TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/04026 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4OSM

N° MINUTE : 7

Assignation du :

15 Mars 2024

EXPERTISE[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert:

[I] [V][2]

[2]

[Adresse 4] – [Localité 13]

[XXXXXXXX01]

JUGEMENT

rendu le 07 Novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. CLICHY MONCEY

[Adresse 7]

[Localité 20]/FRANCE

représentée par Maître Ralph BOUSSIER de la SCP NORMAND & ASSOCIES, demeurant [Adresse 10] – [Localité 11], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0141

DEFENDEUR

Monsieur [K] [N]

[Adresse 16]

[Localité 20]/FRANCE

représenté par M^e Chantal TEBOUL ASTRUC, demeurant [Adresse 8] – [Localité 14], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0235

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 19 Septembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 24 février 1997, la SA Clichy Moncey, aux droits de laquelle se trouve la SAS CLICHY MONCEY a donné à bail en renouvellement à Monsieur [K] [N], des locaux à usage commercial pour y exercer l’activité de « Docteur vétérinaire avec clinique, pharmacie et infirmerie » dépendant d’un immeuble sis [Adresse 16] dans le [Localité 17], situés dans la cour de l’immeuble, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er avril 1996, et moyennant un loyer annuel principal de 67.713 francs (10.322,78 euros), hors charges et hors taxes.

Le bail a été renouvelé successivement par périodes de neuf ans, la dernière fois pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2014 pour se terminer le 31 mars 2023, moyennant un loyer annuel en principal de 16.516 euros, hors charges et hors taxes, loyer porté à 17.569 euros hors charges et hors taxes à compter du 1er avril 2020, par avenant du 4 février 2022.

Par acte extrajudiciaire du 25 mai 2022, la société CLICHY MONCEY a fait délivrer à Monsieur [K] [N] un congé avec offre de renouvellement du bail, pour une durée de neuf années, à effet au 1er avril 2023, et moyennant un loyer annuel en principal de 50 000 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 22 juillet 2022, Monsieur [K] [N] a notifié son acceptation du principe du renouvellement tout en contestant le montant du loyer proposé par la bailleresse.

Après un mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 15 novembre 2023, la société CLICHY MONCEY a fait assigner Monsieur [K] [N] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, par acte extrajudiciaire du 15 mars 2024, aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 50.000 euros au regard de la valeur locative du bien.

Aux termes d’un dernier mémoire en réponse notifié par lettre recommandée datée du 18 septembre 2024, la société CLICHY MONCEY demande au juge des loyers commerciaux de :

« A titre principal,

— DIRE que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2023, aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 50.000 €, hors taxes et charges ;

— DIRE que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence ;

— JUGER que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit, à compter de chacune des échéances contractuelles ;

— JUGER que, par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts ;

— CONDAMNER Monsieur [K] [N] aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire,

— DESIGNER tel expert qu’il plaira au Tribunal avec mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux au [Adresse 16] à [Localité 17] telle qu’elle résulte à la date considérée des éléments visés par les articles R. 145-2 et suivants du code de commerce ;

— FIXER la somme de 50.000 € hors taxes et charges, le loyer annuel provisionnel ;

— Dans ce cas, RESERVER les dépens. »

Aux termes de son mémoire en réponse notifié le 9 septembre 2024 par lettre recommandée avec avis de réception, Monsieur [K] [N] demande au juge des loyers commerciaux :

« A titre principal,

— JUGER que la Société SAS CLICHY MONCEY n’apporte pas la preuve d’un motif de déplafonnement, ni la preuve de la valeur locative.

Par conséquent,

— LA DEBOUTER de l’ensemble de ses demandes et en conséquence, fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2023 au montant du loyer plafond.

— LA DEBOUTER de sa demande d’expertise.

Dans l’hypothèse de la désignation d’un Expert Judiciaire,

— FIXER le montant du loyer provisionnel au montant du loyer plafond.

— DIRE que la SAS CLICHY MONCEY supportera l’avance des frais d’expertise.

En toute hypothèse et si par impossible il était jugé, en cas de déplafonnement, que la valeur locative est supérieure au loyer plafond,

— DIRE ET JUGER que l’article L. 145-34 alinéa 4 du Code de Commerce est applicable à la présente instance.

En conséquence,

— DIRE ET JUGER qu’en toute hypothèse, le loyer résultant de la fixation ne saurait conduire à des augmentations supérieures pour une année de 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

— CONDAMNER la Société SAS CLICHY MONCEY à verser à Monsieur [K] [N] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— LA CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Chantal ASTRUC, Avocat au Barreau de Paris, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2024 et mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, il y a lieu de relever que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 16] dans le [Localité 17] à compter du 1er avril 2023. En revanche, elles s’opposent sur la fixation du montant du loyer et l’existence de motifs de déplafonnement du loyer en renouvellement.

Au soutien de ses demandes, la bailleresse fait valoir en substance que le bail a été renouvelé à un loyer anormalement bas en raison de travaux réalisés par Monsieur [N] dans les locaux mais que ces travaux, anciens de plus de 14 ans, ne peuvent plus être pris en compte pour la fixation du loyer de sorte qu’un changement s’est opéré dans les obligations respectives des parties ; que les facteurs locaux de commercialité ont considérablement évolué de 2006 au 1er avril 2023, période à prendre en considération, la population des [Localité 17], [Localité 6] ayant progressé sur la période, la [Adresse 21] ayant été réaménagée en 2010 et la [Adresse 22] a fait l’objet d’un projet d’aménagement et d’embellissement, les lignes de métro de la [Adresse 21] faisant l’objet de modernisation et le quartier dynamique, en cours de gentrification, attirant de nombreux jeunes actifs ; qu’au regard d’un rapport d’expertise amiable réalisé pour un autre bien de la bailleresse dans le même quartier en 2017, le loyer du preneur était déjà bien en dessous des valeurs locatives en 2017, de sorte que le loyer doit être fixé à la valeur de 50.000 euros.

La société CLICHY MONCEY produit un rapport d’expertise de la valeur vénale des immeubles situés [Adresse 15] et [Adresse 5], établi par M. [Z] et Mme [D], aux termes duquel les experts ont proposé une évaluation de la valeur locative de la clinique vétérinaire à hauteur de 51.000 euros, au regard des références locatives du secteur, et font état d’évolutions positives du quartier.

Monsieur [K] [N] fait valoir que la bailleresse n’invoque aucun motif de déplafonnement et qu’à défaut de preuve de l’existence d’un tel motif, le loyer du bail renouvelé doit être fixé en fonction de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux ; que la désignation d’un expert ne peut être demandée pour palier la carence dans l’administration de la preuve ; que le local étant situé en fond de cours, les éventuelles modifications de facteurs locaux de commercialité n’ont pas d’effet notable sur l’activité exercée par le preneur.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, aux frais de la société CLICHY MONCEY, demanderesse, dans les termes du présent dispositif.

Au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l’article L 145-57 du code de commerce.

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail liant la SAS CLICHY MONCEY à Monsieur [K] [N] pour des locaux situés [Adresse 16] dans le [Localité 17], à compter du 1er avril 2023,

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

Madame [I] [V]

[Adresse 4] [Localité 13]

[Courriel 18]

avec mission :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 16], dans le [Localité 17] et de les décrire,

* d’entendre les parties en leurs dires et explications,

* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, rechercher la valeur locative à la date du 1er avril 2023 des lieux loués situés [Adresse 16], dans le [Localité 17], au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,

* de donner son avis notamment sur une modification notable des facteurs locaux de commercialité et sur une modification des obligations des parties,

* de rechercher le montant du loyer plafonné au 1er avril 2023,

* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er novembre 2025,

Fixe à la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la SAS CLICHY MONCEY à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) avant le 6 janvier 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 11 février 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Vu l’article 131-4 du code de procédure civile

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Mme [U] [E]

[Adresse 9]

[Localité 12]

[XXXXXXXX02]

[XXXXXXXX03]

[Courriel 19]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réserve les dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris, le 7 novembre 2024,

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL D. SANTOS CHAVES