TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

16 AVRIL 2026

N° RG 25/03938 – N° Portalis DB22-W-B7J-S6BQ

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sis [Adresse 2] représenté par son syndic, CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le numéro 400 777 827 dont le siège social est situé [Adresse 3] et agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Guillaume NICOLAS de la SCP PIRIOU METZ NICOLAS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE.

DÉFENDEURS :

1/ Madame [A] [L] épouse [T]

née le 28 Septembre 1988 à [Localité 1] (INDE),

demeurant [Adresse 4],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Monsieur [I] [T]

né le 16 Avril 1989 à [Localité 2] (SÉNÉGAL),

demeurant [Adresse 4],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 03 Juillet 2025 reçu au greffe le 08 Juillet 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 12 Février 2026, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 16 Avril 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [T] et Mme [A] [L] épouse [T] sont propriétaires indivis de trois lots au sein d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 5] à [Localité 3] (78) soumis au statut de la copropriété .

Déplorant un défaut de paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires leur a adressé une lettre de mise en demeure et un commandement de payer. En dépit de ces courriers, les défendeurs ne se sont pas acquittés de leur dette.

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires a, par acte extrajudiciaire du 3 juillet 2025, fait assigner M. [I] [T] et Mme [A] [L] épouse [T] devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

Cette assignation a donné lieu à un procès-verbal de recherches infructueuses et les défendeurs n’ont pas constitué Avocat.

Aux termes de conclusions d’actualisation signifiées aux parties défaillantes le 27 octobre 2025 et par voie électronique le 28 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal, de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 10, 14 et suivants et

19 et suivants

Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967

Vu l’article 55 du décret du 17 mars 1967

CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [T] et Madame [A] [L] épouse [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 6] représenté par son syndic la SAS CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES, la somme de 15.278,37 € outre intérêts au taux légal depuis le commandement délivré le 8 août 2024,

CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [T] et Madame [A] [L] épouse [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 6] représenté par son syndic la SAS CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES, la somme de 1.500 € au titre de la résistance abusive,

CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [T] et Madame [A] [L] épouse [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 6] représenté par son syndic la SAS CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES, la somme 1.200€ au titre de l’article 700 du CPC,

Les CONDAMNER solidairement aux dépens en ce compris les dépens du commandement de payer délivré et de l’article A444-32 du Code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée,

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 5 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— une attestation de vente notariée ;

— l’état descriptif de division et règlement de copropriété de l’immeuble ;

— le contrat de syndic ;

— la matrice cadastrale ;

— un jugement de procédure accélérée au fond du 7 mars 2023 ayant condamné M. [I] [T] et Mme [A] [L] épouse [T] à payer au syndicat des copropriétaires 6.675,72 euros au titre des charges échues au 1er janvier 2023, appel provisionnel du 1er trimestre inclus et 896,88 euros au titre de l’appel provisionnel de charges pour le 2ème trimestre 2023.

— les procès verbaux des assemblées générales du 4 janvier 2022, 31 janvier 2023, 5 juillet 2024 et 16 avril 2025 ;

— un décompte de charges du syndic du 12 avril 2023 ;

— les appels provisionnels de charges ;

— une mise en demeure du 28 novembre 2023 de régler la somme de

2.669,29 euros correspondant aux appels de fonds dus postérieurement à la condamnation du 7 mars 2023 ;

— un commandement de payer du 8 août 2024 portant sur la somme en principal de 7.116,86 euros ;

— un compte propriétaire du 6 mai 2025 pour un montant de 12.532,55 euros;

— un compte propriétaire du 2 octobre 2025 pour un montant de 15.278,37 euros ;

Il convient de rappeler qu’il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur, de prouver que M. [I] [T] et Mme [A] [L] épouse [T] sont effectivement débiteurs des sommes réclamées, et, pour ce faire, de produire tous les documents utiles pour justifier sa demande.

En l’espèce il ressort des justificatifs produits que la demande apparaît partiellement recevable et bien fondée, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges étant certaine, liquide et exigible pour un montant de 10.968,08 euros (après déduction des frais de transmission aux auxiliaires de justice et de commandement, lesquels ne constituent pas des charges de copropriété, et de la somme de 875,48 euros correspondant à une période antérieure au jugement du 7 mars 2023).

Dès lors, il convient de condamner solidairement M. [I] [T] et Mme [A] [L] épouse [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.968,08 euros au titre des charges de copropriété, montant arrêté au 16 avril 2025,

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024 sur la somme de 7.116,86 euros et à compter du 3 juillet 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Parmi les frais non retenus au principal, figurent, au moins pour partie, des sommes qui peuvent dépendre de l’application de l’article 10-1 de la loi du

10 juillet 1965 qui prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour remise du dossier à l’avocat ou frais de contentieux qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes. La somme de 520 euros (2 fois 260) réclamée à ce titre ne sera donc pas retenue.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d’une somme d’argent est indemnisé par l’allocation de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Le copropriétaire qui s’abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il est incontestable que le syndicat des copropriétaires ne dispose d’aucune autre ressource pour assurer l’entretien et la conservation de l’immeuble que les charges dont s’acquittent l’ensemble des copropriétaires.

En l’espèce, il convient de condamner les défendeurs à la somme de

1.000 euros au titre des dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [I] [T] et Mme [A] [L] épouse [T], qui sont condamnés par le présent jugement, supporteront la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer mais pas les frais d’exécution forcée, lesquels ne peuvent être assimilés aux dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer. seront condamnés à lui payer une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

Condamne solidairement M. [I] [T] et Mme [A] [L] épouse [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 5] à [Localité 3] (78) représenté par son syndic en exercice les sommes suivantes :

—  10.968,08 euros au titre des charges de copropriété, montant arrêté au 16 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024 sur la somme de 7.116,86 euros et à compter du 3 juillet 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

—  1.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M.[I] [T] et Mme [A] [L] épouse [T] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 8 août 2024 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 AVRIL 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT