N° RG 26/00002 – N° Portalis DB22-W-B7K-TVEB. Ordonnance de référé du 17 Février 2026.

TRIBUNAL

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Chambre de proximité

N° RG 26/00002 -

N° Portalis DB22-W-B7K-TVEB

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du

17 Février 2026

IMMOBILIERE 3F

C/

[K] [T], [O] [T]

Expédition exécutoire délivrée

le

à M^e MENARD WEILLER

Expédition certifiée conforme

délivrée le

à M. [K] [T]

à Mme [O] [T]

Minute n° /2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 17 Février 2026 ;

Sous la Présidence de Monsieur François REMIGY, Magistrat exerçant à titre temporaire au tribunal judiciaire de Versailles chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection, assisté de M^me Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

L’ordonnance suivante a été mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

IMMOBILIERE 3F

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e MENARD WEILLER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Ornella RASSON, avocat au barreau de PARIS

ET

DEFENDEURS :

M. [K] [T]

[Adresse 3]

comparant en personne

Mme [O] [T]

[Adresse 4] – [Localité 4]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique des référés du 12 Janvier 2026, le juge des contentieux de la protection a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 17 Février 2026 aux horaires d’ouverture au public du Greffe.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 septembre 2021 la société anonyme d’habitation à loyers modérés IMMOBILIÈRE 3F a donné en location à Monsieur [K] [T] et Madame [O] [T] un local à usage d’habitation n° 0180 situé6 [Adresse 5] à [Localité 5] en contrepartie d’un loyer de 474,79 euros et 345,12 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice, en date du 22 mai 2025, un commandement d’avoir à payer la somme principale de 4140,79 euros, au titre des loyers impayés et visant la clause résolutoire, a été délivré à Monsieur [K] [T] et Madame [O] [T].

Le commandement a été notifié à la CAF le 16 mai 2025.

Au 31 juillet 2025 il restait à devoir la somme de 5311,24 euros.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 27 août 2025, notifié au Préfet des Yvelines le 28 août 2025 la société anonyme d’H.L.M IMMOBILIERE 3F a fait délivrer assignation à Monsieur [K] [T] et Madame [O] [T] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de VERSAILLES, statuant en référé, aux fins de voir:

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du logement ;

Ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est;

Autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans tel garde-meubles qu’il plaira au requérant de désigner aux frais et risques des défendeurs.

Condamner solidairement Monsieur [K] [T] et Madame [O] [T] à payer à la société requérante la somme provisionnelle de 5311,24 euros, correspondant aux loyers et charges, arrêtés au 31 juillet 2025.

Dire qu’à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à leur départ définitif, les défendeurs devront mensuellement une indemnité d’occupation provisionnelle égale au loyer du logement litigieux majoré de 50 %, sans préjudice des charges, et subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;

Condamner les défendeurs au paiement de la somme de 350 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, l’assignation et tous actes subséquents.

A l’audience du 12 novembre 2025, la société immobilière 3F, représentée par son avocat, a fait valoir une dette de 5855,58 euros et dit ne pas s’opposer à l’octroi de délais.

Le diagnostic social et financier a été versé au débat.

Madame et monsieur [T] étaient présents, Madame [T] disant vouloir rester dans les lieux et demandé des délais en la somme de 100 euros mensuel ce à quoi la requérante a acquiescé.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins deux mois avant l’audience.

L’assignation du 6 août 2025, a été dénoncée à la Préfecture des Yvelines le 28 août 2025, en vue de l’audience du juge des contentieux de la protection, du statuant en référé, en date du 12 janvier 2026 conformément aux dispositions de la loi.

Monsieur [K] [T] et Madame [O] [T] sont locataires d’un logement appartenant à un bailleur social, personne morale.

Il convient donc de vérifier si la SA d’H.L.M IMMOBILIERE 3F a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, dans le délai imparti par l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du Code de la sécurité sociale.

En l’espèce, la société demanderesse justifie avoir saisi la CAF le 12 mai 2025 soit dans le délai requis par la loi.

La demande de la SA d’H.L.M IMMOBILIÈRE 3F sera donc déclarée recevable.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que la société anonyme d’H.L.M IMMOBILIÈRE 3F est propriétaire de l’appartement, n° 0180 situé [Adresse 6] à [Localité 5].

Il résulte des pièces versées aux débats (contrat de location, extraits de compte, commandement de payer, décompte actualisé) que la créance de la SA d’H.L.M IMMOBILIERE 3F s’élève à la somme de 5855,58 euros représentant les loyers et les charges impayés, arrêtés au 6 janvier 2026 terme du mois de décembre 2025 inclus.

En conséquence, la créance étant justifiée, il convient de condamner solidairement Monsieur [K] [T] et Madame [O] [T] à payer à la SA d’H.L.M IMMOBILIERE 3F, la somme provisionnelle de 5855,58 euros, au titre de l’arriéré locatif, ladite somme assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 mai 2025 sur la somme de 4140,79 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion des lieux loués

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Le bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou charges, deux mois après un commandement de payer, resté infructueux.

Le commandement, délivré le 22 mai 2025 aux locataires, d’avoir à payer la somme de 4140,79 euros en principal vise la clause résolutoire du bail, reproduit les dispositions prévues par la loi et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont il précise l’adresse.

Il est donc régulier en la forme, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces versées aux débats par la société bailleresse, notamment les extraits de comptes locatifs et le commandement de payer, que les locataires n’ont pas réglé l’intégralité des loyers visés au commandement, dans le délai qui leur était imparti et encourt la résiliation de plein droit du bail, à la date du 22 juillet 2025.

Toutefois, le juge peut, même d’office, en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, accorder aux locataires, en situation de régler la dette locative, des délais de paiement ou un report de paiement dans la limite de trois années en prenant en considération la situation des locataires et les besoins du bailleur.

En l’espèce suite à la demande de délais de madame [T] et l’acceptation de la requérante il convient d’y faire droit, et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Cependant, si ces délais n’étaient pas respectés, l’intégralité de la dette serait immédiatement exigible, la clause résolutoire serait acquise et à défaut de départ volontaire des locataires, l’expulsion serait ordonnée.

Il convient de préciser qu’en cas d’expulsion, les meubles garnissant les lieux loués sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié, le juge de l’exécution pouvant par la suite autoriser leur mise en vente.

Cette règle est applicable sans que le juge ait à ordonner la séquestration des meubles.

Sur l’indemnité d’occupation

La résiliation du bail est suspendue du fait de l’octroi de délais de paiement.

Si les locataires respectent les délais accordés, le bail se poursuivra.

Cependant, dans le cas contraire, le bail se trouvera résilié automatiquement à la date de défaillance de Monsieur [K] [T] et Madame [O] [T] et ces derniers seront alors redevables d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle s’appuie sur le montant du loyer contractuel révisable, le cas échéant.

Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du Code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Au vu des éléments de faits propres à l’affaire, l’indemnité sera fixée, non au montant réclamé par le bailleur en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires.

En cas de résiliation du bail, les défendeurs seront redevables, envers la SA d’H.L.M IMMOBILIÈRE 3F, à compter de la déchéance du terme et jusqu’au départ effectif des lieux, caractérisé par la restitution des clés au bailleur ou par un constat de reprise des lieux par le commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article L.451-1 du Code des procédures civiles d’exécution, d’une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle, équivalente au loyer courant majoré des charges et taxes applicables qui serait dû si le bail s’était poursuivi.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Monsieur [K] [T] et Madame [O] [T] seront solidairement redevables de la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [K] [T] et Madame [O] [T] qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens, ce compris le coût du commandement de payer et l’assignation.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal, mais d’ores et déjà, vu l’urgence,

DÉCLARONS la société anonyme d’habitation à loyer modéré IMMOBILIÈRE 3F recevable

en sa demande;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail de l’appartement à la date du 22 juillet 2025.

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [T] et Madame [O] [T] à payer à la société anonyme d’H.L.M IMMOBILIÈRE 3F une provision de 5855,58 euros représentant les loyers et les charges impayés, ladite somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2025 sur la somme de 4149,79 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Les AUTORISONS à se libérer de la dette par des versements en plus du loyer de 100 euros pendant un période de 35 mois puis par un 36e et dernier règlement soldant obligatoirement la dette les versements devant être effectués le 10 du mois et en même temps que le loyer à compter de la présente ordonnance.

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés;

DISONS que si les délais sont respectés et les loyers et charges courants régulièrement payés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra ;

DISONS que, dans le cas contraire, la clause résolutoire sera acquise et en conséquence :

La clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets ;

Monsieur [K] [T] et Madame [O] [T] devront quitter les lieux sur simple demande du bailleur, à défaut, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si besoin est l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

La totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

Monsieur [K] [T] et Madame [O] [T]seront condamnés solidairement à verser au bailleur à compter de la déchéance du terme et jusqu’au départ effectif des lieux, caractérisé par la remise des clés au bailleur ou par un constat de reprise des lieux par le commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article L.451-1 du Code des procédures civiles d’exécution, une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle, équivalente au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, qui serait dû si le bail s’était poursuivi;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [T] et Madame [O] [T] à la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente décision, prise en référé, est exécutoire de plein droit par provision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [T] et Madame [O] [T] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer de 160,38 euros et l’assignation.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 17 février 2026.

LA GREFFIERE LE JUGE