TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

N° du dossier : N° RG 25/00555 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNMD

Nature:30G Demande d’exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur

ORDONNANCE DE REFERE

du 16 Janvier 2026

Mélanie PETIT-DELAMARE, Présidente du Tribunal judiciaire de LIMOGES, assistée deSonia ROUFFANCHE, Greffier, a rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [G] [U]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Lionel MAGNE, avocat au barreau de LIMOGES

DEFENDERESSES

S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Frédéric LONGEAGNE, avocat au barreau de LIMOGES

Avocat plaidant: M^e Julie BENIGNO, avocate au barreau de LA ROCHELLE

S.A.S. AQUITAINE CONCEPT 33 prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 3] / FRANCE

non comparante, ni représentée

S.C.I. UJDT

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par M^e Catherine DIAS, avocat au barreau de LIMOGES substitué par M^e Julien REIX, avocat au barreau de LIMOGES

avocat plaidant : M^e Eli JAOZAFY, avocat au barreau de BORDEAUX

Société ERGO VERSICHERUNG

[Adresse 5]

[Localité 5] / FRANCE

représentée par Maître Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL SELARL ELIGE LIMOGES – CABINET VALIERE-VIALEIX, avocats au barreau de LIMOGES

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 12 septembre 2025, nous avons successivement renvoyé l’affaire au 07 novembre 2025 puis au 12 décembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 16 Janvier 2026 pour que la décision soit prononcée ce jour, par mise à disposition au greffe, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE

La société [G] [U], venant aux droits de la société TAYSSE, suivant ordonnance du juge commissaire du 30 juin 2023, exploite un fond de commerce dans le local commercial situé à [Adresse 6] (Haute-[Localité 6]), composé d’un fournil, d’un laboratoire, d’un garage, d’un bureau, d’un magasin et d’un WC.

La SCI UJTD est propriétaire, suivant acte authentique du 11 août 2023, de ce local commercial.

En dépit de travaux réalisés sur la toiture de l’immeuble par la société Aquitaine Concept 33, mandatée par le propriétaire, en mai et juillet 2024, pour le prix de 4000 euros, des infiltrations d’eaux pluviales perdurent à travers la couverture de l’immeuble.

Par acte du 16 juillet 2025, la société [G] [U] a fait assigner la SCI UJTD en référé devant le président du tribunal judiciaire de Limoges au visa de l’article 145 du code de procédure civile aux fins d’expertise.

Par actes du 17 septembre 2025, la SCI UJTD a appelé à la cause son assureur, la société Allianz Iard, la SAS Aquitaine Concept 33 et son assureur, la société Ergo Versicherung, aux fins de voir les opérations d’expertise réalisées contradictoirement à l’égard de l’entrepreneur et des assureurs.

Les affaires ont été jointes par mention au dossier le 7 novembre 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 décembre 2025 au cours de laquelle la société [G] [U], représentée par son conseil, a, reprenant oralement les termes de ses dernières conclusions, réitéré sa demande d’expertise. En revanche, elle a contesté le montant des loyers réclamés, estimant n’être redevable que de la somme de 1200 euros pour avoir procédé à des règlements en avril, juillet, août et septembre 2025 pour un total de 2400 euros et souligné que les infiltrations subies en septembre 2023 ont compromis l’ouverture de son fonds, les premiers travaux de réparation n’étant intervenus que plus d’un an plus tard.

En réplique, la SCI UJTD, représentée par son conseil, a, reprenant oralement ses dernières conclusions :

— formulé toutes protestations et réserves sur la demande d’expertise ;

— demandé que les opérations d’expertise se déroulent au contradictoire de la société Aquitaine Concept 33 et des assureurs ;

— demandé que son locataire supportera seul l’intégralité des honoraires de l’expert ;

— à titre reconventionnel, demandé la condamnation de la société [G] [U] à lui verser la somme de 3759,18 euros au titre des loyers impayés, laquelle somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2025, date de signification du commandement de payer ;

— demandé que les dépens soient réservés.

A l’appui de sa défense, la SCI UJTD ne discute pas l’existence d’infiltrations d’eau depuis l’entrée du locataire dans les lieux, provenant de la toiture de l’immeuble et persistant en dépit des travaux réalisés sur la toiture par la société Aquitaine Concept 33 qu’elle a mandatée. Elle considère que l’entrepreneur n’a pas réalisé les travaux de réparation de la toiture dans les règles de l’art puisque les infiltrations persistent et que l’expert mandaté dans le cadre d’une expertise amiable a conclu à la nécessité d’une réfection totale de la toiture pour un prix d’environ 50000 euros hors taxes outre des travaux de réfection de l’intérieur du local commercial pour le prix de 37 902,26 euros hors taxes. Elle reproche par ailleurs à son locataire de ne pas avoir réglé les loyers depuis mars 2025 en dépit d’un commandement de payer du 17 septembre 2025.

La SA Allianz Iard, représentée par son conseil, a, reprenant oralement ses conclusions, a élevé toutes protestations et réserves sur la demande d’expertise.

La société Ergo Versicherung, représentée par son conseil, a oralement formulé toutes protestations et réserves.

Assignée en étude, la SASU Aquitaine Concept 33 n’a pas constitué avocat conformément aux exigences de l’article 760 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions et aux notes d’audience.

SUR CE

Sur l’absence du défendeur

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 473 du code de de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

La décision sera donc réputée contradictoire à l’encontre de la société Aquitaine Concept 33 à charge pour la partie qui y a intérêt de procéder à la signification de l’ordonnance.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

L’article 145 suppose l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Au cas présent, il résulte du rapport d’expertise Union d’Experts mandaté par l’assureur de la société [G] [U], établi le 12 novembre 2024, que les infiltrations persistent malgré la reprise des solins et de la noue en mai et juillet 2024 et qu’une réfection totale de la toiture est indispensable. Selon les dires rapportés du responsable de la société Aquitaine Concept 33, le propriétaire avait décidé d’agir par voie de menues réparations. Le rédacteur du rapport a conclu que la responsabilité de la SCI UJTD est totalement engagée.

La société [G] [U] a produit deux devis, le premier au titre de la réfection totale de la toiture établi par la société le 25 septembre 2024 pour le prix de 27 596,08 euros sous réserve de l’état de la charpente, le second établi au titre des travaux de réfection de l’intérieur du local loué pour un coût de 41 306,62 euros TTC.

La requérante justifie ainsi d’un motif légitime au sens de l’article 145 précité.

En conséquence, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux fautes éventuelles, aux responsabilités encourues et aux garanties mobilisables, dont l’appréciation relève du fond, il sera fait droit à la demande d’expertise à laquelle d’ailleurs l’entrepreneur et l’assureur ne s’opposent pas.

La détermination de la mission de l’expert relève de l’appréciation du juge, conformément aux dispositions de l’article 265 du code de procédure civile, et sera précisée au dispositif ci-après.

La mise en œuvre de l’expertise étant subordonnée au versement de la provision, il convient d’en faire supporter la charge à la partie qui la réclame.

Sur la demande reconventionnelle en condamnation en paiement au titre des loyers échus impayés

La bailleresse sollicite devant le juge des référés la condamnation du locataire à lui payer la somme de 3759,18 euros au titre des loyers impayés, majorée des intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2025, date de signification du commandement de payer.

La société [G] [U] conteste le montant des loyers réclamés et oppose que l’ouverture de son fonds de commerce a été compromise en raison de la tardiveté de la prise en charge des infiltrations.

La condamnation en paiement à une somme d’argent relève cependant du seul juge du fond et échappe aux pouvoirs du juge des référés qui ne peut, aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’accorder une provision dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

La demande reconventionnelle en paiement d’une somme d’argent sera donc rejetée en ce que d’une part elle n’est pas présentée sous forme provisionnelle, d’autre part elle se heurte à une contestation sérieuse.

Sur les frais du procès

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondemen de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des articles 696 et 700 du même code.

Les demandeurs seront donc tenus aux dépens et il n’y aura donc pas lieu à prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les autres demandes

La mise en œuvre de l’expertise étant subordonnée au versement de la provision, il convient d’en faire supporter la charge à la partie qui la réclame.

A titre provisoire et sauf recours ultérieur au fond, les dépens resteront à la charge du demandeur et les parties seront déboutées de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, rendue par mise à disposition, en matière de référé et en premier ressort ;

Dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties restant expressément réservés quant au fond ;

Ordonne une expertise et commet :

[K] [T]

E-mail

[Courriel 1]

Tél. portable

0607403497

pour y procéder avec pour mission de :

— Visiter les biens immobiliers sis à [Adresse 7] présence des parties et de leurs conseils régulièrement convoqués et le décrire ;

— Entendre les parties et tous sachants en leurs explications et observations ;

— Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques remis par les parties et requis comme utiles ;

— Examiner les désordres dénoncés dans l’assignation ; les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ;

— Donner tous éléments motivés sur les causes et origines des désordres dont s’agit en précisant s’ils sont imputables :

* à la conception ;

* à un défaut de direction ou de surveillance ;

* à l’exécution ;

* aux conditions d’utilisation ou d’entretien ;

* à une cause extérieure ;

et, dans le cas de causes multiples, évaluer les proportions relevant de chacune d’elles, en précisant les intervenants concernés ;

— Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

— Dans le cas d’une impossibilité technique d’exécution desdits travaux, proposer une évaluation de diminution consécutive de la valeur vénale de l’ouvrage;

— Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

— Dire s’il convient d’appeler aux opérations d’expertise d’autres parties ou de faire compléter sa mission ;

— En cas de situation d’urgence compromettant la sécurité des personnes ou la pérennité de l’ouvrage, établir sans délai une note expertale de constatation de cette situation en donnant son avis sur les travaux de nature à sauvegarder les existants et à éviter toute aggravation de leur état, avec une estimation sommaire des travaux de consolidation, à charge pour les maîtres d’ouvrage de faire exécuter par tout entrepreneur du bâtiment dûment qualifié et régulièrement assuré l’ensemble des travaux nécessaires de confortement ;

— Dit qu’après avis ci-dessus de l’expert, la partie requérante est autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux de nature à sauvegarder les existants et à éviter toute aggravation de leur état ;

MODALITÉS TECHNIQUES

Ordonne à la SARL Boulangerie LH de consigner au greffe du tribunal la somme de 3000 euros avant le 28 FEVRIER 2026(sauf à justifier être bénéficiaire de l’aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile ;

Rappelle à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine ; si le magistrat chargé des expertises accepte sa position, l’expert sera remplacé par simple ordonnance ; dans tous les cas, la demande de décharge est communiquée au magistrat chargé du suivi de la liste des experts. Une partie ne peut demander le changement de l’expert qu’après consignation. Dans ce cas, l’expert initialement saisi, sera préalablement consulté ;

Indique à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours. A son issue, il adressera au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations ;

Fixe à l’expert un délai jusqu’au 30 JUILLET 2026, pour déposer son rapport accompagné de toutes les pièces complémentaires, sauf prorogation accordée, et en délivrer copie aux parties ;

Fixe à l’expert un délai jusqu’au 30 JUILLET 2026, pour déposer son rapport accompagné de toutes les pièces complémentaires, sauf prorogation accordée, et en délivrer copie aux parties ;

Dit que l’expert devra remplir sa mission en se conformant aux dispositions des articles 233 à 248 et 273 à 281 du code de procédure civile ;

Dit que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final ;

Dit que l’expert établira un pré-rapport, éventuellement sous forme de synthèse pour éviter un surcoût, et impartira aux parties un délai d’un mois pour faire connaître leurs observations en leur rappelant qu’elles seront irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé ;

Indique que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur ;

Rappelle que, selon les modalités de l’article 276 du code de procédure civile : “lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées” ;

Demande à l’expert de vérifier le contenu de sa mission et la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer éventuellement la mise en cause d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du président du tribunal ou le magistrat délégué par lui. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra ;

Autorise l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité autre que la sienne ;

Rappelle que depuis sa version en vigueur au 1er septembre 2025 (décret n°2025-260), l’article 171-1 du code de procédure civile, le juge chargé de procéder à une mesure d’instruction ou d’en contrôler l’exécution peut homologuer l’accord des parties mettant fin à tout ou partie du litige dans les conditions de la section II du chapitre II du titre IV du livre V (articles 1528 et suivants du code de procédure civile) ;

Désigne le président du tribunal ou le magistrat délégué par lui pour contrôler les opérations d’expertise ou procéder s’il y a lieu au remplacement de l’expert en application de l’article 235 du code de procédure civile ;

Rappelle qu’en cas de difficultés, l’expert ou les représentants des parties en réfèreront immédiatement au juge charge du contrôle du service des expertises au besoin à l’adresse suivantes : [Courriel 2] ;

Rejette la demande reconventionnelle de la SCI UJTD tendant à la condamnation en paiement de loyers impayés ;

Rejette toute demandes plus amples ou contraires des parties ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne, à titre provisoire et sauf recours ultérieur au fond, la SARL [G] [U] aux dépens de la présente instance ;

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision ;

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,