la quote-part des frais relatifs aux travaux lui incombant par le retard pris par les travaux de réfection de la toiture votés lors de l’assemblée générale du 25 juin 2019. Ceux-ci ont commencé uniquement en juillet 2022.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Après les débats, l’affaire était mise en délibéré à la date du 20 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 – Sur la demande en paiement des charges de copropriété et travaux

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit un décompte des charges de copropriété et travaux arrêté à la date du 20 novembre 2025 mentionnant les sommes lui restant dues par Monsieur [R] [I] et leur justification ainsi que l’extrait du grand livre comptable pour l’année 2020 justifiant de la dette depuis son origine.

Monsieur [R] [I] conteste devoir certaines sommes mises au débit de son compte de copropriétaire par le syndicat des copropriétaires.

Sur la contestation de la somme de 1 008,95 :

Le défendeur conteste la somme de 1 008,95 euros portée au débit de son compte de copropriétaire correspondant au solde des travaux de réfection de la toiture réalisés, ceux-ci excédant le montant initialement voté par l’assemblée générale des copropriétaires en juin 2019.

En l’espèce, il ressort de la lecture de la résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 11 juin 2024 que les comptes travaux relatifs aux travaux de réfection de la toiture ont été approuvés pour un montant de travaux réalisés plus important que celui voté et appelé. Le syndicat des copropriétaires explique que la somme a été mise au débit du compte de copropriétaire le 31 décembre 2023 en tant qu’écriture de clôture de l’exercice comptable mais qu’elle n’est devenue exigible qu’au 11 juin 2024. L’augmentation de l’engagement financier des copropriétaires résulte donc bien d’une résolution de l’assemblée générale des copropriétaires.

L’article 1836 du code civil, relatifs aux sociétés, est inapplicable au litige.

Par ailleurs, la loi ne prévoit pas la possibilité pour un copropriétaire de s’abstenir de payer les charges de copropriété et frais relatifs aux travaux même en cas de manquement de la part du syndicat des copropriétaires. L’éventuelle action en responsabilité à l’encontre du syndicat des copropriétaires est ouverte aux copropriétaires en aval du paiement de ces charges et frais.

La somme de 1 008,95 euros mise au débit du compte de copropriétaire de Monsieur [R] [I] est donc justifiée.

Sur la contestation de la somme de 816,01 euros :

Les deux parties produisent la même facture n° FA25030076 d’un montant de 293,51 euros établie par la société SICRE LEMAIRE. Cette facture, adressée au syndicat des copropriétaires, mentionne des travaux de débouchage des WC situés dans le logement de Madame [K], locataire du bien appartenant à Monsieur [R] [I]. Elle mentionne « facture modifiée le 21 mars 2025 suite contact téléphonique ». A cette facture, le SDC [Adresse 2] joint un rapport d’intervention mentionnant en objet « désengorgement [Adresse 6] ». La somme de 816,01 euros apparaît portée le 11 mars 2025 au débit du compte de copropriétaire de Monsieur [R] [I] avec la mention « désengorgement [Adresse 6] 10/03/25 ». La somme de 293,51 euros n’est, elle, pas portée au débit du compte de copropriétaire de Monsieur [R] [I]. Celui-ci rapporte cependant la preuve d’un virement de la même somme au syndicat des copropriétaires en date du 6 juillet 2025 qui est bien porté au crédit de son compte de copropriétaire.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il est démontré que la facture de la société SICRE LEMAIRE a été établie pour un montant initial de 816,01 euros mais modifiée le 21 mars 2025 pour facturer finalement la somme de 293,51 euros au syndicat des copropriétaires, somme remboursée par Monsieur [R] [I] conformément à ses obligations. Le maintien de la somme de 816,01 euros au débit du compte de copropriétaire de Monsieur [R] [I] sans la remplacer par la somme de 293,51 euros finalement facturée apparaît comme une erreur qu’il convient de corriger.

Par conséquent, il convient de déduire la somme de 522,50 euros (816,01 – 293,51) de la somme dont le paiement est demandé par le syndicat des copropriétaires.

Sur la contestation de la somme de 735,21 euros :

Il ressort de l’analyse du décompte produit à l’audience par le syndicat des copropriétaires que le règlement de cette somme par Monsieur [R] [I] a bien été pris en compte dans le calcul de la somme dont le SDC [Adresse 2] affirme qu’il reste redevable.

Sur la contestation de la somme de 3 292,68 euros :

Aux termes de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, il ressort du décompte arrêté au 1er juillet 2025 versé aux débats par le syndicat des copropriétaires, que Monsieur [R] [I] a procédé aux paiements suivants :

10 000 euros le 10 janvier 2023 3 520,76 euros le 13 janvier 2023 Ces sommes ont été imputées par le syndicat des copropriétaires sur les dettes les plus anciennes de Monsieur [R] [I] à la date du paiement.

Celui-ci argue que la somme de 3 520,76 euros versée visait à payer les charges et travaux levés entre le 1er avril 2022 et le 1er janvier 2023 pour la somme totale de 3 292,68 euros. Cependant, il ne démontre aucune indication en ce sens au syndicat des copropriétaires au moment du paiement. Aucune imputation implicite sur ces sommes ne peut être déduite, le montant des charges et travaux qu’il considère avoir ainsi payés ne correspondant pas au montant versé par lui. Le syndicat des copropriétaires a donc légitimement imputé les sommes versées sur les dettes les plus anciennes de Monsieur [R] [I].

La somme de 3 292,68 euros correspondant aux charges et travaux levés entre le 1er avril 2022 et le 1er janvier 2023 est donc bien due par Monsieur [R] [I] au syndicat des copropriétaires.

Au regard de l’ensemble de ces éléments et vu l’absence de contestation des autres sommes mises au débit de son compte de copropriétaire par Monsieur [R] [I], celui-ci sera condamné à payer au SDC [Adresse 2] la somme de 1 751,73 euros (2 274,23 – 522,50) au titre des charges de copropriété et travaux impayés arrêtés au 20 novembre 2025, appel du 4ème trimestre 2025 inclus.

Cette somme produira des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en raison de la diminution de la dette et des paiements intervenus depuis la mise en demeure.

2 – Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, il est réclamé la condamnation solidaire des défendeurs au titre des frais de recouvrement au paiement de la somme totale de 1753.26 euros.

Le syndicat des copropriétaires porte au débit du compte de copropriétaire de Monsieur [R] [I] les frais suivants : la constitution d’un dossier avocat, le suivi de la procédure de recouvrement, deux mises en demeure en avril et août 2024, des intérêts de retard au 28 août 2024, une relance en août 2024, la constitution du dossier transmis à l’huissier, une mise en demeure par avocat et le coût du commandement de payer.

S’agissant des frais de mise en demeure et de relance, une seule mise en demeure et une seule lettre de relance sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006.

Dès lors que la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, dont le coût ne pourra être évalué à plus de 15 euros pour les mises en demeure et 5 euros pour les lettres de relance, sera par conséquent accueillie à hauteur de la seule somme de 20 euros.

Concernant les frais de constitution de dossier d’huissier ou de constitution du dossier avocat, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété et non des prestations particulières nécessitant des diligences exceptionnelles.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat impute enfin au débit du compte des frais de sommation d’huissier qui relèvent des dépens et seront donc examinés sur ce fondement.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [R] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

3 – Sur la demande de dommages et intérêts formulée par le SDC [Adresse 2]

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

L’irrégularité de paiement des charges par Monsieur [R] [I] depuis 2022 a entraîné un préjudice certain pour le syndicat de copropriétaires, dont les dépenses liées à l’entretien des parties communes et au bon fonctionnement des équipements commun ont dû être assumées par les autres copropriétaires. La dette s’élevait à la somme de 16 633,02 euros à la date du 13 décembre 2022 et, bien qu’elle ait beaucoup diminué, une partie des charges de copropriété demeure impayée.

En se refusant de façon répétée de s’acquitter régulièrement de leurs charges de copropriété sans raison valable, Monsieur [R] [I] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

Ce préjudice sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

4 – Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [R] [I]

Au regard de ce qui a été développé ci-dessus, il y a lieu d’expurger des sommes portées au débit du compte de copropriétaire de Monsieur [R] [I] la somme de 522 ,50 et celle de 850,26 euros (1 753,26 – 903), soit la somme totale de 1 372,76 euros.

Or le compte de copropriétaire de Monsieur [R] [I] est actuellement débiteur d’une somme supérieure à celle-ci.

Par conséquent, il ne sera pas fait droit à la demande en paiement formulée par Monsieur [R] [I], les sommes dont il demande le remboursement n’ayant pas été déboursées par lui.

5 – Sur la demande de dommages et intérêts formulée par Monsieur [R] [I]

Le premier alinéa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le dernier alinéa de cet article dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 17 alinéa 1 de la même loi dispose que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

Aux termes de l’article 1240 code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort de ces dispositions que la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires peut être engagée en raison de dommage causé aux copropriétaires ayant son origine dans les parties communes ou en raison de décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires.

En l’espèce, le SDC [Adresse 2] mentionne une décision en assemblée générale des copropriétaires de reporter l’exécution des travaux de réfection de la toiture. Il ressort de la lecture de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 22 septembre 2020 évoquée par le demandeur que celle-ci a été rejetée et évoque en tout état de cause d’autres travaux de rehaussement de la toiture pour la rénovation des sorties VMC existantes et aucunement le report des travaux de réfection de la toiture qui sont des travaux distincts. La résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2021 qui approuve les travaux relatifs à la VMC ne mentionne pas plus le report des travaux de réfection de la toiture.

Ainsi, Monsieur [R] [I] ne démontre aucun fait générateur de responsabilité imputable au syndicat des copropriétaires, celui-ci ne se prévalant ni un dommage ayant son origine dans les parties communes, ni une décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires.

Le seul manquement qui pourrait éventuellement être discuté serait celui imputable au syndic dans l’exécution des décisions du syndicat des copropriétaires. La responsabilité du syndic ne peut cependant être recherchée par Monsieur [R] [I] dans le cadre de la présente instance, celui-ci n’ayant pas été mis dans la cause.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts formulée par Monsieur [R] [I] sera rejetée.

7– Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [R] [I] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

L’article 10-1 alinéa 6 prévoit que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

En l’espèce, Monsieur [R] [I] voit sa prétention déclarée partiellement fondée en ce qu’il est condamné au paiement de sommes inférieures à celles demandées par le syndicat des copropriétaires. Cependant, en considération de l’équité, il ne sera pas dispensé de participer à la dépense commune des frais de procédure.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 500 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

N° RG 25/00840 – N° Portalis DB22-W-B7J-TIIR . Jugement du 20 Février 2026.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [R] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 2] » sis [Adresse 5] la somme de 1 751,73 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés arrêtés au 20 novembre 2025, appel du 4ème trimestre 2025 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 juillet 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 2] » sis [Adresse 5] la somme de 20 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 juillet 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 2] » sis [Adresse 5] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice financier ;

DEBOUTE Monsieur [R] [I] de sa demande en paiement de la somme de 7 765,85 euros ;

DEBOUTE Monsieur [R] [I] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [R] [I] aux entiers dépens ;

DEBOUTE Monsieur [R] [I] de sa demande formulée sur le fondement de l’alinéa 6 de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 2] » sis [Adresse 5] une indemnité d’un montant de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date indiquée en tête du présent jugement.

La greffière La présidente